Investir dans l’immobilier neuf : quels sont les avantages ?

Investir dans l'immobilier neuf offre la possibilité de bénéficier de fortes réductions d'impôts en fonction du montant investi. Il vous permet également de bénéficier des nombreux avantages d’un achat dans le neuf : exonération de taxe foncière pendant 2 ans dans certaines communes, frais de notaire réduits…

Frais de notaires, taxe foncière : les intérêts du neuf

Si vous achetez un logement neuf, les frais de notaire s’élèvent à environ 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 % à 8% environ dans l’ancien. De la même façon, un achat dans le neuf vous fait bénéficier d'une exonération de la part communale de la taxe foncière durant deux ans dans de nombreuses villes.Pour cela, vous devrez effectuer une déclaration dans les 90 jours après l’achèvement du logement en adressant un formulaire dédié (H1 pour une maison individuelle, H2 pour un logement en immeuble collectif) au service des impôts fonciers du lieu où se situe votre logement.L'exonération de la taxe foncière est soumise à l'appréciation du maire de votre commune. Si votre commune l’applique, vous serez exonéré pendant 2 ans à partir du 1er janvier de l’année suivant l’achèvement de votre logement.

Dispositif Pinel : quels avantages ?

Le dispositif Pinel vous permet sous certaines conditions de défiscaliser une partie du coût de votre investissement locatif en contrepartie d’un engagement de mise en location. Il convient autant aux primo-investisseurs qu’à ceux qui sont déjà propriétaires de biens locatifs. Le taux de réduction d'impôt varie avec la durée de location minimale du bien :

• 12 % pour 6 ans (soit 2% de réduction annuelle).
• 18 % pour 9 ans (soit 2% de réduction annuelle).
• 21 % pour 12 ans (soit 2% de réduction annuelle pendant 9 ans puis 1% pendant 3 ans).

La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du logement dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré et par an. Elle entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales, dont le montant maximum est de 10 000 €/an. Sur la totalité de la durée du dispositif Pinel, vous aurez droit à une réduction d'impôt allant de 36 000 euros (pour 6 ans de location) jusqu'à 63 000 euros (12 ans).Le locataire peut être un parent du bailleur (ascendant ou descendant) dans la mesure où il n’appartient pas à son foyer fiscal.

Investir en loi Pinel : une rentabilité attractive

La rentabilité d’un investissement Pinel est attractive, le logement Pinel devant se trouver dans une zone de tension immobilière où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande (zones A, A bis, B1). C’est le cas de tous les programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel d’Emerige.

Statut LMNP/Statut LMP : quelles caractéristiques ?

Lors de l’achat d’un logement neuf, le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et le statut LMP (loueur meublé professionnel) bénéficient d'une fiscalité avantageuse (forfait de charges ou amortissement). Dans les deux cas, contrairement aux locations nues, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.

Statut LMNP : ce qu’il faut savoir

Sous le statut LMNP, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux :

• Le régime Micro-BIC.
• Le régime réel simplifié.

Avec le régime Micro-Bic, vous percevez un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Les meublés de tourisme ou gîtes ruraux bénéficient d'un abattement de 71 % si les recettes de l'année n'ont pas excédé 170 000 €.Avec le régime réel simplifié, vous pouvez amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt…). Si vous avez créé un déficit, il se reporte dans son intégralité pendant au moins 10 ans sur les futures recettes de location meublée. Le loueur en meublé imposé d'après un régime réel peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles) à la condition que ceux-ci soient inscrits à l’actif de son bilan (actif immobilisé). Sur le plan comptable, l'amortissement correspond à la prise en compte de la perte de valeur d'un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année.

Statut LMP : ce qu’il faut savoir

Pour bénéficier du régime de la location meublée professionnelle (LMP), il faut percevoir plus de 23 000 euros de loyers par an et retirer de cette activité au moins 50% du revenu global de votre foyer fiscal.Le statut LMP offre 5 avantages :

1. Vous pouvez imputer un éventuel déficit d’exploitation sur le revenu global de votre foyer. Si le revenu global n’est pas suffisant, le déficit est reportable sur le revenu des six années suivantes.
2. La location meublée professionnelle n'est pas soumise à la TVA.
3. Vous bénéficiez d'une exonération totale des plus-values immobilières si vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 euros par an. L'exonération est partielle de 90 000 à 126 000 euros.
4. Les bénéfices n’entrent pas dans l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
5. Vous bénéficiez d'un régime fiscal de faveur sur les droits de succession. Il vous permet de transmettre votre patrimoine dans les meilleures conditions.

Les points essentiels à retenir

Dans le cadre d’un investissement immobilier neuf, le dispositif Pinel et les statuts LMNP et LMP remplissent deux objectifs différents : le premier à court-moyen terme (de 6 à 12 ans maximum), les seconds à long terme. Chacun bénéficie d'une fiscalité et de rendements attractifs.

• La loi Pinel offre jusqu'à 63 000 euros de réduction d'impôts.
• Les revenus générés par la location LMNP bénéficient d’une fiscalité adoucie par un abattement forfaitaire de 50% (dans le cadre du régime micro-BIC).
• Pour un bien immobilier loué depuis au moins cinq ans, le statut LMP offre des exonérations sur les plus-values si vos recettes locatives ont été inférieures à 90 000 euros hors taxe sur les deux années précédentes.