Investir dans l’immobilier neuf : quels sont les avantages ?

Envie d'acheter un bien immobilier neuf ? Plusieurs solutions d'investissement fiscalement attractives s'offrent à vous.

Frais de notaires, taxe foncière : les intérêts du neuf

Si vous achetez un logement neuf, les frais de notaire s’élèvent à environ 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 % à 8 % environ dans l’ancien.

De la même façon, un achat dans le neuf peut vous faire bénéficier d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties durant deux ans (parts communale et intercommunale), sous réserve des délibérations locales ; la TEOM reste en principe due pendant deux ans dans de nombreuses villes : elle concerne la part communale et intercommunale, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Pour cela, vous devrez effectuer une déclaration dans les 90 jours suivant l'achèvement du logement via l’onglet “Biens immobiliers” de votre espace impots.gouv.fr, ou au moyen d’un formulaire dédié (H1 pour une maison individuelle, H2 pour un logement en immeuble collectif) transmis à votre service des impôts fonciers, selon les modalités indiquées.

L'exonération de la taxe foncière une délibération de la commune ou de l’intercommunalité (EPCI). Si votre commune l’applique, vous serez exonéré pendant 2 ans à partir du 1er janvier de l’année suivant l’achèvement de votre logement.

Statut LMNP/Statut LMP : quelles caractéristiques ?

Lors de l’achat d’un logement neuf, le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et le statut LMP (loueur meublé professionnel) peuvent, sous conditions, bénéficier d'une fiscalité avantageuse (forfait de charges ou amortissement). Dans les deux cas, contrairement aux locations nues, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.

Statut LMNP : ce qu’il faut savoir

Sous le statut LMNP, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux :

Le régime Micro-BIC
Le régime réel simplifié

Avec le régime Micro-Bic, vous percevez un abattement forfaitaire, dont le taux dépend de la nature de la location meublée (avec un minimum de 305 € dans les conditions prévues).

À titre de repère, l’abattement est souvent de 50%, mais il peut être abaissé (par exemple à 30%) pour certaines locations de meublés de tourisme non classés lorsque le régime spécifique s’applique, avec un seuil d’éligibilité également ajusté (notamment 15 000 €).

Les meublés de tourisme ou gîtes ruraux ne relèvent pas tous des mêmes paramètres : les règles diffèrent selon le type de location (notamment meublé de tourisme classé ou non), avec des seuils et des abattements spécifiques.

Avec le régime réel simplifié, vous pouvez amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt…). Si vous avez créé un déficit, il se reporte dans son intégralité sur les 10 années suivantes sur les futures recettes de location meublée.

En LMNP exercé à titre non professionnel, le déficit n’est pas imputable sur le revenu global ; il est imputable/reportable, dans les conditions prévues, sur les bénéfices de même nature (BIC non professionnels).

À noter : pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025, les règles de calcul de la plus-value ont été aménagées : les amortissements immobiliers pratiqués en LMNP au régime réel peuvent être réintégrés dans l’assiette de plus-value, dans les conditions prévues par les textes et avec des exceptions selon la situation.

Le loueur en meublé imposé d'après un régime réel peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles) à la condition que ceux-ci soient inscrits à l’actif de son bilan (actif immobilisé).

Sur le plan comptable, l'amortissement correspond à la prise en compte de la perte de valeur d'un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année.

Statut LMP : ce qu’il faut savoir

Pour bénéficier du régime de la location meublée professionnelle (LMP), il faut percevoir plus de 23 000 euros de loyers par an et que ces recettes soient supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Le statut LMP offre 5 avantages :

Vous pouvez imputer un éventuel déficit d’exploitation sur le revenu global de votre foyer. Si le revenu global n’est pas suffisant, le déficit est reportable sur le revenu des six années suivantes.
La location meublée professionnelle (hors prestations para-hôtelières) n'est pas soumise à la TVA.
Vous bénéficiez d'une exonération totale des plus-values immobilières professionnelles sous conditions si vos recettes locatives sont en dessous de certains seuils, appréciés notamment au regard de la moyenne des recettes des deux années précédentes et sous réserve d’une durée minimale d’exercice (notamment 5 ans). L'exonération est partielle de 90 000 à 126 000 euros dans les conditions prévues.
Les biens immobiliers affectés à l’activité peuvent être exclus de l’assiette de l’IFI au titre des biens professionnels, sous conditions strictes.
Vous bénéficiez éventuellement, selon la structuration et la situation, d'un régime fiscal de faveur sur les droits de succession. Il vous permet de transmettre votre patrimoine dans les meilleures conditions.