Appartement neuf au Blanc-Mesnil dans un programme immobilier éligible à la TVA réduite
Qu’est-ce que la TVA réduite dans l’immobilier neuf ?
La TVA réduite dans le neuf est un dispositif fiscal permettant à certains acquéreurs d’un logement neuf de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 %, au lieu du taux normal de 20 %. Ce mécanisme vise à favoriser l’accession à la propriété pour les foyers modestes et à dynamiser l’habitat dans des secteurs en renouvellement urbain.
Appliquée directement sur le prix d’achat du logement, cette réduction de TVA peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie. Pour en bénéficier, le bien doit être situé dans une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), ou encore dans un rayon de 300 mètres autour de ces zones.
La TVA réduite s’applique exclusivement aux logements neufs achetés pour en faire sa résidence principale, sous conditions de ressources fixées par l’État. Le dispositif ne s’applique donc ni aux logements anciens ni aux investissements locatifs classiques.
Qu’est-ce qu’une zone ANRU ?
Les biens neufs situés dans une zone ANRU et, depuis le 1er janvier 2017, dans un périmètre de 500 mètres autour de cette zone s'ils sont situés dans un ensemble immobilier, peuvent bénéficier de la TVA réduite à 5,5%.
Les zones ANRU sont des quartiers prioritaires pour la construction de logements neufs, faisant l’objet d’une convention signée avec l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine. Elles bénéficient d’un programme de réaménagement et de rénovation.
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Quelles conditions pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5% ?
Pour profiter du taux de TVA réduite à 5,5 % lors de l’achat d’un logement neuf, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies :
Le logement doit être situé en zone éligible
Le bien immobilier doit être implanté :
- dans une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine),
- un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV),
- ou dans un périmètre de 300 mètres autour de ces zones.
L’éligibilité est déterminée par l’adresse du programme immobilier, et vérifiée au moment de la réservation ou de la signature de l’acte.
Le logement doit être destiné à la résidence principale
La TVA réduite concerne uniquement les acquéreurs occupant eux-mêmes leur logement comme résidence principale, dans un délai maximum d’un an après la livraison. L’occupation doit être effective pendant au moins 10 ans.
L’acquéreur doit respecter des plafonds de ressources
Les ressources du foyer ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par l’administration fiscale, variables selon la localisation du logement et la composition du ménage. Ces plafonds sont révisés chaque année.
Les plafonds de ressources à respecter dépendent de trois grandes zones géographiques :
- Paris et communes limitrophes (zone A bis),
- Île-de-France hors Paris (zones A et B1),
- Autres régions métropolitaines (zones B2 et C).
Ces plafonds sont calculés en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal. Ils sont basés sur les plafonds PLS (Prêt Locatif Social), majorés de 11 %, conformément à la réglementation en vigueur (CGI : art. 278 sexies I-7°). Ils sont mis à jour chaque année par l’administration.
Vous trouverez ci-dessous les plafonds de ressources applicables en 2025 pour bénéficier du taux de TVA réduit à 5,5 % dans le cadre d’un achat immobilier neuf situé en zone ANRU ou QPV.
Vos ressources de l’avant-dernière année (N-2) précédant la signature du contrat de réservation doivent respecter un plafond fixé par arrêté ministériel en fonction de la location du bien et du nombre de personnes qui composent votre foyer.
| Composition du foyer fiscal | Paris et communes limitrophes
(en €) | Reste de l'Île-de-France
(en €) | Reste de la France
(en €) |
|---|
| 1 personne | 38 509 | 38 509 | 33 479 |
| 2 personnes | 57 554 | 57 554 | 44 170 |
| 3 personnes | 75 446 | 69 183 | 53 765 |
| 4 personnes | 90 078 | 82 270 | 64 909 |
| 5 personnes | 107 173 | 98 101 | 76 356 |
| 6 personnes | 120 599 | 110 395 | 86 055 |
| Par personne supplémentaire | +13 439 | +12 300 | +9 599 |
Le prix du logement ne doit pas dépasser un plafond
Le prix au m² du bien immobilier neuf est également plafonné pour ouvrir droit à la TVA réduite. Ce plafond est fixé par décret et dépend de la zone géographique du programme (zones A, B1, B2, etc.).
| Zone géographique | Plafonds des prix HT au m²
(en euros) |
|---|
| A bis | 6 170 |
| A | 4 675 |
| B1 | 3 744 |
| B2 | 3 269 |
| C | 2 857 |
Le logement doit respecter les normes énergétiques en vigueur
Le bien doit être conforme à la réglementation thermique RT 2012 ou à la RE 2020, plus exigeante.
C’est un choix d’autant plus stratégique face aux logements énergivores. Découvrez pourquoi il est souvent plus pertinent d’investir dans le neuf plutôt que dans une passoire thermique.
Quel est le montant de l’économie réalisée grâce à la TVA réduite ?
Le taux de TVA appliqué dans l’immobilier neuf est habituellement de 20 %. Dans certains cas, comme nous l’avons vu, ce taux peut être abaissé à 5,5 %, ce qui représente une réduction de 14,5 points sur la partie taxable du prix d’achat.
Supposons que vous achetez un logement neuf au prix HT de 208 333 €.
Avec une TVA à 20 % :
TVA = 208 333 € × 20 % = 41 667 €
Prix TTC = 250 000 € (208 333 € + 41 667 €)
Avec une TVA à 5,5 % :
TVA = 208 333 € × 5,5 % = 11 458 €
Prix TTC = 219 791 € (208 333 € + 11 458 €)
Économie réalisée avec une TVA à 5,5% : 30 209 €
L’impact financier est donc significatif, surtout pour les primo-accédants ou les foyers modestes. Cette économie peut être réinvestie dans l’apport personnel, l’ameublement, les travaux ou permettre de réduire le montant emprunté.
Cumuler la TVA réduite avec d’autres aides à l’achat immobilier neuf
Bonne nouvelle : la TVA réduite à 5,5 % dans le neuf est cumulable avec plusieurs aides à l’accession à la propriété, ce qui en fait une solution particulièrement avantageuse pour les primo-accédants et les foyers modestes.
Compatibilité avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), destiné à financer l’achat de votre résidence principale, peut tout à fait être mobilisé en complément de la TVA réduite. Le logement neuf doit alors respecter des plafonds de prix et l’emprunteur, des plafonds de ressources. Cette combinaison permet de réduire à la fois le coût d’achat et le montant de l’emprunt à rembourser.
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Autres aides cumulables avec la TVA réduite
En plus du PTZ, vous pouvez aussi cumuler la TVA à 5,5 % avec d’autres dispositifs d’aides à l’achat immobilier tels que :
- L’aide Action Logement pour les salariés du secteur privé,
- L’exonération temporaire de taxe foncière pour certains logements neufs (selon les communes),
- Des subventions locales ou régionales spécifiques à l’accession sociale à la propriété.
