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Dispositif Pinel : fonctionnement, fin en 2024 et alternatives pour investir en 2026

Le dispositif Pinel a pris fin pour les nouveaux investissements au 31 décembre 2024. En savoir plus sur le nouveau dispositif qui remplace le Pinel.


Pendant plusieurs années, le dispositif Pinel et le Pinel +, vous permettaient d'acheter un logement neuf pour le louer et de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location de votre bien immobilier. Toutes les explications sur ces anciens dispositifs de défiscalisation très avantageux et les solutions actuelles pour investir dans l'immobilier neuf.

⚠️ Ce dispositif n’est plus disponible.

Depuis le 1er janvier 2025, les dispositifs Pinel et Pinel+ ne sont plus accessibles pour les nouveaux investissements immobiliers.

Pour explorer d’autres solutions pour investir dans l’immobilier neuf, consultez nos conseils pour investir

Qu'est-ce que les dispositifs Pinel et Pinel Plus (+) ?


La loi Pinel et le Pinel Plus sont des dispositifs d’investissement immobilier locatif permettant de déduire de ses impôts une partie du prix d’acquisition de son logement neuf en contrepartie d’un engagement de location.


La loi Pinel a repris les principales modalités du dispositif Duflot, auquel elle a succédé en 2014, avec des conditions plus souples et plus incitatives : choix de la durée de location et taux de réduction proportionnel à la durée de location.


Pourquoi investir en loi Pinel ou en Pinel Plus ?

  • Pour réduire ses impôts
  • Pour se constituer un patrimoine pérenne
  • Pour bénéficier d’un revenu complémentaire régulier
  • Pour préparer sa retraite



Le dispositif Pinel : 2024 était la dernière année pour en profiter


A partir du 1er janvier 2023, le dispositif a été accessible sous deux formes avec des conditions fiscales différentes :


Le dispositif Pinel "classique" était valable dans les zones où la demande de logements est supérieure à l’offre (zones A, Abis et B1). Depuis 2023, l’avantage fiscal a été réduit progressivement, jusqu’à l’extinction du dispositif Pinel pour les nouveaux investissements au 31 décembre 2024.


Voici le taux de réduction d'impôts applicable avec la loi Pinel classique en 2024 : 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans

En parallèle, une nouvelle version du dispositif a été mise en place au 1er janvier 2023 : le Pinel Plus.


Tout comme la version classique, cette version du dispositif a pris fin le 31 décembre 2024.


Voici le taux de réduction d'impôts applicable avec la loi Pinel Plus pour sa dernière année : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.


Le dispositif Pinel à pris fin mais il existe aujourd'hui d'autres solutions avantageuses pour investir dans le neuf en 2026. Découvrez le nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif : le dispositif Jeanbrun !



Les critères pour investir en loi Pinel


Les conditions liées au logement


Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel en 2024, le logement devait :


  • Être acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement (achat en VEFA) avant le 31 décembre 2024
  • Être achevé dans les 30 mois après la signature de votre acte authentique de vente s'il s'agit d'un bien immobilier en VEFA
  • Faire partie d'un bâtiment d’habitation collectif
  • Respecter le niveau de performance énergétique globale prévu par la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou être labellisé Bâtiment Basse Consommation (BBC)
  • Être situé dans une zone où la demande locative est forte, c’est-à-dire en zone A bis, A et B1


Les conditions liées à l'investisseur


Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel, l’acquéreur devait respecter les conditions suivantes :


  • Acheter deux logements maximum par an pour une mise en location en Pinel ou Pinel Plus
  • Respecter un plafond d’investissement immobilier de 5 500 € par m2 de surface habitable et de 300 000 € par an


La réduction d’impôt Pinel et Pinel Plus entrait dans le cadre du plafond global des niches fiscales, dont le montant maximum est de 10 000 € / an.


