Location : faut-il louer son appartement en meublé, vide ou en saisonnier ?

Il existe plusieurs types de locations, chacune régie par des conditions légales ou fiscales spécifiques. Tout dépend de votre objectif.

Louer son appartement : meublé ou vide ?

Les obligations du bail (durée de location, durée du préavis avant rupture de bail) sont plus souples pour la location meublée. Sa gestion est donc plus simple pour le propriétaire. En revanche, la rotation des locataires est généralement plus forte dans un meublé et le risque de vacance est plus élevé que pour la mise en location d’un appartement vide (qui dispose d'un bail de 3 ans contre 1 an pour le meublé).

Si vous optez pour une location en meublé, la rentabilité et la fiscalité des régimes LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel – et LMP – Loueur Meublé Professionnel – les rendent particulièrement attractifs. En effet, les loyers de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et soumis à deux types de régimes fiscaux :

• Le micro-Bic : Il s'applique si les loyers encaissés sur l’année civile sont en deçà de 77 700 euros. Vous déclarez un forfait de charges correspondant à 50% des loyers encaissés, ce qui signifie que votre BIC imposable (Bénéfices Industriels et Commerciaux), correspondant au montant de vos revenus déclarés, sera diminué de 50%.
• Le régime réel : Il s’applique automatiquement si les loyers encaissés sur l’année civile dépassent 77 700 euros ou sur demande auprès du fisc si vos revenus sont inférieurs à 77 700 euros. Vous déduisez vos emprunts et vos charges locatives au réel, et vous avez la possibilité d’amortir la valeur du bien sur plusieurs années (possibilité de déduire une partie du prix du logement chaque année). Cela permet de diminuer très fortement les revenus imposables voire de les annuler.

Louer en meublé : quelles conditions ?

Appartement témoin meublé du programme immobilier neuf à Clamart "Allée de Meudon"

Selon la loi, la location meublée est la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015).

La durée minimale du bail est d'un an avec reconduction à l'issue du bail. Quand le logement meublé est occupé par un étudiant, cette durée passe à 9 mois, sans renouvellement possible. Le logement est considéré comme sa résidence principale.

Consultez notre fiche pratique pour connaître les avantages et les inconvénients du statut LMP et du statut LMNP.

Mise en location : les avantages du Bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location signé entre le propriétaire d'un logement meublé et un locataire temporaire (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle, etc.). Il est conclu pour une durée allant de 1 à 10 mois. À la fin du bail, le propriétaire et le locataire ne peuvent pas signer un nouveau bail mobilité pour le même logement.

À la différence du bail classique meublé, le bail mobilité définit une durée fixe de quelques mois pour la location. Ce nouveau bail permet au propriétaire de garder le contrôle de son bien et lui procure une grande liberté de gestion. Il a vocation à remettre des logements vacants sur le marché en incitant les propriétaires à louer.

Louer son appartement : la location meublée touristique

Les locations meublées touristiques sont des villas, appartements, ou studios loués meublés, à destination d'une clientèle de passage. La loi Élan du 23 novembre 2018, dans la lignée de la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique, a renforcé l’encadrement des locations touristiques dans les villes de plus de 200 000 habitants afin de limiter les locations de courte durée entre particuliers.

Pour louer un meublé de tourisme, il faut donc en avoir préalablement fait la déclaration auprès de la mairie de la commune où il se situe. Deux conditions font exception :

• Si le logement constitue la résidence principale du bailleur (occupation au moins 8 mois par an).
• Si le logement est loué moins de 120 jours par an de façon saisonnière.

À Paris, une procédure d'enregistrement est venue se substituer à la déclaration préalable auprès du maire de la commune.

Les points essentiels

La location meublée bénéficie de nombreux atouts : elle est plus avantageuse sur le plan fiscal et, si vous optez pour un bail mobilité, vous disposez de conditions plus souples. En revanche, un certain nombre de règles encadrent cette pratique prisée des investisseurs.

• La location meublée est plus attractive pour le propriétaire
• Des conditions légales encadrent les meublés
• Le bail mobilité a simplifié la gestion des biens meublés
• La location meublée de tourisme a été encadrée

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Article publié le 14/11/2019