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Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux particuliers de mettre en location un logement meublé pour bénéficier d’une fiscalité attractive. Ce régime permet de développer à titre non professionnel une activité LMNP de location saisonnière ou régulière tout en étant protégé par un statut flexible. Voici ce qu’il vous faut savoir pour tirer pleinement parti de ce dispositif.
La définition du statut LMNP est la suivante : il s’agit d'un régime d’investissement locatif s’appliquant aux propriétaires encaissant des loyers issus d’un ou plusieurs logements meublés, et ce de manière non professionnelle.
Le LMNP peut s’appliquer dans l’ancien ou le neuf à :
La location en LMNP peut permettre à un investisseur immobilier de :
Le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables souhaitant réaliser un investissement locatif. Cependant, le dispositif inclut une limite dans les recettes annuelles brutes pouvant être générées par l’activité locative.
En effet, vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie :
Si vous percevez plus de 23 000 € de recettes annuelles et que celles-ci sont supérieures au total des autres revenus de votre foyer fiscal, vous devrez opter pour le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) pour faire de la location meublée
Quel que soit le type de bien privilégié pour réaliser un investissement sous le régime du LMNP, les acquéreurs potentiels peuvent bénéficier de solides avantages :
En somme, le statut LMNP offre de multiples avantages et constitue une excellente base pour se lancer dans un projet immobilier locatif, notamment si vous envisagez d’investir dans le neuf et/ou si vous souhaitez préparer votre retraite.
Envie d'en savoir plus ? Découvrez les avantages et inconvénients de la location meublée.
Développer une activité de location en LMNP est possible pour tous les contribuables, à condition de respecter quelques conditions :
Tout d’abord, la fiscalité du dispositif LMNP s’adresse aux contribuables particuliers. Les investisseurs professionnels devront privilégier un autre statut tel que le statut LMP.D’un point de vue fiscal, les revenus issus de l’activité LMNP entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Ainsi, un loueur en meublé non professionnel est considéré de la même manière qu’un micro-entrepreneur. Sa personne physique est directement liée à son activité, et ses déclarations fiscales sont simplifiées. Néanmoins, si le loueur souhaite pouvoir déduire ses charges locatives, il peut choisir le régime réel. Celui-ci s’applique aussi en-dessous d’un certain plafond de revenus. Alors, régime micro-bic ou régime réel, comment choisir ?
Le régime fiscal directement affilié au statut LMNP est le micro-Bic. Ce régime s’applique automatiquement si les recettes du loueur se situent en dessous de 77 700 € par an (188 700€ pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes). La déclaration de vos revenus en micro-Bic donne droit à un abattement fiscal de 50 % sur les recettes générées par la location de biens meublés classiques. Une exception est faite pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, pour lesquels l’abattement fiscal est de 71 %.
Dès lors que vous dépassez les 77 700 € de loyers encaissés par an pour les meublés classiques et 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, le régime fiscal dit réel s’applique. Cependant, il est possible de déclarer votre location LMNP aux impôts au régime réel, même si vos recettes sont inférieures aux montants ci-dessus. Il peut être intéressant de déclarer au réel si vous avez fait d’importants travaux de rénovation par exemple.
En effet, au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos recettes locatives (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…). Si le résultat est négatif, vous générez un déficit foncier, ce qui réduit mécaniquement votre impôt. De plus, ce déficit peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €, avec la possibilité de reporter le solde éventuel sur les années suivantes. De quoi optimiser votre fiscalité et booster votre rendement net !
Une fois que vous connaissez les avantages fiscaux du statut LMNP et les moyens d’optimiser la fiscalité de votre activité de location de biens meublés, vous pouvez vous intéresser à la gestion quotidienne de biens en LMNP. Choix du logement, du locataire ou encore respect du plafonnement des niches fiscales : Emerige vous aide à faire le point.
La première étape de votre activité de location en LMNP est bien évidemment de choisir un logement adapté. Dans les faits, tous les types de biens immobiliers sont éligibles à la location meublée. Il vous faudra simplement équiper le bien afin qu’il soit légalement éligible au dispositif.