Les conditions liées à la mise en location


La location devait également respecter certaines conditions :


  • Le logement devait être loué non meublé, à usage d’habitation principale du locataire, dans les 12 mois suivant son acquisition ou la date de fin des travaux
  • Il devait faire l’objet d’une location pendant 6, 9 ou 12 ans, à un prix légèrement inférieur au marché
  • Les loyers devaient respecter les plafonds suivants, fixés par décret :


Zone géographique
Plafond de loyer au m2
Zone A bis
18,89 €
Zone A
14,03 €
Zone B1
11,31 €
Zone B2 et C
9,83 €

Source : Service-Public.fr
 *La surface utile d'un logement est égale à sa surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m² par logement.


  • Les revenus du locataire étaient soumis à un plafond :


Plafonds annuels de ressources des locataires (par zone)
Composition du foyer du locataireA bisZone AB1B2 et C
Personne seule43 475 €43 475 €35 435 €31 892 €
Couple64 976 €64 976 €47 321 €42 588 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge85 175 €78 104 €56 905 €51 215 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge101 693 €93 556 €68 699 €61 830 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge120 995 €110 753 €80 816 €72 735 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge136 151 €124 630 €91 078 €81 971 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième15 168 €13 886 €10 161 €9 142 €

Source : Service-Public.fr
 Le niveau de ressources pris en compte est le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’année N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement. Par exemple, pour l’année 2024, il faut se référer au revenu fiscal de référence de 2022 qui apparaît sur l’avis d’imposition 2023.



De 2023 à 2024, un nouveau "dispositif Pinel Plus" pour votre investissement immobilier locatif


Un nouveau dispositif, le "Pinel Plus" est entré en vigueur au 1er janvier 2023. Les critères de cette nouvelle version parfois appelée "Super Pinel" ont été définis par décret en mars 2022.

Depuis 2023, le "Pinel Plus" permettait donc de bénéficier des taux de réduction d'impôts maximum de la précédente version du dispositif Pinel "classique" (12, 18 et 21 %), sous réserve de respecter de nouveaux critères plus restrictifs.


Dans quel logement investir en Pinel Plus ?


En plus des conditions d'éligibilité du Pinel classique, les logements neufs acquis en vue d'une mise en location en Pinel Plus devaient répondre aux conditions suivantes :


  • Le bien immobilier neuf devait respecter des superficies minimales (28 m2 pour un studio, 45 m2 pour un 2 pièces, 62 m2 pour un 3 pièces, 79 m2 pour un 4 pièces et 96 m2 pour un 5 pièces).
  • Il devait disposer d'un espace extérieur privatif respectant une superficie minimale (3 m2 pour un studio ou un 2 pièces, 5 m2 pour un 3 pièces, 7 m2 pour un 4 pièces et 9 m2 pour un 5 pièces).
  • A partir du 3 pièces, il devait offrir une double exposition.
  • Selon la date d'achat, votre appartement neuf devait atteindre les seuils de la norme RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025 (pour un achat en 2023), mais aussi atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (pour un achat en 2024). Par dérogation, les logements neufs achetés en 2023 et 2024 dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 devaient quant à eux répondre aux critères du label « Energie Positive et Réduction Carbone » (E+C-) et atteindre la classe A du DPE.


Les critères d'éligibilité au Pinel Plus étaient certes plus restrictifs, mais ce dispositif d'investissement locatif permettait de bénéficier des meilleurs taux de remise d'impôts.


Découvrez comment investir dans l’immobilier neuf aujourd’hui grâce au dispositif Jeanbrunnouveau cadre fiscal distinct mis en place en 2026 !



Quelle différence entre le Pinel et le Pinel Plus ? Comparatif en image


La principale différence entre le dispositif Pinel et le Pinel Plus réside dans les conditions d’éligibilité et les avantages fiscaux. Le Pinel Plus permettait de bénéficier de taux de réduction d’impôt plus élevés, sous réserve de respecter des critères plus exigeants en matière de qualité du logement, de performance énergétique et de confort d'usage.


