Mensualisation du taux d’usure : un vrai coup de pouce pour obtenir votre prêt immobilier

Depuis le 1er février dernier et pour une durée de 6 mois, le taux d’usure n’est plus calculé de manière trimestrielle mais mensuelle. Cette mesure dérogatoire devrait permettre de débloquer de nombreux dossiers de demandes de prêts immobiliers. Une bonne nouvelle pour votre achat immobilier neuf !

Tout comprendre au taux d’usure pour votre emprunt immobilier

Définition du taux d’usure pour un crédit immobilier

Le taux d’usure a un impact important sur l’obtention de l’emprunt nécessaire à la réalisation de votre projet immobilier neuf. Mais qu’est-ce réellement que le taux d’usure ?Le taux d’usure est le taux maximum légal auquel les banques et les établissements de crédit peuvent accorder un prêt. Différent selon le type d’emprunt, il répond à un « objectif de protection des emprunteurs les plus vulnérables, sans conduire à restreindre leur accès au crédit » comme expliqué dans un communiqué du Ministère de l’Economie. Concrètement, le taux d’usure a pour but de protéger les emprunteurs de taux excessifs qui pourraient les placer dans une situation financière compliquée, voire dans certains cas dans une situation de surendettement.Pour vérifier qu’une offre de crédit n’est pas « usuraire », c’est-à-dire qu’elle ne dépasse pas le taux d’usure, un indicateur de référence est utilisé : le taux annuel effectif global (TAEG).

Définition du taux annuel effectif global (TAEG)

Le taux annuel effectif global est un indicateur qui englobe la totalité des coûts liés à votre crédit immobilier : taux d’intérêt de base, frais de dossier, éventuels frais de courtage, prime d’assurance emprunteur, etc. Il est par exemple utile pour comparer les offres de prêts de différentes banques lorsque vous cherchez un financement pour l’achat de votre appartement neuf.Le TAEG est plafonné et ne peut pas dépasser le taux d’usure applicable. Au-dessus du seuil maximum légal, les banques sont dans l’obligation de refuser les prêts sous peine de s’exposer à des sanctions allant jusqu’à 2 ans de prison, une amende de 300 000 € et une interdiction d’exercer de 5 ans maximum selon l’article L341-50 du Code de la consommation.

Règle de calcul du taux d’usure

Pour évaluer le taux d’usure, la Banque de France se base sur les taux effectifs moyens pratiqués par les banques et les augmente d’un tiers. Publié au Journal officiel, habituellement de manière trimestrielle, le taux d’usure varie selon le montant emprunté, la durée d’emprunt et la catégorie de prêt.
Prêt immobilier : taux d'usure de mars 2023
Source : Banque de France

La mensualisation du taux d’usure, une bonne nouvelle pour votre projet immobilier neuf

Un accès facilité à l’emprunt pour financer l’achat de votre appartement neuf

Ces derniers mois ont vu une remontée rapide des taux d’emprunt. En parallèle, la hausse du taux d’usure n’était pas aussi rapide car calculée tous les trois mois. Ce décalage de temporalité a eu pour effet de restreindre l’accès au crédit immobilier pour certains demandeurs pourtant solvables. Devant les difficultés grandissantes des Français à obtenir leurs prêts, une dérogation de 6 mois – du 1er février au 1er juillet 2023 – a été accordée pour mensualiser le calcul du taux d’usure.Cette mesure temporaire de réévaluation mensuelle du taux d’usure est très bénéfique pour les emprunteurs. Elle pourrait permettre de débloquer le dossier de prêt de nombreux Français qui ne parviennent pas à obtenir un emprunt pour leur projet d’achat dans un programme immobilier neuf. L’ajustement mensuel va en effet permettre d’avoir un taux d’usure beaucoup plus adapté à l’état du marché, facilitant ainsi l’octroi de prêts immobiliers par les établissements bancaires. C’est ce qu’a expliqué Bruno Le Maire, ministre de l’Economie : « Cette révision permettra de lisser dans le temps l’évolution des taux d’usure, afin qu’ils assurent leur fonction protectrice en correspondant à l’état à date du marché ».

Comment baisser le TAEG pour contourner le taux d’usure ?

Votre emprunt immobilier est refusé par votre établissement bancaire à cause d’un taux annuel effectif global trop élevé ? Il est possible d’activer certains leviers pour faire baisser ce TAEG et respecter le taux d’usure, par exemple :
  • Comparer les offres de différentes banques ou établissements de crédit pour choisir la plus avantageuse
  • Augmenter votre apport personnel
  • Réduire la durée de votre prêt pour obtenir un taux plus bas (à condition de pouvoir supporter des mensualités plus élevées)
  • Négocier le taux d’intérêt et le montant des frais liés à votre emprunt, notamment en faisant appel à un courtier
  • Faire jouer la concurrence pour obtenir une assurance emprunteur moins chère
  • Profiter des avantages financiers de la VEFA et de l’immobilier neuf pour maximiser votre budget
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Le taux d’usure est le taux maximum légal auquel les banques et les établissements de crédit sont autorisés à vous accorder un prêt. Il leur est formellement interdit de prêter de l’argent au-delà de ce taux. Le taux d’usure, différent selon le type d’emprunt souscrit, permet de protéger les emprunteurs de taux excessifs. C’est donc une donnée importante pour l’obtention du financement de votre achat immobilier neuf.
Le taux annuel effectif global, ou TAEG, permet d’évaluer le coût global d’un prêt immobilier. Il prend en compte :
  • Le taux d’intérêt de base
  • Les frais liés à l’emprunt tels que les frais de dossier
  • Le coût de l’assurance emprunteur si celle-ci est souscrite en même temps que le crédit
La Banque de France calcule le taux d’usure tous les trimestres, et sur dérogation tous les mois de février à juillet 2023. Pour cela, elle interroge les banques et établissements de crédit pour faire la moyenne des TAEG pratiqués sur la dernière période. Ce taux moyen est alors augmenté d’un tiers. La Banque de France obtient ainsi le taux d’usure applicable, publié au Journal officiel.A chaque type de prêt son taux d’usure. Il y a donc un taux d’usure spécifique pour les emprunts immobiliers.
Pour le financement de votre achat immobilier neuf, le taux d’usure de mars 2023 est de :
  • 3,67 % pour les prêts à taux fixe inférieurs à 10 ans
  • 3,87 % pour les prêts à taux fixe de 10 à 19 ans
  • 4 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans ou plus
  • 3,79 % pour les prêts à taux variable
  • 4,11 % pour les prêts relais
Vous souhaitez connaître le taux d’usure en vigueur pour le financement de votre achat au sein d’un programme immobilier neuf ? Rendez-vous sur le site de la Banque de France où tous les taux d’usure sont détaillés.
Article publié le 21/03/2023

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