LMNP non géré : comment ça fonctionne ?

Envie de vous constituer un patrimoine tout en optimisant votre fiscalité ? Louer votre bien immobilier neuf sous le statut LMNP (Loueur en Meublé non Professionnel) offre de nombreux avantages. Ce dispositif vous permet de garder la main sur la gestion et la revente de votre bien, tout en vous laissant la possibilité d’en déléguer l’administration à un gestionnaire professionnel. Que vous soyez un investisseur aguerri ou un néophyte, le LMNP non géré est une solution flexible et avantageuse. Comment fonctionne le LMNP non géré ? Quelle différence avec un LMNP classique ? Quels sont les avantages de ce statut pour votre investissement immobilier neuf ? Emerige vous répond.

Qu’est-ce que le LMNP non géré ?

Le LMNP non géré est un régime fiscal permettant à un particulier d'investir dans un bien immobilier meublé destiné à la location, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Contrairement au LMNP géré, le propriétaire conserve la maîtrise de la gestion locative de son bien. Le procédé consiste à acheter un bien immobilier, à l’équiper puis à le louer en meublé. Ce dispositif très avantageux s’inscrit dans une tendance sociétale croissante : la recherche de flexibilité dans la vie quotidienne. En effet, de nombreux étudiants et jeunes travailleurs doivent fréquemment se déplacer dans de nouvelles villes. Beaucoup cherchent également une colocation en LMNP. Avec un logement neuf tout équipé et au préavis plus court, vous offrez une installation simple et rapide à ce type de locataire.

LMNP géré et non géré : quelle différence ?

Contrairement au LMNP géré qui consiste à acheter un logement dans une résidence de services (dédiée aux seniors, aux étudiants, au tourisme…) et le confier à un gestionnaire professionnel durant 9 à 12 ans, le statut LMNP non géré consiste à :
  • Acheter un bien immobilier vide d'une superficie minimale de 9 m². Ce critère est essentiel car il détermine l'éligibilité du bien au statut de location meublée. Un logement inférieur à cette superficie ne pourra pas bénéficier du statut LMNP.
  • L'équiper et le meubler conformément au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Ce décret précise les éléments obligatoires pour qu'un logement soit considéré comme meublé : literie avec couette ou couverture, dispositifs d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être des chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
  • Le louer en tant que meublé pour un usage d'habitation. La location meublée se distingue de la location nue par le fait que le bien est loué avec l'ensemble des équipements nécessaires à la vie quotidienne.
Contrairement au LMNP géré qui consiste à acheter un logement dans une résidence de services et le confier à un gestionnaire professionnel, le statut LMNP non géré vous permet de garder le contrôle total sur la gestion de votre bien. Voici un tableau récapitulatif des principales différences :
comparatif LMNP Géré vs LMNP non géré
En tant que propriétaire bailleur, le LMNP non géré vous offre une liberté de choix : vous pouvez conserver ou déléguer la gestion locative du bien à une agence immobilière. Découvrez aussi notre article sur les différences entre LMNP et LMP !

Les régimes d’imposition du statut LMNP non géré

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous bénéficiez d’une fiscalité allégée. Le statut LMNP non géré vous laisse le choix entre deux régimes d’imposition :Le régime micro-BIC :
  • Abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives (locations meublées classiques). Cet abattement s'applique automatiquement et permet de simplifier la gestion fiscale pour les propriétaires ayant des revenus locatifs relativement modestes.
  • Abattement de 71% pour les chambres d'hôtes et gîtes meublés de tourisme. Ce taux plus élevé s'explique par la nature de ces locations qui peuvent impliquer des services supplémentaires comme le petit-déjeuner, le nettoyage, etc.
  • Applicable si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € par an (188 700 € pour les chambres d'hôtes et gîtes meublés de tourisme) en 2023. Ces seuils sont réévalués régulièrement et il est important de vérifier les chiffres actuels pour chaque année fiscale.
Le régime réel :
  • Permet de déduire l'ensemble des charges liées au logement : frais de notaire, intérêts d'emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, travaux de réparation et d'entretien, primes d'assurance, taxe foncière, etc.
  • Autorise l'amortissement du bien et du mobilier. L'amortissement permet de lisser la charge du bien immobilier sur plusieurs années, réduisant ainsi l'impôt à payer chaque année.
  • Nécessite l'intervention d'un expert-comptable. La gestion de ce régime est plus complexe et requiert généralement l'accompagnement d'un professionnel pour établir les comptes et les déclarations fiscales.
Comment choisir l’un ou l’autre pour votre investissement immobilier en LMNP ? Le régime micro-BIC profite plutôt aux investisseurs qui perçoivent des revenus locatifs plus faibles ou bien ceux qui souhaitent simplifier leur déclaration d'impôt. Le régime réel, quant à lui, requiert l’intervention d’un expert-comptable. L’objectif sera ici de mettre en place l’amortissement comptable du bien immobilier, neuf ou non, en atténuant l’imposition sur une vingtaine d’années. Ce régime est particulièrement intéressant dans le cas d’un achat immobilier ancien avec de gros travaux de rénovation.

Qui est éligible au LMNP non géré ?

