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Vous souhaitez acquérir un nouvel appartement à Paris ou en Île-de-France. Pour concrétiser votre projet immobilier, vous pouvez opter soit pour un bien immobilier neuf, soit pour un bien en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), soit pour un bien dit « ancien ». Découvrez les grandes différences entre la VEFA, l’immobilier neuf et l’ancien.
Le programme immobilier en VEFA "Place du Garde" à Clamart
L’immobilier ancien désigne un logement ayant déjà été habité ou ayant fait l’objet d’une mutation (vente, succession, donation). On considère qu’un bien est ancien lorsqu’il a été achevé depuis plus de cinq ans.
L’immobilier neuf regroupe les logements construits depuis moins de cinq ans, qui n’ont jamais été habités ni revendus. Il peut s’agir de logements déjà livrés, disponibles immédiatement à la vente.
La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), aussi appelée « achat sur plan », correspond à l’acquisition d’un logement qui n’est pas encore construit ou en cours de construction. L’acheteur en devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement du chantier, avec remise des clés à la livraison finale.
Dans l’immobilier neuf livré ou dans l’ancien, la visite du logement est systématique avant l’achat. Elle permet à l’acquéreur de constater l’état réel du bien, sa configuration et ses volumes, et de se projeter immédiatement dans l’espace. En VEFA, le logement n’est pas encore construit (sauf cas de livraison immédiate). La visite physique n’est donc pas possible, mais d’autres outils permettent de se représenter le futur appartement : plans détaillés, maquettes physiques, maquettes orbitales, perspectives 3D, ou encore visites virtuelles. Emerige met à disposition ces supports immersifs selon les programmes, afin de permettre à chaque acquéreur de comprendre précisément la disposition du logement et l’architecture du bâtiment avant même le début du chantier.
Avec l’achat sur plan, votre bien immobilier n’est pas encore construit sauf si vous optez pour un programme immobilier neuf en livraison immédiate. Le plan vous permet toutefois d’imaginer votre futur appartement et sa configuration lors de l’achat. Les outils modernes qu’Emerige met à votre disposition selon les programmes immobiliers – perspectives, plans 3D, maquettes physiques, maquettes orbitales, visites virtuelles… – vous permettent également de vous rendre compte de l’architecture de votre futur immeuble et de la disposition de votre futur appartement.
Aperçu de la maquette orbitale du programme immobilier neuf à Rueil-Malmaison "6 Rue Paul Héroult"
L’achat en VEFA permet une personnalisation partielle du logement, à travers un catalogue d’options proposé par le promoteur. L’acquéreur peut choisir, selon les programmes, les revêtements de sol, les équipements de cuisine, les coloris ou certains aménagements intérieurs, dans le respect des contraintes techniques et réglementaires.
Ce niveau de personnalisation constitue un avantage notable pour créer un cadre de vie conforme à ses goûts et ses besoins. De nombreux programmes proposent également des éléments de confort supplémentaires, tels qu’un balcon, une terrasse, une loggia ou un emplacement de stationnement.
Il est toutefois essentiel de transmettre ses choix dans les délais indiqués par le promoteur : certaines modifications ne sont plus réalisables une fois les travaux avancés.
À l’inverse, dans le neuf livré ou l’ancien, la personnalisation du logement intervient après l’achat, par le biais de travaux réalisés à l’initiative du propriétaire.
Pour personnaliser votre logement neuf, transmettez votre demande au plus tôt à votre promoteur immobilier. Certaines modifications ne peuvent plus être acceptées après un certain stade d’avancement du chantier.
L’état du bien au moment de l’achat varie fortement selon qu’il s’agisse d’un logement ancien, neuf livré ou en VEFA.
Dans l’immobilier ancien, le prix d’achat est généralement plus accessible, mais il faut prévoir des travaux de rénovation, de remise aux normes ou de décoration, dont le coût doit être anticipé avant l’acquisition.
