Le Bail Réel Solidaire : tout ce qu'il faut savoir

Face au niveau élevé des prix de l’immobilier dans certaines villes, notamment en raison du coût du foncier, le Bail Réel Solidaire (BRS) constitue une solution pour faciliter l’accession à la propriété des ménages sous conditions de ressources.

Son principe est simple : dissocier la propriété du logement de celle du terrain. L’acquéreur achète les droits immobiliers attachés à son logement, tandis que le foncier reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

Cette organisation permet de réduire sensiblement le coût d’acquisition d’un logement neuf dans des secteurs où les prix du marché rendent parfois l’accession à la propriété difficile.

Achat du logement et location du terrain

Dans de nombreuses communes françaises, et particulièrement dans les zones où la demande de logements est forte, le prix du foncier représente une part importante du coût d’une opération immobilière.

Le Bail Réel Solidaire permet de dissocier ce foncier du logement.

Le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), organisme agréé par l’État. L’acquéreur devient quant à lui titulaire de droits réels immobiliers sur son logement dans le cadre d’un bail de longue durée conclu avec l’OFS.

Le BRS est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.

En contrepartie de la mise à disposition du terrain, l’acquéreur verse chaque mois une redevance foncière à l’OFS. Son montant ainsi que ses modalités d’évolution sont précisés dans le contrat de BRS.

Comme le coût du terrain n’est pas intégré de la même manière au prix payé par l’acquéreur, le logement peut être commercialisé à un prix inférieur à celui d’un logement équivalent vendu sur le marché libre.

À retenir : Le Bail Réel Solidaire permet aux personnes éligibles de devenir propriétaires de leur appartement neuf tout en étant locataires du terrain sur lequel le bien est situé. Le prix de votre logement neuf en Île-de-France ou sur la Côte d’Azur en est significativement réduit, puisque le coût du terrain n’est pas pris en compte.

Le BRS appliqué aux programmes immobiliers neufs

Dans le neuf, les logements commercialisés dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire peuvent bénéficier, sous réserve du respect des conditions prévues par la réglementation, d’une TVA réduite à 5,5 % ⁽¹⁾, au lieu du taux normal de 20 %.

Le prix de cession des droits réels immobiliers est également encadré.

Ces mécanismes, associés à la dissociation du foncier et du bâti, permettent de proposer des logements à un prix sensiblement inférieur aux prix du marché libre. L’écart dépend cependant de nombreux paramètres : localisation du programme, coût du foncier, caractéristiques de l’opération et conditions définies par l’OFS.

Les acquéreurs bénéficient par ailleurs des avantages d’un logement neuf, notamment en matière de confort, de performance énergétique et de garanties liées à la construction neuve.

Peut-on bénéficier du PTZ avec un BRS ?

Une acquisition réalisée dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire peut être financée à l’aide d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité propres au PTZ.

Le PTZ est notamment destiné aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt, sauf exceptions prévues par la réglementation.

Il peut venir compléter un prêt immobilier classique et réduire ainsi le coût global du financement.

Pour en savoir plus, consultez notre article consacré au Prêt à Taux Zéro.

Le BRS permet-il de bénéficier d’un avantage sur la taxe foncière ?

Un logement acquis en BRS peut bénéficier d’un abattement sur la base d’imposition de la taxe foncière, mais celui-ci n’est pas automatique.

La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale concerné doit avoir adopté une délibération en ce sens.

Cet abattement peut atteindre 30 % à 100 % de la base d’imposition, selon la décision prise localement.

Il est donc important de vérifier les dispositions applicables dans la commune où se situe le logement.

Quelles sont les conditions pour acheter en BRS ?

Le Bail Réel Solidaire a été conçu pour permettre l’accession à la propriété des ménages modestes en zone tendue. Pour en profiter, les postulants doivent justifier d’un niveau de ressources inférieur au plafond en vigueur dans la zone géographique où se situe leur bien immobilier neuf.

Le plan de zonage du Bail Réel Solidaire (BRS) :

Le montant des plafonds dépend du zonage immobilier de la commune dans laquelle se trouve le logement neuf. Les zones A, B et C ont été définies en fonction de la tension immobilière. Plus cette dernière est importante, plus le plafond de revenus est haut !

