Acheter en VEFA : tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Acheter en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est faire le choix d’un logement neuf, conforme aux dernières normes, personnalisable et pensé pour durer. Ce mode d’acquisition, apprécié des primo-accédants comme des investisseurs, permet de bénéficier d’un parcours encadré et de garanties solides. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour concrétiser sereinement un achat immobilier sur plan.

C'est quoi l'achat en VEFA ?


La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est l’achat d’un bien immobilier neuf avant la fin de sa construction. Concrètement, vous signez un contrat pour un appartement sur plan, dont les travaux sont en cours ou à venir. En contrepartie, vous devenez propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancement du chantier, selon un calendrier d’appel de fonds encadré.


Acheter en VEFA, c’est donc anticiper la livraison, mais aussi bénéficier d’un logement neuf, conforme aux normes les plus récentes en matière d’isolation, d’accessibilité et de performance énergétique. Un choix stratégique pour habiter ou investir sereinement dans un bien immobilier durable et valorisé sur le long terme.


Pourquoi acheter en VEFA ? Les principaux avantages


Un appartement neuf aux normes en vigueur


Acheter en VEFA vous garantit un logement neuf conçu selon les dernières normes de construction, notamment la réglementation environnementale RE2020. Isolation thermique renforcée, meilleure performance énergétique, qualité des matériaux : vous bénéficiez d’un confort durable et réalisez des économies sur vos dépenses d’énergie dès l’emménagement.


Un logement neuf personnalisable selon vos envies


L’achat en VEFA permet de personnaliser votre futur appartement neuf avant la livraison. Selon l’avancement du chantier et les conditions du programme, vous pouvez choisir les revêtements de sol, modifier certains aménagements intérieurs ou demander des Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) pour adapter l’espace à vos besoins. C’est l’assurance d’un logement à votre image, dès la remise des clés.


Un paiement progressif encadré par la loi


Acheter en VEFA implique un mode de financement progressif : le paiement du prix du logement se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ce mécanisme, strictement encadré par le Code de la construction, garantit une acquisition en toute transparence. 


Dès la signature de l’acte de vente chez le notaire, l’acquéreur devient propriétaire du sol, puis progressivement des constructions à mesure de leur exécution. À chaque étape clé du chantier – pose des fondations, mise hors d’eau, mise hors d’air, cloisonnement intérieur, finitions – un appel de fonds est effectué selon un calendrier préétabli. 


Chaque versement est conditionné à une vérification de l’avancement réel du chantier, souvent réalisée par un maître d’œuvre ou un contrôleur technique. Ce processus permet à l’acheteur de suivre concrètement l’évolution de son bien immobilier et de sécuriser son investissement.


Acheter en VEFA, un investissement rentable dès l’acquisition


L’achat d’un appartement neuf en VEFA permet de réaliser des économies substantielles, aussi bien à court qu’à long terme. 


Dès l’achat, les frais de notaire réduits constituent un premier avantage : ils s’élèvent entre 2 % et 3 % du prix de vente, contre 7 % à 8 % dans l’ancien. À cela s’ajoute, dans de nombreuses communes, une exonération partielle ou totale de taxe foncière durant les deux premières années suivant la livraison. 


Selon l’emplacement du bien, vous pouvez également bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %), notamment dans les zones ANRU ou en quartier prioritaire de la ville. Ces dispositifs soutiennent l’accession à la propriété dans les zones urbaines stratégiques. 


Enfin, un appartement neuf conforme aux dernières normes thermiques et énergétiques vous permet de réduire vos charges dès l’emménagement : pas de travaux de rénovation, pas de ravalement de façade à prévoir, des équipements neufs garantis, et une meilleure isolation qui allège vos factures d’énergie. Un achat en VEFA, bien positionné, peut ainsi s’avérer plus rentable qu’un bien ancien à moyen terme.


Un cadre légal solide pour acheter en VEFA en toute confiance


Acheter en VEFA, c’est bénéficier d’un cadre juridique protecteur, pensé pour sécuriser chaque étape de votre acquisition. 


Dès la signature du contrat de réservation, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours pour annuler votre engagement sans justification, avec restitution intégrale de votre dépôt de garantie. Si vous ne parvenez pas à obtenir votre financement, la clause suspensive d’obtention de prêt permet également de résilier la vente sans frais. 


