Dans quels cas peut-on revendre un logement neuf acheté en loi Pinel ?

Pour vous constituer un patrimoine immobilier, bénéficier d’un revenu complémentaire régulier ou pour préparer votre retraite, vous envisagez d’effectuer un investissement immobilier neuf avec le dispositif Pinel ou le futur Pinel Plus. Vous vous interrogez sur la possibilité de revendre votre bien immobilier neuf en cas de nécessité ? Découvrez dans quels cas c’est possible.
Réaliser un investissement immobilier neuf avec le dispositif Pinel ou Pinel +
© Andy Dean Photography / Shutterstock .com

Quelles sont les modalités du dispositif Pinel pour votre investissement locatif dans l’immobilier neuf ?

La loi Pinel est un dispositif particulièrement intéressant pour la réalisation de votre investissement immobilier neuf. Il permet de bénéficier d’une remise d’impôts pouvant atteindre 63 000 € en échange d’un engagement de mise en location de 6, 9 ou 12 ans. Les conditions d’application du dispositif Pinel sont amenées à évoluer dès 2023. La date de votre investissement locatif est donc déterminante pour en connaître les critères et les avantages.

Le dispositif Pinel pour un investissement immobilier neuf entre 2022 et 2024

Réalisez votre investissement immobilier locatif en 2022 vous permet de bénéficier des conditions les plus souples et les plus avantageuses du dispositif Pinel. Vous pouvez en effet déduire de vos impôts 12, 18 ou 21% du montant de votre achat immobilier neuf à condition de respecter un engagement de mise en location de 6,9 ou 12 ans. Les principales conditions d’éligibilité concernent la localisation de votre appartement neuf ou encore le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.Cette version du dispositif Pinel va prendre fin au 31 décembre 2024 après une période de transition de 2 ans. Avec les mêmes conditions d’éligibilité, l’avantage fiscal sera réduit une première fois au 1er janvier 2023 (il sera alors de 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans) puis une deuxième fois au 1er janvier 2024 (il sera de 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans). Seuls les biens immobiliers situés dans un quartier prioritaire de la ville et les logements neufs respectant certains critères de qualité environnementale et d’usage pourront encore bénéficier des taux initiaux. N'attendez pas pour concrétiser votre projet d’investissement immobilier locatif en 2022, vous bénéficierez des meilleures conditions ! Découvrez tous nos programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel en Île-de-France et sur la Côte d’Azur.

Le dispositif Pinel + pour un investissement immobilier neuf à partir de 2023

"Saison 2 - Quartier Paul Hochart", un programme immobilier permettant de réaliser un investissement immobilier neuf en Pinel à l'Haÿ-les-RosesDès 2023, une nouvelle version va entrer en application : le dispositif Pinel Plus. Elle reprendra les mêmes taux de remise d’impôts que la loi Pinel précédente – à savoir 12, 18 et 21% pour une mise en location de votre bien immobilier neuf pendant respectivement 6, 9 et 12 ans – mais de nouvelles conditions liées au confort de vie et à la qualité environnementale viendront s’ajouter aux critères précédents. L’objectif du Pinel Plus est de promouvoir la « construction de logements à la fois durables et désirables, conciliant qualité environnementale de la construction et confort de vie » selon le Ministère du Logement (1). C’est pourquoi l’on parle souvent de « Super Pinel ».

Peut-on revendre un logement neuf acheté en loi Pinel ?

On l’a vu, pour pouvoir prétendre à une remise d’impôts grâce à votre investissement immobilier locatif en loi Pinel, vous devez respecter un engagement de mise en location de 6, 9 ou 12 ans. Cependant, les aléas de la vie peuvent amener à envisager la revente du logement acquis avec le dispositif Pinel. Trois cas de figure sont possibles.

Avant la livraison du programme immobilier neuf

Dans le cadre d’un achat en VEFA, vous effectuez votre investissement immobilier locatif en loi Pinel en choisissant votre appartement neuf sur plan. Celui-ci n’est pas encore construit ou sa construction n’est pas encore achevée. Tant que la livraison de votre bien immobilier neuf n’a pas eu lieu, vous ne bénéficiez pas encore des avantages fiscaux du dispositif Pinel. Vous pouvez donc revendre votre appartement librement.

Avant la fin de l’engagement de mise en location

Rien ne peut vous obliger à rester propriétaire d’un bien immobilier si vous souhaitez revendre. Vous pouvez donc remettre en vente votre logement neuf dès que vous le souhaitez, même s’il s’agit d’un appartement acquis dans le cadre d’un investissement immobilier neuf en loi Pinel. Toutefois la revente de votre appartement neuf avant la fin de l’engagement de mise en location implique le remboursement à l’Etat des remises d’impôts dont vous aurez déjà bénéficié. Si c’est possible, il est donc conseillé d’aller jusqu’au bout de l’engagement qui a été pris au moment de la concrétisation de votre investissement immobilier neuf afin de ne pas perdre les avantages fiscaux du dispositif Pinel. Pour plus de souplesse, il est possible de vous engager pour une période de 6 ans et de proroger ensuite pour une ou deux périodes de 3 ans supplémentaires. Vous pourrez alors défiscaliser 12% pour l'engagement initial de 6 ans, 6% pour la première prolongation de 3 ans et, le cas échéant, 3% pour la seconde prolongation de 3 ans. (2)Trois cas de force majeure autorisent la revente d’un logement Pinel avant la fin de l’engagement de mise en location sans perte de l’avantage fiscal : en cas de licenciement, d’invalidité faisant suite à une maladie ou un accident ou de décès du propriétaire (en ce cas ce sont les ayants droit qui sont autorisés à revendre).

Après la fin de l’engagement de mise en location

Dès lors que la durée d’engagement de mise en location a été respectée, vous pouvez faire l’usage que vous souhaitez de votre logement. C’est le cas de figure idéal car vous avez profité de l’avantage fiscal du dispositif Pinel et êtes maintenant libre de revendre votre bien immobilier. Une seule restriction : vous ne devez pas avoir déclaré de déficit foncier – c’est-à-dire avoir bénéficié d’une réduction du montant de votre impôt sur le revenu dans le cas où vos charges auraient dépassé vos recettes – pendant les trois précédant la revente. (3)

La plus-value immobilière est-elle imposable lorsqu’on revend un appartement acquis en loi Pinel ?

Sauf s’il s’agit de votre résidence principale, la plus-value immobilière (4) réalisée lors de la revente d’un logement est soumise à l’impôt sur le revenu et doit donc être déclarée. L’investissement immobilier locatif avec le dispositif Pinel est donc concerné. Seuls certains cas particuliers peuvent donner droit à une exonération. C’est notamment le cas si vous revendez un logement détenu depuis plus de 22 ans.
Article publié le 01/07/2022

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