Achat immobilier neuf : qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Face aux prix des logements dans certaines villes, liés notamment au coût du foncier à bâtir, les pouvoirs publics proposent le Bail Réel Solidaire (BRS). En dissociant le foncier du bâti, ce dispositif permet aux ménages éligibles de devenir propriétaire dans ces villes jusque-là inaccessibles pour eux. Éclairage sur ce nouveau dispositif qui fait baisser le prix des logements !
Acheter un appartement neuf avec le Bail Réel Solidaire (BRS)
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Achat du logement et location du terrain

Dans de nombreuses communes de France, le déséquilibre de l’offre et de la demande place les prix de l’immobilier à un niveau inabordable pour les ménages aux revenus modestes. Dans ces villes, situées en zone tendue, le prix particulièrement élevé des terrains pèse sur le coût de l’immobilier neuf comme ancien. En réponse à cette problématique, le Bail Réel Solidaire (BRS) sépare le bâti du foncier. Ce dernier reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). À but non lucratif, l’OFS a pour mission d’acquérir et de gérer des terrains afin d’y construire ou d’y réhabiliter des logements accessibles à prix raisonnables. L’acquéreur du logement devient, par conséquent, pleinement propriétaire de celui-ci tandis qu’il bénéficie d’un bail renouvelable de 18 à 99 ans relatif au terrain sur lequel il est bâti. La redevance due pour la location du terrain reste très attractive. Grâce au BRS, le logement peut donc être proposé à la vente à un prix très inférieur au marché.À retenir : Le Bail Réel Solidaire permet aux personnes éligibles de devenir propriétaires de leur appartement neuf tout en étant locataires du terrain sur lequel le bien est situé. Le prix de votre logement neuf en Île-de-France ou sur la Côte d’Azur en est significativement réduit, puisque le coût du terrain n’est pas pris en compte.

Le BRS appliqué aux programmes immobiliers neufs

Le programme immobilier neuf Square des Docks à Saint-Ouen pour un achat en BRS
Square des Docks, un programme immobilier neuf à Saint-Ouen sur-Seine pour votre achat en BRSLes programmes immobiliers neufs édifiés dans le cadre du Bail Réel Solidaire bénéficient d’une TVA réduite de 20 à 5,5 % (1) et les prix des biens immobiliers doivent respecter les plafonds du Prêt Social Location Accession (PSLA). Ces avantages, ajoutés à celui de la dissociation terrain/bâti, permettent de proposer les logements neufs de 25 à 40 % moins chers que les prix du marché (2).Les ménages modestes, éligibles au BRS, peuvent ainsi accéder à la propriété de manière totalement sécurisée. Ils bénéficient de tous les avantages d’un logement neuf, en termes de confort et de performance énergétique, dans une ville où ils ne pensaient pas pouvoir devenir propriétaires ! De plus les primo-accédants, c’est-à-dire les personnes n’ayant pas été propriétaires de leur logement au cours des 2 dernières années, peuvent bénéficier du PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour financer une acquisition en BRS (sous réserve d’éligibilité). Les communes concernées peuvent également décider d’un abattement de la taxe foncière sur la propriété bâtie.

Les critères d’éligibilité

Le Bail Réel Solidaire a été conçu pour permettre l’accession à la propriété des ménages modestes en zone tendue. Pour en profiter, les postulants doivent justifier d’un niveau de ressources inférieur au plafond en vigueur dans la zone géographique où se situe leur bien immobilier neuf. Les zones A, B et C ont été définies en fonction de la tension immobilière. Plus cette dernière est importante, plus le plafond de revenus est haut !Le plan de zonage du Bail Réel Solidaire (BRS) :
  • Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier
  • Zone B1 : Autres agglomérations de plus de 250 000 habitants. Grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations chères, Outre-mer, Corse et îles.
  • Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l’Île-de-France
  • Zone C : Le reste de la France.
Quelques exemples de plafonds de revenus BRS en vigueur en 2022* :
  • Zone A - 1 occupant : 33 400 €
  • Zone A - 2 occupants : 46 759 €
  • Zone B et C -1 occupant : 25 318 €
  • Zone B et C - 2 occupants : 33 761 €
*Revenu fiscal de référence N-2Le logement acquis dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire (BRS) doit constituer la résidence principale de l’acquéreur. Ce dispositif ne permet pas de réaliser un investissement immobilier locatif. L’acquéreur devra s’acquitter d’une redevance pour le foncier, tout en remboursant son prêt immobilier.

