Réalisez votre investissement immobilier avec le dispositif Pinel

Grâce au dispositif Pinel, acheter un logement neuf pour le louer permet de bénéficier d’une réduction d’impôts proportionnelle à la durée de location de votre bien immobilier. Toutes les explications sur ce dispositif de défiscalisation très avantageux dans ce dossier.
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Le dispositif Pinel en bref

La loi Pinel est un dispositif d’investissement permettant de déduire de ses impôts une partie du prix d’acquisition de son logement en contrepartie d’un engagement de location. Elle reprend les principales modalités du dispositif Duflot, auquel elle a succédé en 2014, avec des conditions plus souples et plus incitatives : choix de la durée de location et taux de réduction proportionnel à la durée de location : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.Pourquoi investir en loi Pinel ?
  • Pour réduire ses impôts (jusqu’à 63 000 € de réduction)
  • Pour se constituer un patrimoine pérenne
  • Pour bénéficier d’un revenu complémentaire régulier
  • Pour préparer sa retraite

Le dispositif Pinel encore valable en 2022 pour votre investissement immobilier neuf

Dispositif Pinel
Le dispositif Pinel a été prolongé de 2022 à 2024 par l'article 168 de la loi de finances pour 2021 dans les zones où la demande de logement est supérieure à l’offre (zones A, Abis et B1). Toutefois, à partir de 2023, le montant de l'avantage fiscal sera progressivement réduit jusqu'à ce que la version actuelle du dispositif Pinel prenne fin le 31 décembre 2024.Voici les taux de réduction d'impôts applicables avec la loi Pinel actuelle pour les 3 prochaines années :
  • 2022 : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans
  • 2023 : 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans
  • 2024 : 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans

Dès 2023, un nouveau "dispositif Pinel Plus" pour votre investissement immobilier locatif

Un nouveau dispositif, le "Pinel +" est annoncé pour l'année 2023. Les critères de cette nouvelle version parfois appelée "Super Pinel" ont été définis par décret en mars 2022.A partir de 2023, le "Pinel Plus" permettra donc de bénéficier des taux de réduction d'impôts maximum (12, 18 et 21%) sous réserve de respecter de nouveaux critères plus restrictifs. Ainsi, en plus des conditions initiales, les logements neufs acquis en vue d'une mise en location sous la loi Pinel devront répondre aux conditions suivantes :
  • Le bien immobilier neuf devra respecter des superficies minimales (28 m2 pour un studio, 45 m2 pour un 2 pièces, 62 m2 pour un 3 pièces, 79 m2 pour un 4 pièces et 96 m2 pour un 5 pièces).
  • Il devra disposer d'un espace extérieur privatif respectant une superficie minimale (3 m2 pour un studio ou un 2 pièces, 5 m2 pour un 3 pièces, 7 m2 pour un 4 pièces et 9 m2 pour un 5 pièces).
  • A partir du 3 pièces, il devra offrir une double exposition.
  • Selon la date d'achat, votre appartement neuf devra atteindre les seuils de la norme RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025 (pour un achat en 2023), mais aussi atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (pour un achat en 2024). Par dérogation, les logements neufs achetés en 2023 et 2024 dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 doivent quant à eux répondre aux critères du label « Energie Positive et Réduction Carbone » (E+C-) et atteindre la classe A du DPE.

Les avantages de la défiscalisation immobilière en Pinel

Le dispositif Pinel se révèle très avantageux pour l’acquéreur. Il lui permet :
  • De choisir sa durée d’engagement :
- 6 ans pour un avantage fiscal de 12% (soit une réduction d’impôt jusqu’à 6 000 € par an sur 6 ans)
- 9 ans pour un avantage fiscal de 18% (soit une réduction d’impôt jusqu’à 6 000 € par an sur 9 ans)
- 12 ans pour un avantage fiscal de 21% (soit une réduction d’impôt jusqu’à 5 250 € par an sur 12 ans)
  • De louer à ses ascendants ou ses descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du propriétaire et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés
  • De réaliser jusqu’à 2 investissements immobiliers par an, pour un montant total de 300 000 € maximum
L’avantage fiscal est le même que vous achetiez directement ou que vous souscriviez des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).Le dispositif profite également des atouts de l’immobilier neuf :
  • Des frais de notaire réduits (représentent en moyenne entre 2 et 4% du prix d’acquisition du bien dans le neuf contre environ 7% dans l’ancien)
  • Pas de travaux nécessaires
  • Des constructions respectant les dernières normes de construction en termes de confort, de sécurité et de performance énergétique
  • Des biens immobiliers sous garantie décennale

Les conditions pour défiscaliser avec le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, pour qui ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel, l’acquéreur doit respecter les conditions suivantes :
  • Acheter deux logements maximum par an pour une mise en location en Pinel
  • Respecter un plafond d’investissement de 5 500 € par m2 de surface habitable et de 300 000 € par an
La réduction d’impôt Pinel entre dans le cadre du plafond global des niches fiscales, dont le montant maximum est de 10 000 € / an.

Quel logement acheter et où ?

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, le logement doit :
  • Être acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024
  • Être achevé dans les 30 mois après la signature de votre acte authentique de vente s'il s'agit d'un bien immobilier en VEFA
  • Faire partie d'un bâtiment d’habitation collectif
  • Faire l’objet d’une location pendant 6, 9 ou 12 ans, à un prix légèrement inférieur au marché
  • Respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou être labellisée Bâtiment Basse Consommation (BBC)
  • Être situé dans une zone où la demande locative est forte, c’est-à-dire en zone A bis, A et B1
Pour en savoir plus, téléchargez la liste des communes de chaque zone sur le site du Ministère du Logement et de l’Habitat durable.

Comment et à qui louer ?

La location doit également respecter certaines conditions :
  • Le logement doit être loué non meublé, à usage d’habitation principale du locataire, dans les 12 mois suivant son acquisition ou la date de fin des travaux
  • Les loyers doivent respecter les plafonds suivants, fixés par décret :
Source : Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL)
Pinel 2021 : Plafond de loyer au m2
Source : Service-public.fr
*La surface utile d'un logement est égale à sa surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m² par logement.
  • Les revenus du locataire sont soumis à un plafond :
Plafond annuel de ressource des locataires pour les baux conclus en 2021
Source : Service-public.fr
Le niveau de ressources pris en compte est le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’année N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement. Par exemple, pour l’année 2021, il faut se référer au revenu fiscal de référence de 2019 qui apparaît sur l’avis d’imposition 2020.

Estimez vos avantages fiscaux en Pinel

Découvrez en quelques minutes si vous êtes éligible au dispositif Pinel et estimez le montant de votre réduction d’impôts grâce à notre outil de simulation Pinel.
Mise à jour le 21/02/2022(1) Legifrance
(2) Legifrance
(3) Legifrance
Article publié le 27/09/2021

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