Quel profil de locataire en loi Pinel ?
La loi Pinel est doublement bénéfique. Pour l’investisseur, elle permet une défiscalisation en fonction de la durée de location Pinel. Elle offre par ailleurs à une catégorie de locataires la possibilité d’accéder à un logement neuf tout en bénéficiant d’un loyer moins élevé que pour un bien équivalent sur le marché locatif traditionnel.
Un dispositif pensé pour les foyers modestes
Dans le cadre du dispositif Pinel, les logements concernés sont réservés aux ménages modestes, comme précisé sur la page dédiée du
site du ministère de l’Économie. Par conséquent, les revenus des locataires doivent être inférieurs à un plafond fixé, chaque année, par le Code général des impôts, dont le montant varie en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone géographique où se trouve le
programme immobilier neuf destiné à la location.
Justifier son éligibilité à une location Pinel
Pour être éligible à un logement neuf Pinel, le locataire doit transmettre son revenu fiscal de référence, inscrit sur son avis d’impôt. Il doit donc posséder son propre foyer fiscal. De plus, la maison neuve ou l’appartement neuf proposé(e) à la location en Pinel doit constituer sa résidence principale. Dans le cas où le locataire est imposable dans un pays étranger, il doit fournir à la fois son avis d’imposition dans ledit pays et une attestation de son employeur ou de l’administration dont il dépend.
Louer en Pinel à un proche, c’est possible ?
Le régime Pinel admet les liens de parenté ascendants et descendants entre le locataire et le propriétaire bailleur privé. Cependant, les deux parties doivent respecter quelques conditions :
- Le locataire doit disposer de son propre foyer fiscal, et donc ne pas être rattaché à celui de son parent.
- La location doit donner lieu à un versement régulier de loyers. Les locations gracieuses ne sont pas éligibles au dispositif.
- Les plafonds de loyers et de ressources doivent être respectés.
- Le locataire ne peut bénéficier d’aucune aide de la part de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales), étant reconnu comme logé par un membre de sa famille.
Locataire en loi Pinel : quels sont les plafonds de ressources ?
Lorsqu’un bien est proposé à la location via le dispositif Pinel, il n’est pas rare de voir le propriétaire rappeler les conditions de ressources en vigueur. En effet, des revenus trop élevés par rapport aux plafonds de ressources fixés par la loi Pinel rendent impossible l’application du dispositif. Le propriétaire bailleur est donc tenu de choisir un locataire respectant les plafonds pour pouvoir profiter de son avantage fiscal.
Les différents
plafonds de ressources définis par le régime Pinel dépendent à la fois de la zone Pinel du logement et de la composition du foyer du ou des locataires. Voici les plafonds annuels de ressources applicables pour une location Pinel en 2024 :
(source : Bulletin Officiel des Finances Publiques)La notion de foyer fiscal : comment ça marche ?
Le dispositif Pinel prend en compte la notion de “foyer fiscal” : ce terme désigne la composition du foyer résidant dans les lieux. Il peut s’agir d’une personne seule ou d’un couple avec ou sans enfants. Le foyer fiscal est une notion officielle. Elle est directement liée à la déclaration annuelle d’impôts et fait varier les conditions dans lesquelles la location va avoir lieu. Ainsi, plusieurs cas de figure sont possibles :
- Un couple marié est candidat à la location d’un bien Pinel : il suffit que seulement l’un des deux époux signe le bail de location pour que les deux deviennent co-titulaires de ce contrat.
- Un couple pacsé ou en concubinage souhaite louer un logement Pinel : les deux personnes devront être présentes lors de la signature du bail. Les revenus de chacun d’entre eux seront alors additionnés pour prendre en compte la capacité financière du couple.
- Une famille souhaite accéder à un bien Pinel : les enfants doivent nécessairement être rattachés au foyer fiscal des parents. Ils sont considérés, par les impôts et donc pour le dispositif Pinel, comme des personnes à charge. Tous les enfants mineurs entrent dans cette catégorie, mais il est possible d’y inclure les enfants majeurs de moins de 21 ou de moins de 25 ans si ceux-ci sont toujours en étude. Enfin, les enfants handicapés peuvent rester affiliés au foyer fiscal de leurs parents sans limite d’âge.
Location Pinel : quels justificatifs demander à vos locataires ?
Comme pour toute location, il est important de demander à vos futurs locataires Pinel des justificatifs relatifs à leur solvabilité : c’est un élément essentiel de la constitution d’un dossier locatif. Sur ce point, il n’existe pas d’obligation légale : il incombe au propriétaire bailleur de fixer ses propres seuils de solvabilité. Néanmoins, si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, il est fort probable que votre assureur impose à vos locataires un taux d’effort maximal de 33 % - ce qui veut dire que le loyer ne doit pas représenter plus d’un tiers des revenus du ménage.
Les autres pièces justificatives sont communes à tout type de location. La liste des documents qu’il est possible de demander est fixée par le
décret n°2015-1437 et concerne aussi bien les candidats locataires que leurs éventuels garants.
En somme, si vous choisissez de réaliser un investissement en loi Pinel, vous devrez prêter une attention particulière au choix de vos locataires. Les paramètres à prendre en compte englobent la situation familiale, les ressources (celles-ci ne devant pas excéder certains plafonds) ainsi que la solvabilité. Ne négligez surtout pas ces points importants !
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