LMP ou LMNP : quel statut choisir pour la location de votre bien immobilier neuf en meublé ?

Louer un bien immobilier neuf meublé offre de nombreux avantages fiscaux. Ces avantages varient selon que le loueur est enregistré sous le statut LMP ou LMNP.

L'investissement immobilier locatif permet de générer des revenus complémentaires tout en optimisant sa fiscalité. Dans les grandes villes où le marché locatif est particulièrement tendu, comme Paris et de nombreuses communes d’Île-de-France, il est judicieux d'opter pour la location meublée. Reste à savoir quel statut, du LMNP ou LMP, choisir.

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Le statut LMNP : qu’est-ce que c’est ?

L’investissement immobilier en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) consiste à acheter un bien immobilier pour le louer meublé. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 précise la liste des meubles indispensables au locataire pour dormir, manger et vivre confortablement.

Les revenus générés par la location LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux régimes d’imposition possibles :

• Le régime micro-BIC : il s’applique si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 € (188 700 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés). Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes.
• Le régime réel simplifié : si vous dépassez ces seuils ou si vous en faites volontairement la demande, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs l’ensemble de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxes) ainsi qu’amortir le prix d'achat de votre bien immobilier.

En LMNP, les déficits éventuels ne peuvent être imputés que sur vos futurs revenus de même catégorie (BIC non professionnels) pendant 10 ans. Ils ne sont pas imputables sur vos autres revenus.

Le statut LMP : qu’est-ce que c’est ?

Pour être considéré Loueur Meublé Professionnel (LMP), vous devez remplir deux conditions cumulatives : percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives par an et que ces revenus représentent plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

En LMP, vous pouvez imputer un éventuel déficit d’exploitation sur le revenu global de votre foyer. Si celui-ci n’est pas suffisant, le déficit est reportable sur les revenus globaux des six années suivantes.

Sauf si vous proposez des prestations para-hôtelières (ménage, linge, petit déjeuner), la location meublée (LMP ou LMNP) n'est pas soumise à la TVA.

En outre, le bien immobilier en LMP peut être exonéré de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), sous conditions (activité principale, majorité des revenus provenant de la location meublée).

Enfin, le loueur meublé professionnel bénéficie de conditions avantageuses pour la transmission du patrimoine, comme la réduction des droits de succession.

Investissement LMNP ou LMP : que choisir ?

Le choix dépend principalement du montant de vos recettes locatives et de votre situation personnelle :

• LMP : le statut convient surtout aux investisseurs générant des revenus locatifs significatifs (généralement supérieurs à 23 000 € par an, soit un investissement avoisinant 500 000 €). Les recettes locatives en LMP sont soumises aux cotisations sociales (entre 25 % et 35 %). Vous bénéficiez toutefois d'une exonération totale des plus-values après 5 ans si vos recettes locatives annuelles moyennes des deux dernières années sont inférieures à 90 000 € HT.
• LMNP : les revenus sont imposés comme des revenus commerciaux (BIC). En cas de revente, vous bénéficiez d’une exonération progressive sur les plus-values : totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Le LMNP s'inscrit davantage dans une logique patrimoniale à long terme.

Il est rare que les propriétaires revendent rapidement leur logement meublé en LMNP. En conservant votre bien, vous lui permettez de valoriser son capital progressivement.

Les points essentiels à retenir

• Le choix entre LMNP et LMP dépend principalement de vos recettes locatives et de votre stratégie patrimoniale.

• Le LMP offre une fiscalité avantageuse mais entraîne des charges sociales plus importantes.

• Le LMNP permet une gestion simplifiée avec une fiscalité douce à long terme.

• Depuis 2008, l’inscription au registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n'est plus obligatoire en LMP.

Article publié le 26/09/2019