Comment déclarer son investissement immobilier Pinel ?

Le dispositif Pinel s'est terminé le 31 décembre 2024. Consultez notre article sur le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), le nouveau cadre fiscal pour investir dans l'immobilier neuf en 2026.

Si vous aviez réalisé un investissement dans l’immobilier neuf avec le dispositif Pinel 2022, vous pouviez bénéficier d'une importante remise d’impôt – représentant jusqu’à 21 % du montant de votre achat – sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité.

Pour que la défiscalisation soit effectivement prise en compte par le Trésor Public, vous deviez déclarer votre investissement locatif en Pinel dans votre déclaration de revenus, y joindre des formulaires spécifiques ainsi que différents documents (notamment l’engagement de location, le bail, la demande de permis de construire et l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire). Si vous déclariez en ligne vos revenus, vous étiez dispensés de produire l'ensemble des justificatifs mais deviez cependant les conserver et les tenir à la disposition de l'administration en cas de contrôle.

Quand déclarer votre investissement Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier de la remise d’impôt Pinel, vous deviez déclarer votre investissement immobilier dans votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Cette démarche devait être effectuée pour la première fois pendant l’année suivant la date d’achèvement des travaux ou la livraison de votre appartement neuf. Les autres années de mise en location sous Pinel, vous deviez indiquer le report de la fraction de la réduction d'impôts sans le sous-paragraphe Report concernant les investissements des années antérieures. ⁽¹⁾

La déclaration d'impôts 2023 tenait compte des revenus de l'année 2022 et s'appliquait donc uniquement aux investissements immobiliers neufs en loi Pinel 2022. La nouvelle version du dispositif, le Pinel Plus mis en place en 2023, n'était donc pas concernée par la déclaration de cette année.

Quelles étaient les étapes pour déclarer son investissement locatif ?

La déclaration de votre investissement immobilier en Pinel s’effectuait en 4 étapes.

Étape 1 : Déclarer votre durée d’engagement et les caractéristiques du logement neuf

Pour cette première étape, vous deviez remplir le formulaire 2044 EB (Statut du bailleur privé - Engagement de location) en y spécifiant les caractéristiques du logement neuf qui est l’objet de la défiscalisation Pinel ainsi que votre durée d’engagement de mise en location. Ce formulaire était à fournir une seule fois, lors de la première année de la déclaration Pinel.

Vous deviez joindre à votre déclaration de revenus une copie du bail et une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des locataires au titre de l'année N-2. Dans le cadre spécifique d'un achat en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement), vous deviez également fournir une copie de la déclaration d'achèvement des travaux, une pièce attestant de sa réception en mairie et une attestation notariée de propriété.

Étape 2 : Réaliser votre bilan foncier

L’étape 2 consistait à établir le bilan de votre opération foncière en déduisant les différentes charges liées à votre investissement immobilier neuf (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt...) du montant des loyers perçus pendant l’année fiscale. Cette opération devait être réalisée chaque année.

Ce bilan pouvait être positif ou négatif et devait être ajouté ou soustrait de votre revenu global imposable. Il devait dans tous les cas être reporté dans le formulaire 2044 (Déclaration des revenus fonciers 2022) ou 2044 SPE (Déclaration spéciale des revenus fonciers 2022).

Étape 3 : Renseigner le bilan foncier dans votre déclaration de revenus

Une fois établi le bilan foncier de l’année écoulée et après avoir mentionné son montant dans le formulaire 2044 ou 2044 SPE, vous deviez aussi en reporter le montant dans votre déclaration principale de revenus (partie « revenus fonciers » du formulaire 2042). Cette opération devait être réalisée chaque année.

Si le solde de ce bilan était négatif, il pouvait être soustrait de votre revenu global imposable (à l'exception des intérêts d'emprunt) selon certaines conditions et dans la limite de 10 700 € par an. Les intérêts d'emprunt et le résultat négatif qui n'avait pu être soustrait de votre revenu global (car dépassant la limite de 10 700 €) constituait un déficit foncier reportable sur vos futurs revenus fonciers des dix années suivantes. ⁽²⁾

Étape 4 : Déclarer le montant de votre réduction d’impôt Pinel

Pour cette dernière étape, vous deviez vous munir du formulaire 2042 RICI qui concerne les réductions et les crédits d'impôts. Rendez-vous ensuite à la rubrique du même nom Réductions et crédits d’impôts puis à la sous-rubrique Investissements locatifs Pinel. Indiquez ici :

• Première année de la demande de remise d'impôts : le montant de votre investissement immobilier neuf avec le dispositif Pinel ;
• A partir de la deuxième année : la fraction de réduction d'impôts à reporter. ⁽³⁾

Comment calculer le montant de ma réduction fiscale en loi Pinel ?

Le dispositif Pinel avait pour objectif d’encourager la construction pour permettre de répondre au besoin de logements neufs en France. Il vous permettait de profiter d’une défiscalisation proportionnelle à l’engagement de mise en location de votre maison ou appartement neuf. Pour un investissement immobilier Pinel réalisé avant la fin 2022, cette réduction d’impôt équivalait à :

• 12 % du prix d’achat de votre logement neuf pour une mise en location pendant 6 ans ;
• 18 % pour une mise en location pendant 9 ans ;
• 21 % pour une mise en location pendant 12 ans.

Depuis le 1^er janvier 2023 et jusqu'à la fin du dispositif au 31 décembre 2024, les taux de la loi Pinel étaient dégressifs. Ils s'élevaient à :

• En 2023 : 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour une mise en location de respectivement 6, 9 ou 12 ans ;
• En 2024 : 9 %, 12 % et 14 % pour une mise en location de respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Pour bénéficier des taux maximum initiaux, il fallait ensuite réaliser un investissement immobilier locatif avec le dispositif Pinel Plus, aux critères plus exigeants.

©Emerige

Les documents à fournir en cas de contrôle

En cas de contrôle fiscal, vous deviez être en mesure de fournir tous les justificatifs relatifs à votre acquisition et à sa mise en location (notamment une copie de la déclaration d'achèvement des travaux ainsi que le bail du locataire de votre appartement neuf). L’administration fiscale pouvait également vérifier si vous respectiez bien le plafond de revenus du locataire et le plafond de loyer qui s’appliquait à votre investissement immobilier Pinel.

Le non-respect des conditions du dispositif Pinel pouvait entraîner la perte des avantages fiscaux.

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La présentation ci-dessus à vocation générale et purement informative ne constitue en aucune manière un conseil juridique que vous devez rechercher auprès d’un professionnel du droit (avocat, notaire) qui vous apportera son expertise et ses conseils adaptés à votre situation personnelle.

Le non-respect des engagements entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Un investissement avec le dispositif Pinel peut présenter des risques pouvant remettre en cause son équilibre économique : vacance locative, taux de rendement minorés, moins-value à la revente, etc.

Sources :
(1) Impots.gouv.fr
(2) Service-Public.fr
(3) Impots.gouv.fr

Article publié le 12/11/2019 et mis à jour le 23/04/2026