À l’inverse, le Pinel “classique” proposait des conditions d’accès plus souples, mais avec des avantages fiscaux progressivement réduits sur les dernières années du dispositif.


L'infographie ci-dessous présente les principales différences entre le Pinel et le Pinel Plus (+) :


Infographie comparative du dispositif Pinel 2022 et de la loi Pinel + prévue pour 2023 réalisée par EmerigeTableau des conditions et différences entre le Pinel et le Pinel Plus ©Emerige



En pratique, le Pinel Plus visait à encourager la construction de logements plus qualitatifs et durables, en contrepartie d’un avantage fiscal renforcé pour les investisseurs.



Les avantages de la défiscalisation immobilière en Pinel ou Pinel Plus


Le dispositif Pinel se révèle très avantageux pour l’acquéreur. Il lui permettait :

  • De choisir sa durée d’engagement : 6 ans, 9 ans ou 12 ans
  • De louer à ses ascendants ou ses descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du propriétaire et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés
  • De réaliser jusqu’à 2 investissements immobiliers par an, pour un montant total de 300 000 € maximum


L’avantage fiscal est le même que vous achetiez directement ou que vous souscriviez des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).


Le dispositif profite également des atouts de l’immobilier neuf :


  • Des frais de notaire réduits (représentent en moyenne entre 2 et 4% du prix d’acquisition du bien dans le neuf contre environ 7% dans l’ancien)
  • Pas de travaux nécessaires
  • Des constructions respectant les dernières normes de construction en termes de confort, de sécurité et de performance énergétique
  • Des biens immobiliers sous garantie décennale



Estimez vos avantages fiscaux en Pinel


Les dispositifs Pinel et Pinel Plus étant clos pour les nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025, l’estimation d’un avantage fiscal Pinel ne concerne plus que les opérations réalisées dans le cadre des règles applicables jusqu’au 31 décembre 2024 (selon votre situation). Pour vérifier votre éligibilité passée et les plafonds applicables, référez-vous aux sources officielles.



Quand se terminent la loi Pinel et le dispositif Pinel Plus ?


Les dispositifs Pinel et Pinel Plus ont tous les deux pris fin au 31 décembre 2024. C'est ce qu'a annoncé l'ancienne Première Ministre Elisabeth Borne le 5 juin 2023, lors de la présentation du "plan logement" faisant suite à la tenue d'un Conseil national de la refondation dédié au logement.



Quel dispositif remplace la loi Pinel et la loi Pinel Plus ?


Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif se met progressivement en place : le statut du bailleur privé, également appelé dispositif Jeanbrun.


A la différence du Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt directe, ce dispositif s’appuie sur un mécanisme d’amortissement et de déduction des charges. Le dispositif Jeanbrun permet ainsi d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs dans la durée, tout en favorisant une approche plus patrimoniale de l’investissement immobilier. 


Sous réserve notamment :


  • d’un engagement de location d’au moins 9 ans
  • du respect de plafonds de loyers et de ressources, d’un plafond annuel de déduction
  • de ne pas louer à un membre de sa famille proche (ex : location à un membre du foyer fiscal / parent ou allié jusqu’au 2e degré).


Dans ce nouveau contexte, l’emplacement du bien, la qualité du programme immobilier et son attractivité locative deviennent des critères déterminants pour sécuriser son investissement. L’immobilier neuf, répondant aux dernières normes environnementales et offrant un haut niveau de confort, constitue à ce titre une solution particulièrement pertinente.


Découvrez tous nos programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Jeanbrun et concrétisez votre projet dès aujourd'hui.

 


Le non-respect des engagements entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Un investissement avec le dispositif Pinel peut présenter des risques pouvant remettre en cause son équilibre économique : vacance locative, taux de rendement minorés, moins-value à la revente, etc.


www.economie.gouv.fr

www.legifrance.gouv.fr

bofip.impots.gouv.fr


Article publié le 27/09/2021

Mise à jour le 22/04/2026