Néanmoins, quelques critères peuvent vous permettre de repérer les biens présentant un bon potentiel pour la location meublée. Pour cela, prenez tout d’abord en compte la localisation du bien. Si celui-ci est situé en centre-ville, une petite surface sera facilement louée par des étudiants ou des professionnels en mobilité.
A l’inverse, dans les quartiers résidentiels des métropoles, il est possible de se tourner vers de grands appartements en meublé. Ces logements plus vastes s’adressent à des familles, souvent en attente de trouver un logement non meublé dans lequel s’installer plus durablement, ou à des colocations.
En LMNP, le choix du locataire s’effectue selon les mêmes critères qu’en location vide. Pour sélectionner un dossier, vous devez alors vérifier que les revenus du locataire potentiel soient bien supérieurs au montant du loyer. La majorité des propriétaires demandent généralement un salaire net trois fois supérieur aux charges du loyer.
Ce mode de calcul permet de lui garantir un reste à vivre une fois son loyer réglé. Si le mode de sélection du locataire LMNP ne change pas par rapport à une location classique, la durée du bail de location varie. Alors qu’une location en logement vide est conclue pour 3 ans, le contrat de location LMNP garantit un an de location, ou d’un à 10 mois s’il s’agit d’un bail dit “mobilité”. En sachant qu’il est interdit de renouveler un bail mobilité.
Le statut LMNP, au forfait micro-bic ou au réel, n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €.
La location en LMNP est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, disposant que, pour être qualifié de bien meublé, le logement doit comporter “un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre aux locataires d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.
En somme, tous les biens meublés neufs ou anciens répondant à ces critères de décence et d’habitabilité sont éligibles au statut LMNP.
Il peut s’agir de logements entrant dans les catégories suivantes :
Ces biens sont généralement classés dans deux grands ensembles :
Bon à savoir : Un bien sous statut LMNP peut être intégré à une résidence de services (senior, étudiante ou encore de tourisme) et faire l’objet d’une gestion locative spécialisée. Dans ce cas, le propriétaire est déchargé du risque locatif et des tâches de gestion, qu’il délègue via la constitution d’un bail commercial : c’est le LMNP géré.
Une résidence de tourisme est un bâtiment dans lequel se trouvent plusieurs chambres ou appartements dont la fonction principale est d’accueillir des vacanciers sur des périodes courtes. Généralement, la résidence de tourisme offre des services spécifiques tels qu’une zone de restauration ou encore des équipements aquatiques.
En France, le secteur touristique se porte bien et les biens se louent facilement, notamment dans les zones recherchées comme l’Île-de-France et la Côte d’Azur. Dans ces secteurs, il peut être intéressant d’investir en LMNP pour faire de la location saisonnière.
S’adressant uniquement aux étudiants, ces résidences présentent toutes des critères sensiblement similaires : proximité soit d’un réseau de transports, soit d’une université ou d’un pôle étudiant, petites surfaces, service de restauration et/ou de laverie intégré, etc.
Pour les investisseurs LMNP, les résidences étudiantes représentent une catégorie intéressante de biens puisqu’elles permettent de répondre à une forte tension locative. Pour un premier investissement, une chambre ou un appartement étudiant est idéal puisque la surface réduite induit un prix de vente moins élevé et donc un projet d’investissement plus accessible.
Les résidences Senior font partie des résidences de services. Contrairement aux établissements pour personnes âgées dépendantes, elles ne sont pas médicalisées. Elles disposent généralement de services intégrés pour faciliter la vie des résidents, tels que des espaces de restauration et de rencontre ou du personnel de ménage. Ces logements sont souvent implantés au cœur des grandes villes ou en proche banlieue.
Pour les investisseurs, les biens dans des résidences Senior concentrent un fort potentiel de rentabilité, en raison du vieillissement de la population et de la demande locative qui l’accompagne. L'EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées et Dépendantes) est une structure d'accueil médicalisée pour les personnes âgées dépendantes, offrant à la fois des soins médicaux et une variété de services pour améliorer la qualité de vie des résidents.
Ces établissements jouent un rôle crucial dans le soutien aux personnes âgées ayant des besoins spécifiques en matière de soins et d'assistance. Les EHPAD sont différents des résidences Senior. Investir dans un EHPAD signifie investir dans une chambre de l'établissement.