En VEFA, le bien est livré neuf, fonctionnel et conforme aux normes techniques les plus récentes (isolation thermique et phonique, sécurité, performance énergétique). Aucun travaux n’est à prévoir hors décoration. Le logement est optimisé en termes de surface utile, et protégé par des garanties constructeur couvrant plusieurs années.
Le neuf livré offre les mêmes avantages techniques, avec une disponibilité immédiate, mais sans possibilité de personnalisation. Emerige conçoit des logements répondant aux standards de la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012), et dans certains cas à la RE2020, garantissant une consommation d’énergie réduite à long terme.
Tous nos programmes immobiliers neufs en Île-de-France répondent à la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) et proposent des biens économes en énergie.
Autre paramètre important à prendre en compte ! Le montant des frais d’acquisition, appelés aussi « frais de notaire », n’est pas le même selon que vous achetez en VEFA ou dans l’ancien. En effet, pour l’achat immobilier neuf et l’achat en VEFA, ils représentent entre 1,5 et 2,5% environ du prix de votre bien, contre 7 à 8% dans l’ancien.
Les biens immobiliers anciens ne sont pas soumis à la TVA (1) mais engendrent des droits d’enregistrement d’environ 5 à 6% en moyenne (hors émoluments du notaire). L’immobilier neuf ou en VEFA est pour sa part vendu soit en TVA à 20%, soit en TVA réduite à 5,5% pour certains programmes immobiliers neufs situés en zones ANRU (quartiers considérés comme prioritaires pour la construction de logements) ou dans un périmètre de 500 mètres autour de ces zones. Ni l’achat immobilier neuf, ni la VEFA ne supportent de droits d’enregistrement.
Le bien immobilier acquis en VEFA permet de bénéficier dans la plupart des villes d’une exonération partielle de la taxe foncière pendant deux ans. L’immobilier ancien n’y est pas éligible, sauf si des travaux d'économie d'énergie sont réalisés. L’exonération est alors de 50 ou 100% pendant 5 ans. (2)
Le Prêt à Taux Zéro (3), destiné à aider la primo-accession, permet de financer jusqu’à 40% du prix de votre logement (sous réserve d’éligibilité). Le PTZ est cependant plus restrictif dans l’ancien que dans le neuf. En effet, pour la VEFA et l’achat immobilier neuf, le PTZ est valable sans condition de travaux et dans n’importe quelle zone jusqu’à la fin 2019. A partir de 2020, il sera recentré sur les zones tendues A bis, A et B1. Dans l’immobilier ancien, le PTZ n’est valable qu’en zone B2 ou C, sous condition de réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération à financer.
D'autres aides existent pour vous aider à acquérir votre résidence principale, notamment :
En achetant un bien immobilier en VEFA en vue d’une mise en location, vous pouvez prétendre au dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021 si l’appartement est situé en zone éligible (A, A bis ou B1). Celui-ci vous permet, sous certaines conditions (notamment le respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire), de défiscaliser une partie du prix de votre logement en échange d’un engagement de mise en location. Déduisez 12% du montant pour un engagement de mise en location de 6 ans, 18% pour un engagement de 9 ans ou 21% pour un engagement de 12 ans.
Dans l’ancien, il est aussi possible de profiter de la loi Pinel en zones éligibles mais à condition d’effectuer de lourds travaux de réhabilitation ou de rénovation (dont le coût représente au moins 25% du coût total de l’opération) (7). Vous pouvez prétendre à d’autres dispositifs d’investissement locatif mais leurs conditions d’application les rendent très spécifiques :
Là encore, la différence entre l’achat en VEFA et l’achat d’un bien immobilier ancien est notable. Pour devenir propriétaire d’un bien ancien, vous versez une indemnité d’immobilisation lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente puis vous réglez le montant restant en une seule fois lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Avec l’achat en VEFA, vous payez votre bien immobilier neuf au fur et à mesure de sa construction. Vous versez d’abord un dépôt de garantie équivalent à 5% maximum du prix de votre logement lors de la signature de votre contrat de réservation. Si vous souhaitez vous rétracter dans le délai légal ou si vous n’obtenez pas votre financement, cette somme vous est intégralement restituée. A partir de la signature de l’acte authentique de vente, vous payez selon un calendrier d’appel de fonds figurant dans le contrat de vente (si vous avez souscrit un emprunt immobilier, la banque débloquera la somme correspondante à chaque appel de fonds). La VEFA offre donc un mode de paiement échelonné puisque vous débloquez les fonds par étape, après que l’avancement du chantier a bien été constaté.
Lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement ancien, vous recevez des diagnostics techniques obligatoires (par exemple concernant la présence d’amiante ou de plomb) vous permettant de connaître l’état précis de votre bien. Une fois acheté, vous bénéficiez d’une garantie des vices cachés vous protégeant des défauts qui n’étaient pas visibles lors de l’achat, et d’une garantie décennale uniquement si le bien a moins de 10 ans et sur la durée restante. Cette dernière vous protège contre les dommages engendrant l’impropriété à destination (détériorations importantes de la structure de la construction). Cependant, vous ne bénéficiez d’aucun service après-vente.
L’immobilier en VEFA est quant à lui soumis à plusieurs garanties obligatoires – par exemple la garantie de parfait achèvement ou les garanties biennale et décennale – qui protègent votre achat immobilier neuf pendant une durée 2 et 10 ans après la fin des travaux. Votre promoteur immobilier met un service après-vente à votre disposition après votre remise des clés.
Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour choisir entre un projet immobilier ancien et un projet immobilier en VEFA. Contactez nos conseillers au 01 78 05 45 43 pour en savoir plus sur nos opportunités d’achat immobilier en VEFA en Île-de-France.
Sources :
(1) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2407
(2) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F59
(3) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871
(4) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10793
(5) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22158
(6) https://www.anil.org/pret-1-logement/
(7) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
(8) https://www.economie.gouv.fr/cedef/dispositif-cosse-louer-abordable
(9) https://www.cget.gouv.fr/dossiers/dispositif-fiscal-malraux
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L’offre de parrainage est proposée par la société EMERIGE, société par actions simplifiée au capital de 3 457 200 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 350 439 543 et dont le siège social se situe au 121 avenue Malakoff – 75116 Paris. La présente Politique de protection des données à caractère personnel (ci-après « la Politique ») décrit la manière dont EMERIGE collecte et traite les données à caractère personnelles dans le cadre de l’offre de parrainage disponible à l’adresse URL https://www.emerige.com/editorial/programme-de-parrainage. Pour ce traitement, EMERIGE intervient en qualité de Responsable de traitement et détermine à ce titre les finalités et les moyens de(s) traitement(s).
Article 1 - DÉFINITIONS
« Donnée à caractère personnel » / « Données personnelles » : toute information se rapportant à une personne physique identifiée ou identifiable directement ou indirectement.« Traitement » : toute opération ou tout ensemble d’opérations effectuées ou non à l’aide de procédés automatisés et appliqués à des données ou des ensembles de données à caractère personnel, telles que la collecte, l’enregistrement, l’organisation, la structuration, la conservation, l’adaptation ou la modification, l’extraction, la consultation, l’utilisation, la communication par transmission, la diffusion ou toute autre forme de mise à disposition, le rapprochement ou l’interconnexion, la limitation, l’effacement ou la destruction.« Personne concernée » / « Vous » : personne physique identifiée ou identifiable et dont les données à caractère personnel sont traitées.« Responsable de traitement » : personne physique ou morale, qui seul ou conjointement avec d’autres, détermine les finalités et les moyens du traitement. En l’espèce, EMERIGE est responsable de traitement.« Sous-traitant » : personne physique ou morale qui traite des données à caractère personnel pour le compte du responsable de traitement.« Destinataire » : personne physique ou morale qui reçoit la communication de données à caractère personnel, qu’il s’agisse ou non d’un tiers.« Violation de données à caractère personnel » : violation entraînant, de manière accidentelle ou illicite, la destruction, la perte, l’altération, la divulgation non autorisée de données à caractère personnel transmises, conservées ou traitées d’une autre manière, ou l’accès non autorisé à de telles données.
