Investir dans un logement Pinel, est-ce rentable ?

Que ce soit pour profiter d’avantages fiscaux, se constituer un patrimoine ou encore préparer sa retraite, investir en Pinel présente bien des atouts pour votre projet immobilier locatif. De plus, aux avantages du dispositif, s’ajoutent ceux de l’immobilier neuf : pas de travaux, une forte demande locative, des dépenses énergétiques réduites. Alors, acheter puis louer en Pinel, est-ce vraiment rentable ?
Rentabilité en loi Pinel
© Andy Dean Photography / Shutterstock .com
A noter que le gouvernement a acté la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024. Découvrez tous nos appartements éligibles au dispositif Pinel et au Pinel+. Il ne vous reste que quelques mois pour en profiter.

Pinel : un taux de réduction d’impôt variable et l’opportunité de générer des revenus locatifs

Le dispositif Pinel favorise l’investissement locatif dans l’immobilier neuf en contrepartie d’une réduction d’impôt. Celle-ci varie en fonction de la durée d’engagement de location, de l’année de réalisation du projet et du type de dispositif choisi. Ce que résume le tableau suivant :
La réduction d’impôt maximale est calculée en tenant compte du prix d'achat du logement dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.Du côté des locataires, le dispositif Pinel leur permet d’accéder à des logements neufs tout en bénéficiant d’un plafonnement des loyers. En effet, l’objectif principal de la loi Pinel est de soutenir la construction de logements neufs et de redynamiser l’offre locative neuve, et plus particulièrement dans les zones dites “tendues”, c’est-à-dire là où la demande en logement est nettement plus élevée que l’offre.En complément de l’avantage fiscal qui représente le socle du dispositif Pinel, les acquéreurs bénéficient également de l’opportunité de générer des revenus locatifs stables.

Dispositif Pinel : quelle rentabilité par rapport à un placement financier ?

Investir dans l’immobilier neuf plutôt que d’ouvrir un livret A ou une assurance vie ? Il est en effet possible que la première solution soit plus rentable pour vous. Cependant, la rentabilité locative de votre futur bien Pinel ne s’invente pas, elle doit être calculée en amont, si besoin à l’aide d’un simulateur Pinel.

Calculer votre taux de rendement locatif brut

Concrètement, le calcul à réaliser pour évaluer son rendement locatif brut est le suivant :Taux de rendement locatif brut = (montant du loyer Pinel sur 12 mois / prix d’achat du bien) x 100Prenons un exemple : un appartement acheté au prix de 200 000 € (frais inclus), loué pour 800 € par mois.Loyer annuel = 800 € x 12 = 9 600 €Taux de rendement locatif brut = (9600 €/200 000€) × 100 = 4,8 %Dans cet exemple, le taux de rendement locatif brut est de 4,8 %.Au-delà de ce calcul, il est important de prendre en compte plusieurs paramètres pour juger de l’intérêt de faire cet investissement locatif :
  • Vérifier la zone géographique du logement : A bis ? A ? B1 ? Cette information est essentielle pour déterminer le montant maximum du loyer en Pinel.
  • Prendre en compte le prix d'achat total de votre appartement neuf, c’est-à-dire le coût total incluant le prix du logement, les frais de notaire, les frais d'agence, etc.
  • Regarder la différence entre le loyer Pinel de votre appartement neuf et le loyer de marché pour le même type de bien dans l’ancien. Le but est de s’assurer que le logement neuf se louera facilement.
  • Son potentiel de revente, sachant qu’il faudra attendre la fin de l’engagement de mise en location pour pouvoir conserver l’avantage fiscal Pinel.

Évaluer votre rendement locatif net

Le calcul du taux de rentabilité net est parfois préféré au brut, car il donne une meilleure idée de la rentabilité réelle de l'investissement en tenant compte des coûts réels associés à la propriété. Cependant, il ne prend toujours pas en compte les avantages fiscaux ou les variations de la valeur du bien immobilier au fil du temps.Voici comment le calculer :Taux de rentabilité net = ((Loyer Pinel annuel − Charges et frais divers annuel)/ (Prix d’achat du bien + frais annexes)) x 100Le loyer annuel net est le montant total des loyers Pinel que vous percevrez sur une année. Les charges annuelles comprennent tous les coûts associés à la propriété et à la gestion du bien, tels que la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, les assurances, les travaux d'entretien, etc.Le prix d'achat du bien est le coût initial de l'acquisition du bien immobilier.Les frais annexes peuvent inclure les frais de notaire, les frais d'agence, les frais de garantie, etc.Prenons un exemple : un loyer annuel net de 9 600 € (comme dans l'exemple précédent) et des charges annuelles de 1 500 €. Si le prix d'achat du bien est de 190 000 € et que les frais annexes s'élèvent à 10 000 €, cela donne un total de 200 000 € :Taux de rentabilité net = ((9600-1500)/200000) x 100 = 4,05 %Dans cet exemple, le taux de rentabilité net est de 4,05%.Ce calcul du taux de rentabilité net vous donnera un aperçu plus réaliste de la rentabilité de votre investissement locatif immobilier. Cependant, il est important de se rappeler que le rendement locatif n'est qu'un aspect de la rentabilité globale d'un investissement immobilier. Il faut également ajouter à cela la plus-value potentielle à la revente du bien ainsi que l’avantage fiscal que vous allez obtenir grâce à cet investissement.

