Investir dans le neuf ou dans une passoire thermique : quel est le plus rentable ?

Intérieur d'une maison neuve à Saint-Maur-des-Fossés

C'est quoi, une passoire thermique ?

Une "passoire thermique" est une expression couramment utilisée pour désigner un logement (appartement ou maison) ou un bâtiment qui présente une très mauvaise performance énergétique et/ou qui produit une grande quantité de gaz à effet de serre (GES). En d'autres termes, c'est un logement généralement ancien qui est mal isolé et qui, par conséquent, nécessite beaucoup d'énergie pour être chauffé en hiver ou refroidi en été.

Immobilier ancien : des interdictions progressives de louer un appartement mal isolé

La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, vise à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050. Dans ce contexte, le secteur du bâtiment, l'un des plus énergivores, est directement concerné. Pour mesurer l’impact du bâtiment sur l’environnement, un indicateur a été mis en place, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Celui-ci permet d’évaluer, par un classement allant de l’étiquette A à G, la consommation d'énergie d'un logement ou d'un bâtiment et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Le terme de "passoires énergétiques" désigne principalement les logements ou bâtiments classés F et G. Pour lutter contre ces logements énergivores, l'État a mis en place des aides telles que Ma Prime Rénov' pour encourager les propriétaires à rénover. Par ailleurs, à partir de 2025, la location des logements classés G au DPE (les plus énergivores) sera interdite, suivie des logements classés F en 2028 et E en 2034.

Comment fonctionne le DPE ?

Crée en 2006, le DPE est opposable depuis 2021. Il est obligatoire aussi bien pour la vente que pour la mise en location d'une maison ou d'un appartement. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, à l'initiative et aux frais du propriétaire dans le cas d'une vente ou du bailleur dans le cas d'une location.Découvrez tous les impacts de la loi Climat et Résilience pour votre projet d’investissement immobilier locatif.

Investir dans une passoire thermique : les défis à relever

Investir dans une passoire thermique peut sembler attrayant en raison d’un prix d'achat réduit et parfois d’une localisation avantageuse. En effet ces logements anciens peuvent se situer dans des quartiers à fort potentiel, proches des transports et/ou des centres-villes. Après la réalisation de travaux de rénovation et d’isolation, les passoires thermiques peuvent ainsi voir leur valeur augmenter significativement et avoir une bonne rentabilité à long terme pour les investisseurs, sous condition que leur DPE s’améliore.Cependant, le montant de ces coûts de rénovation peut être élevé et risqué. Au-delà de la difficulté de trouver un entrepreneur sérieux et fiable pour réaliser les travaux, l’immobilier ancien peut être source de mauvaises surprises liées à des défauts non visibles lors de l’achat. De plus ces travaux de rénovation peuvent amener à une perte de surface notamment lors d’une isolation par l’intérieur, ce qui est généralement le cas pour les appartements.Autre inconvénient de l’investissement locatif dans une passoire thermique : les banques sont de plus en plus réticentes à financer ces biens en raison des travaux de rénovation à prévoir, des coûts imprévus et des restrictions à venir concernant la mise en location par exemple.

Les avantages de l'investissement immobilier neuf

Réaliser un investissement locatif dans le neuf présente plusieurs avantages sur les plans financier, écologique et pratique. Nul besoin de rénover les logements neufs : ils répondent parfaitement aux besoins modernes des résidents. Ils sont pratiques, lumineux et généralement bien agencés. De plus, les acheteurs ont la possibilité de personnaliser leur intérieur, de choisir les finitions et d'adapter l'aménagement à leur style de vie. Des arguments auxquels seront sensibles les candidats lors de la mise en location et qui ont leur importance quant au montant du loyer que le propriétaire pourra fixer !Par ailleurs, les biens immobiliers neufs sont généralement des logements plus économes en énergie que les logements anciens car ils respectent les dernières normes énergétiques. Les frais d'entretien sont limités et les nouvelles constructions nécessitent moins de travaux de rénovation à court terme. L'achat d'un appartement neuf offre également plusieurs garanties, notamment la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale, qui protègent l'acheteur contre d'éventuels désordres ou malfaçons.Enfin, l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve au sein d’un programme immobilier permet de bénéficier d’avantages fiscaux et financiers. Les frais de notaire sont réduits et représentent entre 2 à 3% du prix de vente vs 7 à 8 % dans l’ancien. Les propriétaires d'un logement neuf peuvent bénéficier d'exonérations fiscales, comme une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans ou des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel. En conséquence, l’investissement immobilier neuf apparaît moins risqué et les banques sont généralement plus enclines à financer ce type de biens.

Immobilier neuf ou passoire énergétique : dans quoi investir ?

Bien que les passoires thermiques puissent sembler une opportunité intéressante en raison de leur prix initial plus faible, les coûts cachés et les défis futurs liés à la réglementation énergétique et au financement des travaux de rénovation peuvent rendre cet investissement moins attrayant à long terme. L'immobilier neuf, en revanche, offre une meilleure sécurité, des avantages fiscaux, une performance énergétique optimale et un confort certain pour les habitants, ce qui en fait un choix d'investissement locatif intéressant.Profitez des avantages de l’immobilier neuf par rapport aux passoires thermiques pour réaliser un investissement locatif rentable. Choisissez votre futur appartement parmi notre offre de programmes immobiliers neufs.