Comment défiscaliser son investissement immobilier neuf ?

Acheter un logement neuf pour investir est un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier, de bénéficier d’un revenu complémentaire ou de préparer sa retraite. L’investissement immobilier neuf peut aussi vous permettre de faire des économies grâce aux dispositifs de défiscalisation mis en place par l’Etat. Découvrez comment réaliser un placement immobilier rentable tout en faisant des économies d’impôts.

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

Réaliser une opération de défiscalisation immobilière consiste à transformer tout ou partie de ses impôts en patrimoine immobilier via l’achat d’un bien destiné à être mis en location. L’investissement immobilier locatif permet, sous conditions, de bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux mis en place par l’Etat afin de soutenir la construction de logements neufs.

Les dispositifs fiscaux favorables à l’investissement immobilier neuf

Les dispositifs Pinel et Pinel Plus (1)

La loi Pinel est sans doute le dispositif de soutien à l’investissement immobilier locatif le plus connu. Et pour cause : il vous permet de transformer jusqu’à 63 000 € d’impôts en patrimoine immobilier ! En échange d’un engagement de mise en location et sous condition d’éligibilité, vous pouvez effectivement déduire de vos impôts une partie du prix d’achat de votre appartement neuf éligible Pinel :

12% pour une mise en location pendant 6 ans
18% pour une mise en location pendant 9 ans
21% pour une mise en location pendant 12 ans

Le dispositif va toutefois être modifié. Les avantages de la loi Pinel 2022 vont être progressivement réduits en 2023 et 2024 puis le dispositif actuel prendra fin au 31 décembre 2024. Sur ses deux dernières années, il cohabitera avec une nouvelle version plus exigeante, le dispositif Pinel Plus, qui va être mise en place dès 2023. Celle-ci permettra de bénéficier des taux de remise d’impôts maximum mais les critères d’éligibilité seront plus stricts. C’est la raison pour laquelle on parle parfois de « Super Pinel » pour désigner ce nouveau Pinel +.

Infographie Emerige montrant les périodes de validité du dispositif Pinel et du Pinel Plus

Les conditions pour que votre investissement immobilier locatif soit éligible au nouveau Pinel + concernent à la fois le confort de vie des constructions neuves et leur qualité environnementale. Réalisez un achat en VEFA au sein d’un programme immobilier neuf est le meilleur moyen de cocher tous les critères définis par le Ministère du Logement.

Les statuts LMP et LMNP (2)

Les termes LMP et LMNP sont spécifiques à la location meublée. Ils désignent deux types d’investisseurs immobiliers : le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Votre statut LMP ou LMNP dépend du montant de vos revenus locatifs : l’investisseur LMP doit percevoir plus de 23 000 euros de recettes sur l’année civile et ces recettes doivent être supérieures au revenu global de son foyer fiscal.Que vous réalisiez un investissement immobilier neuf en LMP ou LMNP, vos loyers sont imposés en fonction du dispositif et de la structure juridique choisis.Ce type d'investissement immobilier neuf offre donc différents avantages : une rentabilité attractive, une fiscalité douce et une gestion locative simplifiée. De plus, il est possible d'enchaîner un investissement immobilier neuf en Pinel avec un LMP ou LMNP. Découvrez tous les avantages et les inconvénients du statut LMP et du statut LMNP.

Le dispositif Censi-Bouvard (3)

Le dispositif Censi-Bouvard concerne l’investissement immobilier locatif dans une « résidence de services ». Ce terme spécifique désigne par exemple les résidences pour les étudiants, les personnes âgées ou les personnes handicapées. Il doit s’agir d’un bien immobilier neuf, acheté en VEFA ou d’un logement de plus de 15 ans faisant l’objet de travaux. Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation, la loi Censi-Bouvard vous laisse libre d’acquérir plusieurs logements par an, dans la limite de 300 000 € HT.En échange d’une mise en location en meublé pendant une période d’au moins 9 ans, le dispositif Censi-Bouvard permet, sous conditions :

de déduire de vos impôts jusqu’à 11% de la valeur de votre bien immobilier neuf HT dans la limite du plafonnement global des niches fiscales,
de récupérer en plus la TVA 20% sur votre investissement (sous certaines conditions),
de sécuriser vos loyers pendant 9 ans, durée du contrat d’exploitation signé avec le gestionnaire que votre logement soit occupé ou non.

Vous envisagez de réaliser un investissement immobilier neuf ? Contactez nos conseillers au 01 78 05 45 43 et bénéficiez de nos conseils pour vous aider à concrétiser votre projet d’achat en VEFA.

Sources :
(1) Ministère de l’Economie, des Finances et de la Relance
(2) Impôts.gouv.fr
(3) Notaires.frDispositif Pinel : Le non-respect des engagements entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Un investissement avec le dispositif Pinel peut présenter des risques pouvant remettre en cause son équilibre économique : vacance locative, taux de rendement minorés, moins-value à la revente, etc.

Article publié le 21/04/2022