La conséquence est que vous êtes contractuellement et commercialement lié à l'exploitant de la résidence EHPAD, et non au locataire. Il s'agit donc d'un bail commercial. Ce type d’investissement présente de nombreux avantages : un secteur à fort potentiel avec le vieillissement de la population, des rendements locatifs intéressants et peu risqués et une possibilité de cumuler les avantages fiscaux.
Une résidence d'affaires est un type d'établissement immobilier destiné à offrir des logements temporaires, en général de la taille d’un studio, et des services adaptés aux professionnels (Wifi, salle de restauration, espace de travail, salles de réunion ou séminaire, etc…).
Ces résidences sont généralement localisées dans des endroits stratégiques en centre-ville, à proximité des gares ou des centres d’affaires. Les appartements sont généralement occupés pendant une très courte période (deux nuits en moyenne) et par des travailleurs ayant des obligations professionnelles.
Ce marché est en développement dans des villes de plus en plus prisées par les entreprises pour différentes manifestations et événements.
Nous l’avons vu : le statut LMNP s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier et optimiser leur charge fiscale. Il permet de reconnaître l’activité de location meublée comme une entreprise sans pour autant faire entrer le loueur dans la catégorie des professionnels. En effet, les investisseurs professionnels en location meublée disposent de leur propre statut : le régime LMP.
En LMP, il est possible d’imputer les déficits de l’activité de location sur les revenus globaux du bailleur sans limitation de durée, alors que le régime LMNP permet de le faire uniquement sur les revenus provenant des loyers et pour une durée maximum de 10 ans. Par ailleurs, le régime LMP permet, au moment de la vente d’un bien ayant été mis en location meublée, de reconnaître la plus-value réalisée comme une plus-value professionnelle, et non pas immobilière, un régime plus avantageux pour l’investisseur.
Enfin les biens loués en LMP sortent de l'assiette de calcul de l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), dans le cas où la location de biens meublés est votre activité professionnelle principale.
Vous avez pour projet d'investir dans l'immobilier. N'hésitez pas à contacter un de nos conseillers pour en savoir plus et découvrir les avantages du statut LMNP dans l'immobilier neuf.
Sources :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition
https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/metiers-immobilier/location-lmnp/
Article publié le 31/05/2024
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Nous avons désigné un Délégué à la Protection des Données personnelles (DPD) externalisé qui se tient à Votre disposition pour répondre à Vos questions à l’adresse suivante :
Politique de protection des données à caractère personnel de l'offre de parrainage
L’offre de parrainage est proposée par la société EMERIGE, société par actions simplifiée au capital de 3 457 200 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 350 439 543 et dont le siège social se situe au 121 avenue Malakoff – 75116 Paris. La présente Politique de protection des données à caractère personnel (ci-après « la Politique ») décrit la manière dont EMERIGE collecte et traite les données à caractère personnelles dans le cadre de l’offre de parrainage disponible à l’adresse URL https://www.emerige.com/editorial/programme-de-parrainage. Pour ce traitement, EMERIGE intervient en qualité de Responsable de traitement et détermine à ce titre les finalités et les moyens de(s) traitement(s).
Article 1 - DÉFINITIONS
« Donnée à caractère personnel » / « Données personnelles » : toute information se rapportant à une personne physique identifiée ou identifiable directement ou indirectement.« Traitement » : toute opération ou tout ensemble d’opérations effectuées ou non à l’aide de procédés automatisés et appliqués à des données ou des ensembles de données à caractère personnel, telles que la collecte, l’enregistrement, l’organisation, la structuration, la conservation, l’adaptation ou la modification, l’extraction, la consultation, l’utilisation, la communication par transmission, la diffusion ou toute autre forme de mise à disposition, le rapprochement ou l’interconnexion, la limitation, l’effacement ou la destruction.« Personne concernée » / « Vous » : personne physique identifiée ou identifiable et dont les données à caractère personnel sont traitées.« Responsable de traitement » : personne physique ou morale, qui seul ou conjointement avec d’autres, détermine les finalités et les moyens du traitement. En l’espèce, EMERIGE est responsable de traitement.« Sous-traitant » : personne physique ou morale qui traite des données à caractère personnel pour le compte du responsable de traitement.« Destinataire » : personne physique ou morale qui reçoit la communication de données à caractère personnel, qu’il s’agisse ou non d’un tiers.« Violation de données à caractère personnel » : violation entraînant, de manière accidentelle ou illicite, la destruction, la perte, l’altération, la divulgation non autorisée de données à caractère personnel transmises, conservées ou traitées d’une autre manière, ou l’accès non autorisé à de telles données.
