Investir dans l’immobilier neuf en toute sécurité

Au moment d'investir dans l’immobilier, pensez à la VEFA qui apporte de nombreuses garanties à votre investissement immobilier locatif !

Remise de clés © sturti / istock © sturti / istock
L’achat immobilier sur plan est un processus strictement encadré par la loi : votre acquisition bénéficie des garanties obligatoires de l’immobilier neuf. Découvrez ces garanties qui vous permettent d’investir dans l’immobilier en toute sécurité ainsi que les dispositifs qui encadrent votre gestion locative.

Les garanties concernant votre investissement locatif dans le neuf

En achetant un bien immobilier neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), vous pouvez vous prévaloir de plusieurs garanties obligatoires qui protègent votre acquisition.

Les garanties financières de la VEFA

Le financement de votre investissement immobilier locatif en VEFA est parfaitement sécurisé. En effet, votre promoteur a l’obligation de s’engager soit sur une garantie d’achèvement (un établissement financier avance les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur), soit sur une garantie de remboursement (si les travaux ne sont pas achevés, la vente est annulée et vous êtes remboursé des sommes déjà versées).

La garantie des vices apparents ou défauts de conformité apparents

Cette garantie concerne en premier lieu le promoteur : lors de la réception des travaux auprès de la ou des entreprises de construction, elle lui permet de noter dans un procès-verbal les travaux non conformes. Les entreprises sont alors dans l’obligation d’effectuer toutes les reprises nécessaires.La garantie des vices apparents concerne en deuxième lieu l’acquéreur : vous disposez d’un délai d’un mois après la remise des clés pour signaler les défauts de conformité qui n’auraient pas été notés dans le procès-verbal par le maître d’ouvrage.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est valable pendant un an après la livraison des travaux du bien immobilier en VEFA par l’entreprise de construction. Elle couvre les défauts ne relevant pas de l’usure normale et contribue ainsi à protéger votre investissement immobilier locatif.Exemple : Vous pouvez faire jouer cette garantie si un carreau de votre carrelage est fendu.

La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement

Cette garantie est appliquée pendant 2 ans à compter de la réception des travaux de votre investissement immobilier locatif. Elle couvre les défauts de fonctionnement des éléments dissociables de la construction et permet leur réparation ou leur remplacement.Exemple : Vous pouvez faire appel à la garantie biennale pour un volet défectueux.

La garantie décennale

La garantie décennale court pendant 10 ans après la livraison de votre logement neuf. Elle vous protège contre les dommages ou détériorations importantes sur la structure de la construction. Exemple : Utilisez la garantie décennale si la toiture de votre maison neuve comporte un défaut d’étanchéité.Nos appartements neufs en Île-de-France sont tous protégés par les garanties légales de la VEFA. Pour votre investissement locatif neuf, optez pour un programme immobilier neuf éligible au dispositif Pinel
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Place du Garde à Clamart, un programme immobilier neuf éligible au dispositif Pinel pour votre investissement locatif

Investir dans l’immobilier neuf : les garanties pour votre gestion locative

Si votre achat en VEFA constitue un premier investissement immobilier locatif, sachez qu’il existe de nombreux dispositifs permettant de sécuriser votre gestion locative.

L’état des lieux (1)

Lorsque vous louez votre bien immobilier neuf, la réalisation d'un état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire. Et pour cause, ce document joint au bail de location protège aussi bien le propriétaire que le locataire.L’état des lieux est réalisé conjointement avec le locataire. Ce document décrit l'état de l’appartement et de ses équipements à l'entrée dans les lieux du locataire (état des lieux d’entrée) et à sa sortie (état des lieux de sortie). Plus votre état des lieux est précis, plus vous êtes protégé. En effet, en cas de litige avec votre locataire lorsque celui-ci rendra les clés, les deux documents seront comparés.

L’assurance habitation du locataire (2)

Après avoir décidé d’investir dans l’immobilier, votre bien immobilier neuf mis en location est protégé contre les sinistres par le contrat d'assurance habitation de votre locataire. Celui-ci a en effet l'obligation de s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, bris de glace...) auprès de la compagnie d'assurance de son choix.Si votre locataire ne vous fournit pas un justificatif de souscription d'une assurance habitation lors de la signature du bail, vous êtes en droit (sous réserve de respecter certaines modalités) de résilier le bail ou de souscrire à une assurance à la place du locataire (en ajoutant son coût au montant du loyer).