Placement financier ou investissement Pinel ?

Pour réaliser une comparaison objective entre, d’une part, un placement bancaire classique et, d’autre part, un investissement immobilier via Pinel, il faut prendre en compte les taux moyens de rendement pour ces deux types d’investissement mais également les avantages et inconvénients de ces deux options.Dans le cadre d’un placement financier du type livret d'épargne, assurance-vie, actions, etc…Les avantages sont :
  • Liquidité : Les placements financiers, comme les actions, obligations ou fonds communs de placement, sont généralement plus liquides. Vous pouvez les vendre rapidement si besoin.
  • Diversification : Il est plus facile de diversifier vos investissements à travers différents actifs et marchés.
  • Faible Ticket d'Entrée : Vous pouvez commencer à investir avec des montants relativement faibles.
  • Gestion Passive : Possibilité d'investir dans des fonds gérés passivement, réduisant le besoin de gestion active.
Les inconvénients sont :
  • Volatilité : Les placements financiers peuvent être sujets à de fortes fluctuations à court terme.
  • Connaissances Requises : Une certaine compréhension des marchés financiers est nécessaire pour investir efficacement.
  • Risque de Perte de Capital : Risque de perdre tout ou partie de votre capital initial, surtout dans des placements à haut risque.
Dans le cadre d’un investissement locatif en Pinel, les avantages sont :
  • Avantages fiscaux : Le dispositif Pinel offre une réduction d'impôt sur le revenu pour l'achat d'un bien immobilier neuf destiné à la location.
  • Création de patrimoine : Vous possédez un bien immobilier qui peut prendre de la valeur au fil du temps.
  • Revenus locatifs : Vous percevez des loyers qui peuvent offrir un rendement intéressant par rapport au coût initial de l'investissement.
  • Effet de levier : Si vous financez votre investissement par un emprunt, vous pouvez bénéficier de l'effet de levier du crédit.
Les inconvénients d’un placement dans la pierre du type Pinel sont :
  • Manque de liquidité : Vendre un bien immobilier peut prendre du temps, surtout si le marché est en baisse.
  • Gestion : Être propriétaire nécessite de gérer le bien (trouver des locataires, entretenir le bien, gérer les éventuels impayés, etc.).
  • Risques locatifs : Vacance locative, impayés, dégradations…
  • Engagement de location : Avec le dispositif Pinel, vous devez louer le bien pendant une durée minimale pour bénéficier des avantages fiscaux.
  • Capital requis plus important : L'investissement initial est généralement plus élevé que pour les placements financiers.
L'investissement Pinel peut être intéressant pour ceux qui cherchent à transformer leur impôt en patrimoine et à percevoir des revenus locatifs. Cependant, il nécessite un engagement à long terme et présente des risques spécifiques. Un placement financier peut offrir plus de flexibilité et de diversification, mais le rendement dépendra du type de placement choisi.

Réaliser un investissement Pinel rentable : quelle ville choisir en 2024 ?

Si vous avez pour projet de prochainement réaliser un investissement locatif via le dispositif Pinel ou Pinel +, vous vous demandez probablement quelle est la meilleure zone géographique pour obtenir un bon rendement locatif. Les zones à forte demande locative, comme l’Île-de-France ou la Côte d’Azur, sont très porteuses pour un investissement immobilier neuf en loi Pinel.

Paris et la petite couronne

N’hésitez pas à porter une attention particulière au projet du Grand Paris, qui va amener avec lui de nouvelles constructions dans l’agglomération parisienne et redessiner le secteur en rendant certaines zones de banlieues plus accessibles et donc plus attractives. De fait, investir en Pinel dans le Grand Paris est la garantie d’un placement immobilier stable et profitable. En effet, le dynamisme économique de la capitale n’est pas près de montrer des signes de faiblesse et c’est toute la métropole du Grand Paris qui profite de cette attractivité. La demande locative reste toujours très forte sur toute la région parisienne.Les villes de petite couronne, déjà très demandées elles aussi par les locataires, vont bénéficier d’un essor sans précédent grâce aux nouvelles lignes de métro automatique du Grand Paris Express. De nombreux programmes neufs voient le jour dans des communes telles que Noisy-le-Grand (93), La Courneuve (93), Saint-Ouen-sur-Seine (93) ou encore L’Haÿ-les-Roses (94) et offrent de belles opportunités d’investissement locatif en Pinel.

Nice

Au cœur du département des Alpes-Maritimes, la ville de Nice se situe en zone locative A. Cela signifie que la demande en logement y est élevée. De plus, les loyers pratiqués dans l’agglomération niçoise étant relativement élevés, investir en Pinel permet de proposer des loyers plus attractifs puisque respectant les plafonds légaux. Un avantage très bénéfique pour éviter les risques de vacance locative.La rentabilité de votre projet locatif en Pinel dépend grandement de la ville dans laquelle vous choisissez d’investir. N’hésitez pas à demander conseil à un de nos experts au 01 78 05 45 43
Article publié le 06/02/2024

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