Dispositif Jeanbrun : le nouveau statut du bailleur privé pour investir dans l’immobilier neuf

La loi de finances pour 2026 introduit un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif : le statut du bailleur privé, souvent appelé “dispositif Jeanbrun” (ou “plan Relance logement”).


Son principe : payer moins d’impôts sur les loyers en déduisant chaque année une partie de la valeur du logement (l’amortissement), tout en conservant un cadre social via des plafonds de loyers et de ressources.


Résultat : l’investissement est plus rentable, et le patrimoine se construit avec moins d’efforts.

1) Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) ?


Avant d’entrer dans les chiffres, il faut comprendre l’esprit du texte : le dispositif Jeanbrun ne permet pas une réduction d’impôt, comme le permettait le dispositif Pinel ; il modifie la façon dont vos loyers sont imposés.


Le dispositif Jeanbrun met en place un cadre fiscal pour les bailleurs qui acceptent de louer moins cher que le marché, à des locataires sous conditions de ressources. En échange, l’investisseur peut déduire une partie de la valeur du logement et de nombreuses charges, ce qui diminue l’impôt lié à la location.


Autrement dit : vous êtes imposé sur un revenu locatif net, plus proche de la réalité économique de votre investissement.



2) Dispositif Jeanbrun vs dispositif Pinel : la grande différence, c’est l’amortissement


Pour bien comprendre le dispositif Jeanbrun, une comparaison rapide avec le dispositif Pinel aide beaucoup.


Avec le dispositif Pinel, l’avantage fiscal était généralement perçu comme une réduction d’impôt liée à une durée d’engagement.


Avec le dispositif Jeanbrun, la logique change : l’avantage vient surtout de déductions qui baissent votre revenu imposable.


En clair :


    • Dispositif Pinel : “j’obtenais une réduction calculée selon un engagement”
    • Dispositif Jeanbrun : “je déduis chaque année, donc je paie moins parce que mon revenu imposable baisse”



3) Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif 

Jeanbrun ?


Passons maintenant à la question la plus pratique : qui peut en profiter et dans quel cadre ?

Les conditions visent à garantir que l’avantage fiscal s’applique à de la location “utile” (loyers encadrés, résidence principale).


Conditions principales


Pour bénéficier du dispositif, vous devez notamment :


    • Être imposable en France ;
    • Acheter un logement éligible pendant la période d’application du dispositif (dates prévues par la loi de finances 2026) ;
    • Vous engager à louer au moins 9 ans ;
    • Louer nu, en résidence principale, en respectant les plafonds de loyers et les plafonds de ressources.


Dans quel cadre acheter ?


L’investissement peut être réalisé en nom propre, en indivision, en couple, ou via une SCI familiale, à condition qu’elle ne soit pas soumise à l’IS (point à vérifier au cas par cas).



4) Quels logements sont éligibles ? (neuf, VEFA… et ancien sous conditions)


Après les conditions “investisseur”, on regarde maintenant les conditions “logement”. Ici, le dispositif est assez clair : il vise surtout le logement collectif, et très souvent le neuf / VEFA.


Logements généralement éligibles


    • Logements neufs (déjà achevés) ou en VEFA (achat sur plan),
    • Situés dans un immeuble collectif (habitation).


Cas particulier : ancien avec travaux


Le dispositif peut aussi concerner des logements rénovés sous conditions.


Non éligibles


    • Maisons individuelles (hors définition du collectif),
    • Location meublée : le dispositif vise la location nue.


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5) Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?


Maintenant que le cadre est posé (qui / quoi / comment), on passe au cœur du sujet : comment l’avantage fiscal se matérialise réellement.


L’idée centrale : vous allez déclarer vos loyers, puis appliquer des déductions. Deux leviers comptent particulièrement :


    • l’amortissement ;
    • les charges + le déficit foncier.


5.1 L’amortissement, expliqué simplement


L’amortissement est une déduction comptable : on considère que le bâti “s’use” avec le temps (contrairement au terrain).