Article 2 - COLLECTE DE VOS DONNÉES PERSONNELLES
EMERIGE entend ne collecter que les données nécessaires à l’exécution de son activité et au regard des finalités fixées par la présente Politique. Les données suivantes peuvent notamment être collectées :
Si vous êtes Parrain, vos données ont été directement obtenues auprès de vous. Si vous êtes Filleul, vos données ont été collectées de manière indirecte, celles-ci ayant été fournies par votre Parrain. Vos données ne sont pas collectées à partir de sources publiques. La fourniture de données à caractère personnel a un caractère contractuel et conditionne l’exécution de l’offre de parrainage. Si les données ne sont pas fournies, EMERIGE ne pourra pas exécuter ses obligations contractuelles contenues dans le règlement du parrainage.
Lorsque le contrat est rompu, les données seront conservées pour une durée de 2 ans en archivage intermédiaire après la date de rupture du contrat. Concernant les durées de conservation, nous ne conservons vos données personnelles que le temps nécessaire à la réalisation des finalités pour lesquelles nous les avons recueillies, y compris pour satisfaire à toute exigence légale ou comptable. Pour déterminer la durée de conservation appropriée des données personnelles, nous tenons compte notamment des éléments suivants :
Article 3 - DESTINATAIRES DES DONNÉES PERSONNELLES
Nous sommes susceptibles de partager vos données à caractère personnel avec les prestataires de services qui travaillent avec nous, tels que :
EMERIGE peut également être amenée à partager vos données personnelles si elle doit se conformer à une obligation légale (par exemple, transmission de données aux administrations ou aux autorités judiciaires).A l’exception de ce qui est expressément indiqué ci-dessus, nous ne partagerons, ne vendrons ou ne louerons jamais vos données personnelles à un tiers sans vous en aviser et/ou obtenir votre consentement.
Article 4 – TRANSFERT DES DONNÉES HORS DE L’UNION EUROPÉENNE
Lorsque le traitement de vos données implique un transfert hors de l’Union européenne, ces transferts sont effectués en contrepartie de garanties appropriées en matière de confidentialité et sécurité des données, en toute conformité avec la réglementation applicable. Les transferts hors de l’Union européenne reposent sur des clauses contractuelles, Type, conformément aux modèles de clause validés par la Commission européenne.
Article 5 - DROITS DES PERSONNES CONCERNÉES ET EXERCICE DE CES DROITS
5.1 Le droit d’accès
Vous avez le droit d’obtenir la confirmation que vos données personnelles sont ou non traitées par EMERIGE, ainsi que certaines autres informations sur la manière dont elles sont traitées. Vous avez également le droit d’accéder à vos données personnelles, en demandant une copie des données personnelles vous concernant.
5.2 Le droit de rectification
Vous pouvez nous demander de prendre des mesures pour corriger vos données personnelles si elles sont inexactes ou incomplètes (par exemple si nous avons le mauvais nom ou le mauvais pseudonyme).
5.3 Le droit à l’effacement (« droit à l’oubli »)
Vous pouvez demander l’effacement ou la suppression de vos données personnelles.
5.4 Le droit de limiter le traitement
Vous avez le droit de limiter ou d’empêcher l’utilisation ultérieure de vos données personnelles. La limitation du traitement n’empêche pas la conservation de vos données personnelles, mais nous ne pourrons pas les utiliser au-delà des limites que vous souhaitez.
5.5 Le droit à la portabilité des données
Vous avez le droit de récupérer et de réutiliser vos données personnelles.
