LMP ou LMNP : quel statut choisir pour la location de votre bien immobilier neuf en meublé ?

Louer un bien immobilier neuf meublé offre de nombreux avantages fiscaux. Ces avantages varient selon que le loueur est enregistré sous le statut LMP ou LMNP.

Exemple d'appartement meublé
L'investissement immobilier locatif permet de générer des revenus complémentaires tout en optimisant sa fiscalité. Dans les grandes villes où le marché de la location est particulièrement tendu, comme Paris et de nombreuses communes d’Île-de-France, il est judicieux d'opter pour le meublé. Reste à savoir quel statut, du LMNP ou LMP, choisir.Pour votre investissement immobilier locatif, découvrez tous nos programmes immobiliers neufs en Île-de-France.

Le statut LMNP : qu’est-ce que c’est ?

L’investissement immobilier locatif en statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) consiste à acheter un bien immobilier et à le louer en meublé. Le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) dresse la liste des meubles indispensables au locataire pour dormir, manger et vivre dans le logement. Imposés comme micro Bénéfices Industriels et Commerciaux (micro BIC), les revenus générés par cette location bénéficient d’une fiscalité adoucie par un abattement forfaitaire de 50%.Si vous êtes propriétaire en statut LMNP vous avez le choix entre trois régimes d’imposition:
  • Le régime micro-Bic des micro-entreprises : si les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 euros par an pour votre résidence principale ou 170 000 euros pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Vous serez imposé sur 50% de vos recettes.
  • Le régime réel : vous déclarez vos loyers et déduisez vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement. Grâce à un système d'amortissement, vous pourrez déduire une partie du prix du bien de vos recettes locatives.
  • Le régime réel normal : il est obligatoire pour les loueurs touchant plus de 788 000 euros de revenus locatifs annuels.
Dans tous les cas, en appliquant les charges et les amortissements, vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers (Le déficit foncier se crée lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au montant des loyers perçus. Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an).

Le statut LMP : qu’est-ce que c’est ?

Pour bénéficier du régime de la Location Meublée Professionnelle (LMP), vous devez percevoir plus de 23 000 euros de loyers par an et retirer de cette activité au moins 50% du revenu global de votre foyer fiscal. Le logement loué par le Loueur Meublé Professionnel peut être un bien meublé loué à l’année, une partie de l’habitation du bailleur ou une location saisonnière.Le principal avantage du statut LMP est de pouvoir imputer un éventuel déficit d’exploitation sur le revenu global de votre foyer. Si le revenu global n’est pas suffisant, le déficit est reportable sur le revenu des six années suivantes.La location meublée professionnelle n'est pas soumise à la TVA. De même, si le loueur est éligible au paiement de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), le bien immobilier en statut LMP est exonéré du paiement de cet impôt. Enfin, dans le cadre d’une transmission de patrimoine, un bailleur sous statut LMP bénéficie de conditions avantageuses : réduction des droits de succession pour les héritiers par exemple.

Investissement LMNP ou LMP : que choisir ?

Clamart Allée de Meudon : appartement témoin
Exemple d'appartement neuf Emerige décoréTout dépend du montant de vos recettes locatives. Pour toucher plus de 23 000 euros de revenus locatifs annuels, le montant de l'investissement avoisine les 500 000 euros : le statut LMP est donc réservé aux contribuables disposant d'un capital important. Les revenus du loueur meublé professionnel sont d’ailleurs soumis aux charges sociales (entre 25 et 35%). Celui-ci bénéficie toutefois d'avantages fiscaux importants. Par exemple, les plus-values de cession sont exonérées à 100% si vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 euros hors taxe sur les deux années précédentes et que votre bien a été loué au moins cinq ans. Au-delà de ce montant, l'exonération est partielle.Sous le régime LMNP, les recettes sont imposées au même titre que les revenus des particuliers. La location meublée non professionnelle est en effet perçue comme une activité commerciale dont les revenus sont à reporter dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Une exonération complète est possible, mais seulement après 30 ans. En cas de revente, les plus-values de cession sont totalement exonérées. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est ainsi un investissement qui s'inscrit sur le long terme. Il rare que les propriétaires revendent leur logement. Et pour cause, en conservant votre logement vous lui ferez gagner de la valeur, au fil des années.

Les points essentiels à retenir

  • Le choix du statut LMNP ou LMP se fait principalement en fonction du montant de vos revenus locatifs.
  • L'amortissement de la valeur de votre bien immobilier est un critère important.
  • Le LMP dispose d’une fiscalité plus avantageuse.
  • Le LMNP a, quant à lui, moins de charges à supporter.
  • Depuis 2008 il n'est plus obligatoire d'être inscrit au registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour les LMP.

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