Il existe quatre grandes catégories :

les zones A bis et A, correspondant aux territoires où la tension immobilière est la plus forte ;
la zone B1 ;
la zone B2 ;
la zone C, qui regroupe les territoires les moins tendus.

Le classement des communes pouvant évoluer, il est préférable de vérifier le zonage applicable au moment du projet d’acquisition plutôt que de se fier à une liste générale de villes. Vous trouverez ici le simulateur qui vous permettra de connaître votre zone.

Quelques exemples de plafonds de revenus BRS en vigueur en 2026^* :

Zone A et B1 - 1 occupant : 38 844 €
Zone A et B1 - 2 occupants : 58 057 €
Zone B2 et C -1 occupant : 33 771 €
Zone B2 et C - 2 occupants : 45 100 €

*Revenu fiscal de référence N-2

Le logement acquis dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire (BRS) doit constituer la résidence principale de l’acquéreur. Ce dispositif ne permet pas de réaliser un investissement immobilier locatif. L’acquéreur devra s’acquitter d’une redevance pour le foncier, tout en remboursant son prêt immobilier.

L’OFS peut, selon les caractéristiques d’une opération, appliquer des conditions d’éligibilité ou des plafonds plus restrictifs.

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La transmission d’un bien immobilier acquis en BRS

Le Bail Réel Solidaire est transmissible aux héritiers. Aucun critère d’éligibilité n’est requis pour le conjoint survivant. Les autres héritiers doivent néanmoins afficher un niveau de ressources inférieur au plafond en vigueur. À défaut, ils disposent de 12 mois pour céder le bail à un acquéreur agréé par l’OFS. Au terme de cette période, si aucun acquéreur n’a pu être retenu, l’OFS rachète votre bien. Vous avez donc la certitude de pouvoir finaliser votre transaction.

Les points clés à retenir sur le Bail Réel Solidaire

Le BRS dissocie le logement du terrain.
L’OFS reste propriétaire du foncier.
L’acquéreur devient titulaire de droits réels immobiliers sur son logement.
Le BRS est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.
Une redevance foncière est versée à l’OFS.
L’acquéreur doit respecter des plafonds de ressources et être agréé par l’OFS.
Depuis 2025, certaines conditions relatives à la propriété d’un autre logement doivent également être respectées.
Le logement est destiné à constituer la résidence principale de son occupant.
Les logements neufs en BRS peuvent bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %.
Une acquisition en BRS peut être financée avec un PTZ, sous conditions.
La revente est possible mais son prix et l’éligibilité du nouvel acquéreur sont encadrés.
En cas de revente, de donation ou de certaines transmissions, un mécanisme de « rechargement » peut permettre au nouveau preneur de bénéficier à nouveau de la durée contractuelle du bail.
Le BRS n’est pas pour autant juridiquement un bail perpétuel.

Découvrez les programmes immobiliers neufs en BRS d’Emerige

Le Bail Réel Solidaire peut permettre de concrétiser un projet d’accession à la propriété dans des secteurs où les prix immobiliers sont élevés. Emerige propose des opportunités d’achat en Bail Réel Solidaire et vous accompagne dans les différentes étapes de votre projet.

Nos conseillers peuvent notamment vous aider à vérifier votre éligibilité, à comprendre le fonctionnement du BRS proposé sur le programme qui vous intéresse et à étudier les possibilités de financement de votre acquisition.

Vous souhaitez en savoir plus ? Contactez nos conseillers au 01 78 05 45 43.

Foire aux questions

Pourquoi acheter un appartement neuf avec le Bail Réel Solidaire ?

Les zones tendues enregistrent un déséquilibre de l'offre et de la demande de logements qui a pour conséquence de faire monter les prix. Il est donc plus difficile d'y devenir propriétaire. Le Bail Réel Solidaire apporte une solution aux ménages aux revenus modestes qui habitent dans ces zones : en séparant le foncier du bâti, il permet de réduire significativement le prix d'achat des appartements neufs pour les personnes éligibles.