Pour être éligible au statut LMNP non géré, vous devez répondre aux critères suivants :
  • Acheter un bien immobilier vide, neuf ou ancien, hors résidence services. Les résidences de services (pour étudiants, seniors, etc.) sont exclues car elles impliquent souvent une gestion par un exploitant professionnel.
  • Équiper et meubler le logement selon la liste de la loi ALUR. Cette liste inclut les éléments essentiels pour qu'un logement soit considéré comme meublé, garantissant ainsi le confort des locataires.
  • Dans les quinze premiers jours qui suivent le début de votre activité, souscrire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises (GFE) : formalites.entreprises.gouv.fr ou procedures.inpi.fr. Cette déclaration est obligatoire pour être reconnu comme loueur en meublé non professionnel et bénéficier des avantages fiscaux associés.
  • Ne pas être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : les revenus locatifs doivent représenter moins de 23 000 € par an et moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal. Si ces seuils sont dépassés, le statut de Loueur en Meublé Professionnel s'applique avec des obligations fiscales et comptables plus strictes.

LMNP non géré : quels sont les avantages ?

Investir dans la Location Meublée Non Professionnelle via un logement neuf, c’est générer facilement des revenus complémentaires en bénéficiant d’une fiscalité douce. Voici tous les avantages du dispositif LMNP non géré.

Une gestion souple et sous contrôle

Vous gardez le contrôle sur la gestion et la revente du bien. En l'absence de bail commercial avec un gestionnaire, vous pouvez gérer votre bien comme bon vous semble, et le revendre à tout moment sans contraintes liées à un contrat de gestion.

Rentabilité potentiellement plus élevée

Réduction des coûts de gestion et optimisation du rendement locatif. Les logements meublés peuvent se louer plus cher que les logements nus, et l'absence de gestionnaire permet de conserver une plus grande part des revenus locatifs.

Une fiscalité avantageuse

Possibilité de bénéficier d'un abattement forfaitaire ou de déduire les charges réelles selon le régime choisi. Ces avantages fiscaux permettent de réduire significativement l'impôt sur les revenus locatifs, améliorant ainsi la rentabilité nette de l'investissement.

LMNP non géré : quels sont les inconvénients ?

Si le statut LMNP non géré se montre flexible et rentable sur le long terme, il présente aussi quelques inconvénients :
  • Investissement initial plus élevé : L'achat concerne un logement entier et non une chambre en résidence. L'investissement initial peut être plus conséquent, nécessitant un apport financier plus important et/ou un emprunt immobilier plus élevé. Pour atténuer ce risque, il est conseillé de bien planifier votre budget et de considérer des options de financement adaptées.
  • Revenus locatifs non garantis : Absence de bail commercial sécurisant les loyers en cas de vacance locative. La gestion directe implique de trouver soi-même les locataires et de faire face aux périodes de vacance locative, ce qui peut impacter les revenus. Pour minimiser ce risque, il est recommandé de diversifier vos sources de locataires et de proposer des services additionnels pour attirer et fidéliser les locataires.

Obligations du bailleur en LMNP non géré

En tant que propriétaire bailleur, vous devez :
  • Équiper le logement selon les normes en vigueur. Cela inclut les équipements listés dans le décret n°2015-981 et les normes de sécurité et de confort.
  • Assurer l'entretien et les réparations nécessaires. En tant que propriétaire, vous êtes responsable de maintenir le logement en bon état pour garantir la sécurité et le confort des locataires.
  • Respecter les réglementations en matière de location meublée, notamment le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Le DPE doit être réalisé avant la mise en location et remis au locataire, ainsi que d'autres diagnostics obligatoires comme le diagnostic amiante, plomb, etc.

En conclusion

Le LMNP non géré offre une flexibilité et un potentiel de rentabilité intéressants pour les investisseurs immobiliers. Cependant, il requiert une bonne compréhension des aspects fiscaux et réglementaires. Il est recommandé de consulter un professionnel pour optimiser votre stratégie d'investissement en fonction de votre situation personnelle.Envie d’acheter un bien immobilier neuf pour le mettre en location LMNP ou LMP ? Emerige bénéficie d’une expérience immobilière de plus de 30 ans !Découvrez tous nos appartements neufs parfaits pour réaliser un investissement en LMNP et contactez-nous pour être accompagné dans votre projet immobilier.  
Le statut LMNP non géré permet à un investisseur d'acheter, meubler et louer un bien immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux, sans passer par un gestionnaire de résidence de services.
Les principaux avantages fiscaux incluent la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC (avec abattement forfaitaire) et le régime réel (avec déduction des charges et amortissement).
Le LMNP géré implique la gestion du bien par un professionnel dans une résidence de services, tandis que le LMNP non géré permet au propriétaire de gérer directement la location de son bien.
Le régime micro-BIC convient aux investisseurs avec des revenus locatifs modestes ou souhaitant simplifier leur déclaration fiscale. Le régime réel est avantageux pour ceux qui ont des charges élevées et souhaitent optimiser leur fiscalité avec l'amortissement du bien.
Les critères incluent l'achat d'un bien immobilier hors résidence services, l'équipement du logement selon les normes légales, la déclaration du régime de location meublée et des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an ou moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
Article publié le 24/06/2024
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