Une fois votre bien livré, vous êtes encore couvert par trois garanties légales prévues par le Code de la construction :


  • Garantie de parfait achèvement (1 an) : prise en charge de tous les désordres signalés, hors usure normale.
  • Garantie biennale (2 ans) : couvre les équipements dissociables comme les volets, robinets, radiateurs, etc.
  • Garantie décennale (10 ans) : protège des défauts structurels majeurs compromettant la solidité ou la destination du bien.


Ces garanties s’appliquent même si vous revendez votre logement : l’acheteur suivant en bénéficie jusqu’à leur expiration. 


Ce niveau de protection fait de l’achat en VEFA une option sûre et encadrée, notamment pour les primo-accédants.


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Quels sont les inconvénients de l’achat en VEFA ?


Un coût d’achat potentiellement plus élevé 


En comparaison avec l’immobilier ancien, le prix au m2 dans le neuf peut être plus élevé, notamment dans les zones tendues. Cette différence s’explique par la qualité des matériaux, le respect des dernières normes environnementales (RE 2020), l’absence de travaux à prévoir, ainsi que les prestations proposées. 


Mais sur le moyen et long terme, la VEFA se révèle souvent plus rentable : absence de travaux, économies d’énergie, faibles charges de copropriété et avantages fiscaux contribuent à amortir ce surcoût initial.


Des délais de livraison à anticiper


Un appartement en VEFA n’est pas immédiatement disponible. Il faut attendre la fin du chantier avant de recevoir les clés, ce qui implique une organisation rigoureuse, notamment si vous devez quitter un logement actuel. La date de livraison, indiquée dans le contrat de réservation, est prévisionnelle (souvent exprimée en trimestre). Des aléas techniques, climatiques ou administratifs peuvent entraîner un légitime décalage, mais vous êtes informé en amont par le promoteur.


Pour limiter les délais, vous pouvez cibler des programmes immobiliers neufs déjà bien avancés ou en livraison immédiate. Ces options permettent de bénéficier des avantages de la VEFA tout en réduisant les délais d’attente avant emménagement.


Pourquoi acheter en VEFA est un choix d’avenir

Opter pour l’achat en VEFA, c’est investir dans un logement neuf, durable et pensé pour les besoins d’aujourd’hui et de demain. Grâce aux dernières normes environnementales et à la qualité des constructions neuves, vous bénéficiez d’un appartement énergétiquement performant, personnalisable selon vos envies, et protégé par des garanties légales.


En tant qu’acheteur, vous profitez d’un cadre juridique précis, d’un accompagnement complet et de nombreux avantages financiers (TVA réduite, frais de notaire allégés, exonération de taxe foncière, etc.). Malgré un prix d’acquisition plus élevé et un délai entre la réservation et la livraison, la VEFA reste l’un des modes d’achat les plus avantageux à long terme : sérénité, confort, maîtrise du budget travaux, attractivité à la revente.

Acheter en VEFA : les réponses à vos questions

Acheter en VEFA, est-ce risqué ?

Non, à condition de passer par un promoteur reconnu. L’achat en VEFA est encadré par le Code de la construction et de l’habitation, avec plusieurs garanties obligatoires (parfait achèvement, biennale, décennale). Ces garanties protègent l’acquéreur tout au long du projet.

Peut-on modifier les plans d’un logement acheté sur plan ?

Oui, sous certaines conditions. Vous pouvez demander des Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA), dans la limite des contraintes techniques et tant que le chantier le permet. Ces demandes doivent être validées par le promoteur.

Quelles garanties couvrent mon achat VEFA ?

Trois garanties majeures sont automatiquement appliquées : 


  • La garantie de parfait achèvement (1 an) 
  • La garantie biennale (2 ans) 
  • La garantie décennale (10 ans)


Elles sont renforcées par une assurance dommages-ouvrage, permettant une indemnisation rapide en cas de sinistre grave.

Quel est le délai entre la réservation et la livraison ?

Le délai varie selon le stade d’avancement du chantier, entre 12 et 24 mois en moyenne. Une date prévisionnelle de livraison est indiquée dans le contrat, avec un trimestre de référence.

Chiffres clés de l’achat en VEFA

  • Frais de notaire : entre 2 % et 3 % dans le neuf (contre 7 % à 8 % dans l’ancien) 
  • Dépôt à régler à la signature de l’acte authentique : entre 5 % et 15 % du prix du bien 
  • Garantie décennale : 10 ans de couverture sur les éléments structurels 
  • Avancement du chantier : les appels de fonds sont déclenchés à chaque étape, selon un calendrier défini 
  • Normes : tous les logements neufs Emerige respectent les dernières réglementations thermiques et environnementales



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Article publié le 12/02/2023