Quels sont les avantages du Bail Réel Solidaire ?

Pour un ménage éligible, le BRS peut présenter plusieurs avantages.

Un prix d’achat inférieur au marché libre : La dissociation entre le terrain et le logement permet de diminuer le prix supporté par l’acquéreur. L’écart par rapport au marché libre varie cependant selon les communes, les programmes et les modalités définies par l’OFS.

Une TVA réduite dans le neuf : Les opérations éligibles peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5 %, sous réserve du respect des conditions réglementaires.

La possibilité de bénéficier du PTZ : Le BRS est compatible avec le Prêt à Taux Zéro, dès lors que l’acquéreur satisfait aux conditions du dispositif.

Quelles sont les contraintes du BRS ?

Le BRS présente également certaines particularités qu’il est indispensable de connaître avant de s’engager.

L’acquéreur doit notamment :

respecter les conditions d’éligibilité ;
obtenir l’agrément de l’OFS ;
utiliser le logement comme résidence principale dans les conditions prévues par le dispositif ;
payer une redevance foncière en plus de son éventuel crédit ;
respecter un prix de revente encadré ;
céder son logement à un nouvel acquéreur répondant aux conditions du BRS.

Le BRS offre donc un accès à la propriété à un prix "maîtrisé" en contrepartie d’un certain nombre de règles destinées à préserver durablement le caractère abordable des logements.

Peut-on déjà être propriétaire et acheter en BRS ?

Depuis le 1er janvier 2025, les conditions d’accès au BRS prennent également en compte le patrimoine immobilier du candidat. Pour pouvoir bénéficier du dispositif, l’acquéreur doit notamment déclarer sur l’honneur qu’il n’est pas propriétaire :

d’un logement adapté à ses besoins et à ses capacités susceptible de constituer sa résidence principale ;
ou d’un logement susceptible de lui procurer des revenus suffisants pour lui permettre d’établir sa résidence principale dans un logement du parc privé.

Le seul respect des plafonds de ressources ne suffit donc pas nécessairement à être éligible.

L’acquéreur doit en outre être agréé par l’Organisme de Foncier Solidaire.

Le logement acheté en BRS doit-il être une résidence principale ?

Oui. Le BRS est avant tout un dispositif destiné à favoriser l’accession à la propriété pour la résidence principale.

Il ne s’agit donc pas d’un mécanisme conçu pour réaliser un investissement immobilier locatif.

Toutefois, selon les dispositions prévues dans le contrat de BRS, la location temporaire de tout ou partie du logement peut être autorisée dans certaines situations.

Lorsque cette possibilité n’est pas interdite par le bail, le propriétaire doit notamment en informer préalablement l’OFS et respecter les conditions prévues par son contrat.

Il convient donc de consulter attentivement les clauses du BRS avant toute mise en location.

Comment finance-t-on un logement acheté en BRS ?

Le financement d’un logement acquis en BRS fonctionne en grande partie comme celui d’un logement classique.

L’acquéreur peut notamment souscrire :

un prêt immobilier bancaire ;
un Prêt à Taux Zéro s’il remplit les conditions requises ;
le cas échéant, d’autres prêts aidés auxquels il est éligible.

Chaque mois, il doit donc généralement supporter deux dépenses distinctes :

le remboursement de son crédit immobilier ;
la redevance versée à l’Organisme de Foncier Solidaire au titre de l’utilisation du terrain.

Lors de l’étude du financement, il est important d’intégrer cette redevance dans le calcul du budget mensuel.

Peut-on revendre un logement acheté en BRS ?

Oui. Un logement acquis dans le cadre d’un BRS peut être revendu.

La revente est cependant encadrée afin de préserver dans le temps la vocation sociale du dispositif.

Le nouvel acquéreur doit notamment :

respecter les conditions de ressources applicables ;
satisfaire aux autres conditions d’éligibilité au BRS ;
être agréé par l’Organisme de Foncier Solidaire.

Le prix de revente est lui aussi encadré selon les modalités prévues par le bail et la réglementation.

Le vendeur ne peut donc pas fixer librement son prix comme il pourrait le faire pour un logement classique en pleine propriété.