La transmission d’un bien immobilier acquis en BRS

Le Bail Réel Solidaire est transmissible aux héritiers. Aucun critère d’éligibilité n’est requis pour le conjoint survivant. Les autres héritiers doivent néanmoins afficher un niveau de ressources inférieur au plafond en vigueur. À défaut, ils disposent de 12 mois pour céder le bail à un acquéreur agréé par l’OFS. Au terme de cette période, si aucun acquéreur n’a pu être retenu, l’OFS rachète votre bien. Vous avez donc la certitude de pouvoir finaliser votre transaction.Le Bail Réel Solidaire (BRS) offre une solution concrète pour les ménages modestes désireux d’accéder à la propriété. Propriétaire par ce biais, vous remboursez chaque mois votre prêt et vous vous acquittez d’une redevance modique due à l’OFS : le montant total prélevé mensuellement respecte votre équilibre budgétaire. Emerige, spécialiste de la construction de programmes immobiliers neufs, vous propose des opportunités à saisir pour un achat en BRS et un accompagnement complet pour concrétiser ce projet.Les points clés à retenir sur le Bail Réel Solidaire :
  • Le prix de vente du logement en BRS est de 25 à 40 % inférieur à celui du marché ;
  • L’acquéreur doit être agréé par l’OFS et ne pas dépasser les plafonds de ressources prévus par le dispositif ;
  • À son terme, le bail est prorogé pour une durée identique au bail initial de manière à le rendre perpétuel.
Les zones tendues enregistrent un déséquilibre de l'offre et de la demande de logements qui a pour conséquence de faire monter les prix. Il est donc plus difficile d'y devenir propriétaire. Le Bail Réel Solidaire apporte une solution aux ménages aux revenus modestes qui habitent dans ces zones : en séparant le foncier du bâti, il permet de réduire significativement le prix d'achat des appartements neufs pour les personnes éligibles.
Après une acquisition en Bail Réel Solidaire, vous devez :
  • Rembourser votre emprunt immobilier, et éventuellement votre Prêt à Taux Zéro, souscrits auprès d'un établissement bancaire pour l'achat de votre appartement neuf ;
  • Régler mensuellement une redevance foncière à l'Organisme de Foncier Solidaire qui reste propriétaire du terrain sur lequel le logement est bâti.
Le coût du terrain n’étant pas compris dans votre emprunt immobilier, vous devenez propriétaire à un prix bien moins important que lors d’un achat immobilier classique.
C’est l’article L329-1 du Code de l’Urbanisme qui définit les missions des Organismes de Foncier Solidaire. Les OFS ont pour objet principal « de gérer des terrains ou des biens immobiliers dont ils sont propriétaires, le cas échéant après avoir procédé à leur acquisition, en vue de réaliser, y compris par des travaux de réhabilitation ou de rénovation, des logements destinés à des personnes aux ressources modestes, sous conditions de plafond, et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l'article L. 301-1 du code de la construction et de l'habitation. » (Source Code de l'Urbanisme)
BRS (Bail réel solidaire) - dispositif sous conditions de ressources et pour un achat en résidence principale. Profitez de la possibilité d’acheter un logement neuf en-dessous des prix de marché, dans une résidence éligible au dispositif BRS – Bail Réel Solidaire. A compter de la livraison de votre logement vous verserez à l’OFS – Organisme Foncier Solidaire propriétaire du foncier de votre logement, une redevance foncière mensuelle suivant la surface habitable de votre logement. Cette redevance fera l’objet d’une réévaluation annuelle basée sur l’indice des loyers publié trimestriellement par l’INSEE. Bail Réel Solidaire : Les acquéreurs de logements neufs peuvent bénéficier du BRS « Bail Réel Solidaire » sous réserve de respecter plusieurs conditions cumulatives, détails disponibles dans le code de la construction de l’habitation, articles L255-1 à 19, R255-1 à 9. En référence à la loi 3DS du 21 février 2022 visant à simplifier le BRS, le BRS opérateur et le BRS preneur ont fusionné ; l’accédant ne signe avec le promoteur qu’un contrat de cession de droits réels immobiliers. Renseignez-vous auprès du conseiller commercial pour connaitre tous les détails et modalités du dispositif BRS.Crédit photo : © sturti / istockSources :
(1) Code général des impôts
(2) Fédération nationale des sociétés coopératives d'Hlm
Article publié le 30/09/2022
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