Compromis de vente immobilier : tout ce qu’il faut savoir

Le compromis de vente est un avant-contrat incontournable dans le processus d’achat immobilier. Il engage juridiquement le vendeur et l’acheteur à conclure la vente, sous certaines conditions. Ce guide détaille son rôle, sa rédaction, les délais de rétractation, et les particularités liées à l’achat en VEFA.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente en immobilier ?

Le compromis de vente, aussi appelé avant-contrat, est un document signé par l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier. Il formalise leur accord sur les conditions essentielles de la vente, notamment le prix, les délais et les éventuelles clauses suspensives. Juridiquement, il engage les deux parties : le vendeur s’engage à vendre, et l’acquéreur à acheter le bien selon les termes prévus.

Ce contrat est couramment utilisé lors d’un achat dans l’immobilier ancien, ou pour un logement neuf déjà construit. Il précède la signature de l’acte authentique de vente, qui sera établi chez le notaire.

Il ne faut pas le confondre avec la promesse unilatérale de vente, qui n’engage que le vendeur et donne à l’acquéreur une option d’achat, généralement limitée dans le temps.

Définition et rôle du compromis de vente

Le compromis de vente constitue une étape clé dans un projet immobilier. Il a pour but de sécuriser la transaction, en posant par écrit les conditions de la vente, acceptées d’un commun accord par le vendeur et l’acheteur. 

Il précise notamment : 

• le prix de vente du bien immobilier, 
• les modalités de paiement, 
• les conditions suspensives (comme l’obtention d’un prêt immobilier), 
• la date limite de signature de l’acte de vente définitif.

En signant ce document, l’acheteur manifeste sa volonté ferme d’acquérir le bien, et le vendeur s’engage à lui réserver le logement. Ce contrat est donc juridiquement contraignant, sauf en cas de rétractation dans les délais légaux ou de non-réalisation d’une clause suspensive.

Différences entre compromis et promesse de vente

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux types d’avant-contrats immobiliers. Souvent confondus, ils présentent pourtant des différences importantes, notamment en termes d’engagement juridique :

Compromis de vente : il engage les deux parties. L’acheteur s’engage à acheter, le vendeur à vendre, selon les conditions précisées dans le contrat. Il est assorti d’un délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur. 

Promesse de vente : seul le vendeur s’engage à réserver le bien à un acheteur potentiel pendant une durée limitée (généralement 2 à 3 mois). L’acheteur peut lever ou non l’option d’achat pendant ce délai, en versant généralement une indemnité d’immobilisation.

En résumé, le compromis implique une obligation réciproque, tandis que la promesse laisse plus de latitude à l’acheteur. Le choix entre les deux dépend souvent de la stratégie de vente et du niveau d’engagement souhaité.

Comment rédiger un compromis de vente ? 

Acte sous seing privé ou acte authentique ?

Le compromis de vente peut être rédigé de deux manières : 

• Sous seing privé : il est établi directement entre l’acheteur et le vendeur, éventuellement avec l’aide d’un agent immobilier. Cette solution est simple, rapide et économique, mais nécessite une vigilance accrue sur la validité des clauses. 
• Acte authentique : il est rédigé par un notaire et offre une sécurité juridique renforcée. Il devient obligatoire si la durée de validité du compromis dépasse 18 mois. C’est également l’option la plus recommandée en cas de complexité (copropriété, indivision, etc.). 

Pièces justificatives à annexer 

Pour être valide, un compromis de vente doit comporter plusieurs documents obligatoires, notamment : 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; 
• Le règlement de copropriété (le cas échéant) ; 
• Le carnet d’entretien de l’immeuble ; 
• Le bilan des charges pour les logements en copropriété ; 
• Le titre de propriété du vendeur ; 
• Un état hypothécaire si le bien est grevé d’une charge. 

Ces documents permettent à l’acheteur d’avoir une information complète et transparente sur le bien avant l’achat définitif. 

Le dépôt de garantie : montant et conditions 

Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé. Il représente généralement 5 à 10 % du prix du bien. Il est versé au moment de la signature du compromis et bloqué sur un compte séquestre (chez le notaire ou l’agent immobilier). 

Si la vente se réalise, ce montant est déduit du prix total lors de la signature de l’acte authentique. 

En cas de rétractation dans les 10 jours, ou si une condition suspensive (comme l'obtention du prêt immobilier) n'est pas réalisée, le dépôt est intégralement remboursé.

Le contrat de réservation en VEFA : quelles spécificités ? 

Dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), le compromis de vente est remplacé par un contrat de réservation. Il s’agit d’un avant-contrat encadré par le Code de la construction et de l’habitation, qui formalise l’engagement réciproque entre l’acquéreur et le promoteur. Bien qu’il ne constitue pas une vente définitive, ce document marque une étape essentielle du processus d’achat sur plan. 

Contenu du contrat de réservation 

Le contrat de réservation doit impérativement mentionner un certain nombre d’éléments pour être juridiquement valable. Parmi les informations principales figurent : 

• L’adresse du programme immobilier, 
• La description précise du logement réservé : surface habitable, nombre de pièces, plans, 
• Les équipements et annexes (parking, cave, etc.), 
• Le prix de vente prévisionnel, ainsi que les modalités de révision éventuelle, 
• La date estimée de signature de l’acte authentique, 
• La date prévisionnelle de livraison du bien, 
• Le montant du dépôt de garantie, versé à la signature. 

Ce document est généralement accompagné d’une notice descriptive, qui détaille les matériaux, les prestations, et les normes techniques appliquées au logement. 

Délai de rétractation et conditions suspensives en VEFA 

Une fois le contrat de réservation signé, l’acquéreur bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation du courrier recommandé contenant le contrat. Pendant cette période, il peut annuler sa réservation sans justification, et obtenir le remboursement intégral du dépôt de garantie. 

Au-delà du délai de rétractation, certaines conditions suspensives peuvent entraîner l’annulation de la vente. La plus courante est le refus du prêt immobilier : si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir son financement dans le délai imparti, la vente est annulée de plein droit et le dépôt de garantie est restitué. 

Ce qu’il faut retenir sur le compromis de vente en immobilier neuf 

La signature d’un compromis de vente (ou d’un contrat de réservation en VEFA dans le neuf) constitue une étape structurante dans tout projet immobilier. Elle formalise l’accord entre l’acheteur et le vendeur avant l’acte authentique chez le notaire, en fixant les conditions essentielles de la transaction. 

Dans l’immobilier ancien, le compromis engage juridiquement les deux parties dès sa signature, tout en laissant à l’acquéreur un délai de rétractation de 10 jours. Il peut être rédigé sous seing privé ou par acte authentique selon les situations, et doit comporter certaines pièces justificatives obligatoires. 

Dans l’immobilier neuf en VEFA, le contrat de réservation joue un rôle équivalent, avec des spécificités propres à l’achat sur plan : dépôt de garantie, échéancier de paiement, conditions suspensives liées à l’obtention d’un prêt… Ce dispositif est strictement encadré par la loi afin d’assurer une protection renforcée de l’acquéreur. 

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Sources :
(1) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965
(2) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2963

Article publié le 02/01/2020