Dans le dispositif Jeanbrun :


    • vous amortissez une base correspondant à environ 80 % du prix (la part terrain n’est pas amortissable) ;
    • chaque année, vous déduisez une fraction de cette base de vos revenus locatifs imposables.


Résultat : vos loyers sont imposés après déduction → l’impôt diminue.


5.2 Le deuxième levier : charges et déficit foncier


En plus de l’amortissement, vous déduisez les charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, etc.


Quand l’ensemble charges + amortissement dépasse les loyers, cela peut créer un déficit foncier. Une partie peut réduire votre revenu global (dans la limite du plafond annuel applicable), ce qui peut alléger l’impôt au-delà des seuls loyers.



6) Le fonctionnement en 3 étapes


Pour rendre le mécanisme encore plus clair, on peut le résumer en trois étapes.


Étape 1 — Déterminer la base amortissable


Le calcul repose sur une base correspondant à 80 % du prix d’acquisition.


Exemple : pour un bien acheté 196 000 €, la base amortissable est de 156 800 €.


Étape 2 — Choisir un niveau de loyer (et donc un niveau d’avantage)


Le montant de l’avantage dépend du loyer pratiqué : plus le loyer est inférieur au marché, plus le taux d’amortissement applicable est élevé, dans une limite annuelle.


Le dispositif Jeanbrun prévoit trois niveaux :


Niveau
Réduction de loyerTaux de déductionPlafond annuel
Intermédiaire
−15 %3,5 %8 000 €
Social
−30 %4,5 %10 000 €
Très social
−45 %5,5 %12 000 €


L’idée à retenir : plus vous louez “abordable”, plus l’amortissement annuel peut être élevé (dans la limite des plafonds).


Étape 3 — Déduire chaque année lors de la déclaration


Chaque année, l’amortissement est déduit des loyers perçus, ce qui réduit le revenu locatif imposable, donc l’impôt.


Si les déductions dépassent les loyers, cela peut générer un déficit : une partie peut réduire d’autres revenus, selon les règles en vigueur.



7) Pourquoi l’immobilier neuf (VEFA) est particulièrement adapté au dispositif Jeanbrun ?


Le dispositif Jeanbrun s’applique notamment à la VEFA et, dans ce cadre, le neuf présente plusieurs atouts :


    • Des logements conformes aux normes énergétiques récentes (RE2020), plus “sobres” ;
    • Aucun gros travaux au démarrage : vous louez, vous percevez, vous déduisez ;
    • Des frais de notaire généralement plus bas que dans l’ancien ;
    • Des garanties constructeur qui sécurisent les premières années ;
    • Des logements modernes, souvent plus attractifs et plus faciles à louer.



À retenir en 30 secondes


    • Le dispositif Jeanbrun vise la location nue (résidence principale), avec plafonds de loyers et plafonds de ressources.
    • L’avantage fiscal passe par des déductions annuelles (amortissement + charges), qui réduisent les loyers imposables.
    • Il concerne surtout le neuf (logements achevés ou VEFA) en collectif.
    • C’est un dispositif plutôt patrimonial / long terme, car la revente mérite d’être anticipée.



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* En cas de revente, la fiscalité peut être impactée par les amortissements déduits durant la période de détention — une raison supplémentaire d'envisager ce dispositif sur le long terme et de réaliser une simulation personnalisée. 


Le statut du bailleur privé (dit dispositif Jeanbrun), issu de la Loi de Finances pour 2026, permet un amortissement annuel d’une fraction du prix d’acquisition d’un logement neuf situé dans un immeuble collectif. Le bien doit être loué nu à usage de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. L’avantage fiscal dépend de la situation personnelle de l’investisseur et du respect des conditions légales en vigueur. Les amortissements pratiqués sont pris en compte pour le calcul de la plus-value en cas de revente. Dispositif applicable aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, sous réserve de la publication des textes d’application. Informations et simulations personnalisées auprès de nos conseillers.

Article publié le 25/02/2026