La caution (3)

Principal frein à la décision d’investir dans l’immobilier neuf : les loyers impayés. Pour éviter d’être confronté à cette situation, vous pouvez la plupart du temps demander à votre futur locataire de fournir une caution. Il s'agit d'une personne physique ou morale qui s'engage, dans un document appelé "acte de cautionnement", à payer les loyers et les charges à la place du locataire si celui-ci ne le fait plus, ainsi que les éventuels frais de remise en état d'un logement dégradé. Pour être acceptée, la personne qui se porte caution, souvent appelée « garant », doit présenter certaines pièces justificatives montrant qu'elle a la capacité de prendre en charge les impayés du locataire.

La garantie Visale contre les loyers impayés (4)

La garantie Visale d'Action Logement offre une sécurité supplémentaire contre les loyers impayés. Il s'agit d'un dispositif de cautionnement destiné au parc locatif privé, sous réserve de respecter un plafond de loyer, pouvant prendre en charge jusqu'à 36 mensualités impayées (loyer + charges locatives) sur toute la durée du bail de la résidence principale du locataire. Il peut aussi couvrir d’éventuelles dégradations locatives, dans la limite de 2 mois de loyers et charges. Le locataire doit ensuite rembourser Action Logement selon un échéancier qui peut être adapté en fonction de sa situation financière.Pour pouvoir profiter de cette garantie pour sécuriser votre investissement immobilier locatif, le locataire doit se trouver dans l’une des situations suivantes :
  • Avoir moins de 30 ans, quelle que soit sa situation professionnelle.
  • Avoir plus de 30 ans, être salarié ou titulaire d’une promesse d’embauche du secteur privé ou du secteur agricole, et faire la demande de garantie Visale jusqu’à 6 mois après sa prise de fonction (hors CDI confirmé) ou jusqu’à 6 mois après sa mutation (changement de lieu de travail intervenant au sein d’une même société).
  • Signer un bail mobilité, c’est-à-dire un contrat de location de 1 à 10 mois pour un logement meublé (uniquement accordé à certains types de locataires tels que les étudiants ou certaines personnes en mobilité professionnelle).

La Garantie Loyers Impayés (GLI)

Lorsque vous mettez votre appartement neuf en location, vous pouvez souscrire à une assurance privée appelée « Garantie Loyers Impayés » (GLI), dont les primes sont généralement déductibles des revenus locatifs. Cette garantie protège votre investissement locatif neuf contre les risques d’impayés de loyers, mais peut aussi couvrir (selon votre contrat) les dégradations causées par le locataire ou les éventuels frais de contentieux si vous engagez une action en justice. L’étendue des garanties, la durée maximale et le plafond global d'indemnisation varient d’un assureur à l’autre. Comparez bien les différentes offres avant de choisir votre Garantie Loyers Impayés !Pour que cette garantie facultative soit valable, les assureurs demandent souvent que le locataire choisi soit en CDI et qu’il gagne trois fois le montant du loyer (charges incluses) par mois au moment de la signature du bail. Cependant, si vous avez souscrit à une GLI, vous ne pouvez pas lui demander de caution sauf s’il s’agit d’un apprenti ou d’un étudiant.

Les garanties de carence ou de vacance locatives

La rentabilité de votre investissement immobilier locatif peut être impactée par l’absence de locataire dans votre logement neuf. Pour vous protéger contre ce risque, deux possibilités vous sont généralement proposées en option payante – le coût varie en fonction des compagnies d’assurance – dans le cadre de la Garantie Loyers Impayés.

La garantie de vacance locative

La garantie de vacances locative vous permet de continuer à percevoir un revenu locatif entre deux locations, en attendant que vous trouviez votre nouveau locataire.

La garantie de carence locative

Elle vous permet de continuer à percevoir un revenu locatif entre la livraison de votre bien immobilier neuf et sa première occupation par un locataire. Cette garantie apporte donc un soutien intéressant pour ceux souhaitant investir dans l’immobilier.

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