Dispositif Pinel 2021 : Quels sont les nouveaux plafonds de loyer ?

Petit rappel sur le fonctionnement de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet d’obtenir une réduction d’impôt tout en se construisant un patrimoine dans l’immobilier neuf. Si l’investissement locatif est engagé sur 6 à 12 ans, le bonus fiscal en loi Pinel peut atteindre 63 000 €. Mais, pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, les propriétaires bailleurs doivent s’engager à respecter les plafonds de loyer et de ressources pour le locataire.En savoir plus sur le fonctionnement du dispositif Pinel

Pourquoi des plafonds sur le dispositif Pinel ?

L’objectif des plafonds sur le dispositif Pinel est d’offrir des logements à loyer modéré aux familles modestes. Ainsi, dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel, le propriétaire ne peut pas louer son bien immobilier neuf à n’importe qui. Avant la signature d’un bail, il doit vérifier que le locataire dispose de revenus n’excédant pas le plafond défini par le dispositif Pinel. Déroger à cette règle remettrait en cause la réduction d’impôt accordée par l’administration fiscale. Les plafonds de revenu et de loyer Pinel sont révisés chaque année pour prendre en compte l’inflation et l’évolution du marché immobilier. Donc, cette mesure permet aussi d’éviter les loyers abusifs, notamment dans les zones où le marché immobilier est le plus tendu, comme dans les grandes métropoles.

Les plafonds de loyer loi Pinel 2021 

Généralement annoncés en février de chaque année, c’est fin mars que le bulletin officiel de l’administration fiscale, le BOFIP-impôts, a dévoilé les plafonds de loyer loi Pinel 2021. Selon la zone concernée par le dispositif Pinel (A, Abis, B1, B2 et C) dans laquelle est situé le bien immobilier neuf, le propriétaire devra calculer le montant du loyer de son logement en fonction d’un indice au mètre carré. Pour 2021, ces plafonds sont compris entre 17,55 € et 9,13 €.

Quelles sont les zones concernées par le dispositif Pinel ?

Depuis l’an dernier, 3 zones seulement sont éligibles au dispositif Pinel. En effet, la Zone C a été retirée du dispositif Pinel en 2017 et la zone B2 en a été exclue le 1er janvier 2020. Seules certaines communes de ces zones B2 et C sont éligibles grâce à un agrément préfectoral. Découvrez la liste des communes concernées sur le site data.gouv.frLes zones Pinel 2021 se résument donc à : la zone A, la zone A Bis et la zone B1. Le Dispositif Pinel – Zone A

• Une dizaine de ville dans l’Ain comme Collonges, Ferney-Voltaire ou Gex ;
• Soixante communes environ dans les Alpes-Maritimes : Beaulieu-sur-Mer, Nice ou Le Rouret  ;
• Une cinquantaine de communes des Bouches-du-Rhône comme Aubagne, Beaurecueil ou Cadolive ;
• 3 villes en Corse-du-Sud : Ajaccio, Porto-Vecchio et Bonifacio ;
• Une vingtaine de communes dans l’Hérault : Fabrègues, Montpellier ou La Grande-Motte ;
• 7 villes dans le Nord : La Madeleine, Lille, Loos, Marcq-en-Baroeul, Saint-André-lez-Ville, Wasquehal et Lambersart ;
• Plus d’une dizaine de villes de l’Oise comme Belle-Église, Bornel ou Chantilly ;
• 2 communes du Rhône : Lyon et Villeurbanne ;
• Une trentaine de communes de la Haute-Savoie comme Ambilly, Annemasse ou Marcellaz ;
• Plus de 85 villes de Seine-et-Marne : Avon, Bussy-Saint-Martin ou Carnetin ;
• 2 villes des Hauts-de-Seine : Villeneuve-la-Garenne et Gennevilliers ;
• Plus de 80 communes des Yvelines comme Achères, Aubergenville ou Mantes-la-Jolie ;
• 29 villes en Seine-Saint-Denis : Blanc-Mesnil, Bobigny ou Drancy ;
• Plus de 85 communes de l’Essonne comme Arpajon, Massy ou Palaiseau ;
• 70 villes du Val-d’Oise : Argenteuil, Boisemont ou Courdimanche ;
• 29 communes du Val-de-Marne comme Alfortville ou Saint-Maur-des-Fossés ;
• Et, une quarantaine de communes du Var : Fréjus, Hyères ou La Crau, par exemple.

Le Dispositif Pinel – Zone A bis :

• La ville de Paris ; Paris 13, Paris 15, Paris 19, Paris 20 ;
• Une douzaine de villes des Yvelines comme Le Chesnay, Versailles ou Le Vésinet ;
• Plus d’une trentaine de communes des Hauts-de-Seine comme Asnières-sur-Seine, Bagneux, Châtenay-Malabry, Clamart, la Garenne-Colombes, Nanterre, Le Plessis-Robinson, Rueil-Malmaison, ou Saint-Cloud ;
• Une dizaine de villes en Seine-Saint-Denis : Bagnolet, Aubervilliers, ou Les Lilas ;
• 18 communes du Val-de-Marne comme Arcueil, Cachan, L'Haÿ-les-Roses ou Gentilly ;
• Et, une commune du Val-d’Oise : Enghien-Les-Bains

Enfin, la zone B1 du Dispositif Pinel comprend :

• Les communes des départements d’outre-mer français
• Les villes de plus de 250 000 habitants non classées dans la zone A ou A bis.

Pour connaître la zone dont dépend le logement concerné par votre projet d’investissement locatif en loi pinel, rendez-vous sur le simulateur du site du gouvernement.

Quelle est la valeur de ces plafonds en 2021 ?

Les plafonds de loyers Pinel 2021 applicables selon la zone sont les suivants : Source : bofip.impots.gouv.fr

Dispositif Pinel 2021 : les plafonds de loyers spécifiques

Certes les plafonds de loyer 2021 s’appliquent en fonction du zonage du dispositif Pinel mais il existe des spécificités pour certaines communes. Afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyers peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région. Ainsi, par exemple, des communes de la zone A bis comme Saint-Denis, Saint-Ouen ou Villejuif ont un loyer plafond spécifique de 14.91€/m².Pour connaître la liste des communes faisant l’objet d’un arrêté du préfet de région et les loyers pinel modulés, consultez le site www.cohesion-territoires.gouv.fr  ou le document récapitulatif

Simulateur loi Pinel 2021 : comment calculer le loyer maximum ?

Pour calculer le loyer maximum, un coefficient multiplicateur (en fonction de la surface) s’ajoute à ces plafonds de loyer Pinel 2021.

Formule de calcul d’un loyer Pinel 2021

Le calcul du loyer Loi Pinel se déroule en 3 étapes :1ère étape : Le calcul de la surface utileSurface Utile = Surface Habitable + 0,5 x Surface des Annexes2ème étape : Le calcul du coefficient multiplicateurCoefficient multiplicateur = 0,7 + (19/surface utile)3ème étape : Le calcul du loyer maximumFormule du loyer Pinel 2021 maximum = plafond Pinel 2021 selon la zone x coefficient multiplicateur x Surface utileExemple de loyer plafond pour un appartement de 55 m2 utile sur la ville de Paris :17,55 x (0,7 + 19/55) x 55 = 1 009 €/moisDécouvrez les appartements neufs éligibles à la loi Pinel chez Emerige