Ce mécanisme permet de conserver durablement des logements à des prix accessibles, y compris après plusieurs reventes successives.

Peut-on transmettre un logement en BRS à ses héritiers ?

Oui. Les droits immobiliers détenus dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire peuvent être transmis par succession.

Les règles varient toutefois selon la qualité de l’héritier.

Les conditions d’éligibilité au BRS ne sont pas opposables :

au conjoint survivant, quel que soit le régime matrimonial ;
au partenaire lié au défunt par un PACS.

Pour les autres héritiers, les conditions d’éligibilité au dispositif doivent être respectées.

Si l’héritier ne remplit pas ces conditions, il dispose en principe d’un délai de 12 mois à compter du décès pour céder les droits immobiliers à une personne éligible et agréée par l’OFS.

Ce délai peut, dans certaines conditions, être prolongé par l’Organisme de Foncier Solidaire.

À défaut de cession dans le délai prévu, le BRS peut être résilié et l’héritier est alors indemnisé par l’OFS dans les conditions prévues par le bail.

Quel est le montant de la redevance BRS ?

Il n’existe pas de montant unique applicable à tous les logements en Bail Réel Solidaire.

La redevance est définie en fonction de l’opération et des conditions fixées par l’Organisme de Foncier Solidaire.

Son montant peut notamment dépendre :

des caractéristiques du logement ;
de sa surface ;
des modalités d’acquisition ou de financement du terrain ;
des paramètres économiques propres à l’opération.

Le contrat de BRS précise le montant de la redevance ainsi que ses éventuelles modalités de révision.

Il est donc essentiel de se renseigner sur ce montant avant de réserver un logement afin d’évaluer précisément le coût mensuel global de l’acquisition.

Quelles sont les missions des Organismes de Foncier Solidaire (OFS) ?

Les Organismes de Foncier Solidaire, ou OFS, jouent un rôle central dans le fonctionnement du BRS.

Agréés par l’État, ils ont notamment pour mission d’acquérir et de gérer des terrains ou des biens immobiliers afin de développer une offre de logements accessibles à des ménages sous conditions de ressources.

L’OFS reste propriétaire du foncier pendant toute la durée du Bail Réel Solidaire.

Il intervient également à différentes étapes du projet :

il fixe les conditions du BRS ;
il perçoit la redevance foncière ;
il agrée les acquéreurs successifs ;
il contrôle le respect des conditions applicables à la revente ou à la transmission du logement ;
il contribue ainsi à préserver durablement la vocation abordable des logements concernés.

Le rôle des OFS est notamment défini par l’article L.329-1 du Code de l’urbanisme.

BRS (Bail réel solidaire) - dispositif sous conditions de ressources et pour un achat en résidence principale. Profitez de la possibilité d’acheter un logement neuf en-dessous des prix de marché, dans une résidence éligible au dispositif BRS – Bail Réel Solidaire. A compter de la livraison de votre logement vous verserez à l’OFS – Organisme Foncier Solidaire propriétaire du foncier de votre logement, une redevance foncière mensuelle suivant la surface habitable de votre logement. Cette redevance fera l’objet d’une réévaluation annuelle basée sur l’indice des loyers publié trimestriellement par l’INSEE. Bail Réel Solidaire : Les acquéreurs de logements neufs peuvent bénéficier du BRS « Bail Réel Solidaire » sous réserve de respecter plusieurs conditions cumulatives, détails disponibles dans le code de la construction de l’habitation, articles L255-1 à 19, R255-1 à 9. En référence à la loi 3DS du 21 février 2022 visant à simplifier le BRS, le BRS opérateur et le BRS preneur ont fusionné ; l’accédant ne signe avec le promoteur qu’un contrat de cession de droits réels immobiliers. Renseignez-vous auprès du conseiller commercial pour connaitre tous les détails et modalités du dispositif BRS.

Sources :

*Google Maps
(1) Code général des impôts

(2) Fédération nationale des sociétés coopératives d'Hlm

(3) Boris
Article mis à jour le 21/08/2026

Article publié le 30/09/2022