5.6 Le droit d’opposition
Vous avez le droit de vous opposer à certains types de traitements, pour des raisons liées à votre situation particulière, à tout moment. Nous serons autorisés à continuer à traiter vos données personnelles si nous pouvons démontrer que le traitement est justifié par des libertés ou si nous en avons besoin pour l’établissement, l’exercice ou la défense d’actions en justice.
5.7 Le droit de retirer votre consentement
Lorsque nous traitons vos données personnelles sur la base de votre consentement, vous avez le droit de retirer votre consentement à tout moment. Vous pouvez procéder au retrait de votre consentement en nous contactant à l’adresse donneespersonnelles@emerige.com.
5.8 Le droit de nous fournir des directives sur l’utilisation de vos données personnelles après votre décès
Vous avez le droit de nous fournir des instructions sur la gestion (ex : conservation, effacement et divulgation) de vos données après votre décès.Vous pouvez modifier ou révoquer vos instructions à tout moment.Si vous souhaitez exercer l’un de ces droits vous pouvez contacter notre DPO (Délégué à la protection des données) à l’adresse suivante : donneespersonnelles@emerige.com.
5.9 Droit de déposer une réclamation auprès de la CNIL
Si vous n’êtes pas satisfaits de notre réponse à votre réclamation ou si vous pensez que le traitement de vos données personnelles n’est pas conforme à la réglementation applicable sur la protection des données, vous pouvez déposer une réclamation auprès de l’autorité de contrôle compétente en matière de protection des données. La Commission Informatique et Libertés (CNIL) est l’autorité de protection des données en France.
Article 6 - SÉCURISATION DES DONNÉES
EMERIGE s’assure que les données sont traitées en tout sécurité et confidentialité, y compris lorsque certaines opérations sont réalisées par des sous-traitants. Si une atteinte à la sécurité des données vous concernant se produit, nous vous en informerons dans les délais et selon les modalités précisées par les dispositions légales et réglementaires en vigueur.
Article 7 - MODIFICATION DE LA PRÉSENTE POLITIQUE DE CONFIDENTIALITÉ
EMERIGE a la possibilité de modifier à tout moment cette Politique de Confidentialité notamment en cas d’évolution de la réglementation en matière de traitement des données à caractère personnel. Lorsque nous procédons à la modification de la présente Politique de Confidentialité, nous vous en informerons par tout moyen utile. Nous vous invitons à consulter régulièrement la présente Politique de confidentialité pour être informé de la façon dont nous protégeons vos données.
Article 8 – Délégué à la protection des données (DPO)
Le délégué à la protection des données (DPO – Data Protection Officer) peut être contacté à l’adresse donneespersonnelles@emerige.com ou via son adresse postale : Délégué à la Protection des Données, EMERIGE, 121 Avenue de Malakoff, 75116 Paris.
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*estimation indicative calculée sans taux d'assurance
Cette simulation n’a aucune valeur contractuelle, en ce sens, elle n’est pas constitutive d’une offre et n’engage aucune des parties. Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un professionnel afin de réaliser un plan de financement détaillé.
Mention légale BRS (Bail réel solidaire)
BRS (Bail réel solidaire) - dispositif sous conditions de ressources et pour un achat en résidence principale. Profitez de la possibilité d’acheter un logement neuf en-dessous des prix de marché, dans une résidence éligible au dispositif BRS – Bail Réel Solidaire. A compter de la livraison de votre logement vous verserez à l’OFS – Organisme Foncier Solidaire propriétaire du foncier de votre logement, une redevance foncière mensuelle suivant la surface habitable de votre logement. Cette redevance fera l’objet d’une réévaluation annuelle basée sur l’indice des loyers publié trimestriellement par l’INSEE. Bail Réel Solidaire : Les acquéreurs de logements neufs peuvent bénéficier du BRS « Bail Réel Solidaire » sous réserve de respecter plusieurs conditions cumulatives, détails disponibles dans le code de la construction de l’habitation, articles L255-1 à 19, R255-1 à 9. En référence à la loi 3DS du 21 février 2022 visant à simplifier le BRS, le BRS opérateur et le BRS preneur ont fusionné ; l’accédant ne signe avec le promoteur qu’un contrat de cession de droits réels immobiliers. Renseignez-vous auprès du conseiller commercial pour connaitre tous les détails et modalités du dispositif BRS.
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