Article 2 - COLLECTE DE VOS DONNÉES PERSONNELLES
EMERIGE entend ne collecter que les données nécessaires à l’exécution de son activité et au regard des finalités fixées par la présente Politique. Les données suivantes peuvent notamment être collectées :
Si vous êtes Parrain, vos données ont été directement obtenues auprès de vous. Si vous êtes Filleul, vos données ont été collectées de manière indirecte, celles-ci ayant été fournies par votre Parrain. Vos données ne sont pas collectées à partir de sources publiques. La fourniture de données à caractère personnel a un caractère contractuel et conditionne l’exécution de l’offre de parrainage. Si les données ne sont pas fournies, EMERIGE ne pourra pas exécuter ses obligations contractuelles contenues dans le règlement du parrainage.
Lorsque le contrat est rompu, les données seront conservées pour une durée de 2 ans en archivage intermédiaire après la date de rupture du contrat. Concernant les durées de conservation, nous ne conservons vos données personnelles que le temps nécessaire à la réalisation des finalités pour lesquelles nous les avons recueillies, y compris pour satisfaire à toute exigence légale ou comptable. Pour déterminer la durée de conservation appropriée des données personnelles, nous tenons compte notamment des éléments suivants :
Article 3 - DESTINATAIRES DES DONNÉES PERSONNELLES
Nous sommes susceptibles de partager vos données à caractère personnel avec les prestataires de services qui travaillent avec nous, tels que :
EMERIGE peut également être amenée à partager vos données personnelles si elle doit se conformer à une obligation légale (par exemple, transmission de données aux administrations ou aux autorités judiciaires).A l’exception de ce qui est expressément indiqué ci-dessus, nous ne partagerons, ne vendrons ou ne louerons jamais vos données personnelles à un tiers sans vous en aviser et/ou obtenir votre consentement.
Article 4 – TRANSFERT DES DONNÉES HORS DE L’UNION EUROPÉENNE
Lorsque le traitement de vos données implique un transfert hors de l’Union européenne, ces transferts sont effectués en contrepartie de garanties appropriées en matière de confidentialité et sécurité des données, en toute conformité avec la réglementation applicable. Les transferts hors de l’Union européenne reposent sur des clauses contractuelles, Type, conformément aux modèles de clause validés par la Commission européenne.
Article 5 - DROITS DES PERSONNES CONCERNÉES ET EXERCICE DE CES DROITS
5.1 Le droit d’accès
Vous avez le droit d’obtenir la confirmation que vos données personnelles sont ou non traitées par EMERIGE, ainsi que certaines autres informations sur la manière dont elles sont traitées. Vous avez également le droit d’accéder à vos données personnelles, en demandant une copie des données personnelles vous concernant.
5.2 Le droit de rectification
Vous pouvez nous demander de prendre des mesures pour corriger vos données personnelles si elles sont inexactes ou incomplètes (par exemple si nous avons le mauvais nom ou le mauvais pseudonyme).
5.3 Le droit à l’effacement (« droit à l’oubli »)
Vous pouvez demander l’effacement ou la suppression de vos données personnelles.
5.4 Le droit de limiter le traitement
Vous avez le droit de limiter ou d’empêcher l’utilisation ultérieure de vos données personnelles. La limitation du traitement n’empêche pas la conservation de vos données personnelles, mais nous ne pourrons pas les utiliser au-delà des limites que vous souhaitez.
5.5 Le droit à la portabilité des données
Vous avez le droit de récupérer et de réutiliser vos données personnelles.
5.6 Le droit d’opposition
Vous avez le droit de vous opposer à certains types de traitements, pour des raisons liées à votre situation particulière, à tout moment. Nous serons autorisés à continuer à traiter vos données personnelles si nous pouvons démontrer que le traitement est justifié par des libertés ou si nous en avons besoin pour l’établissement, l’exercice ou la défense d’actions en justice.
5.7 Le droit de retirer votre consentement
Lorsque nous traitons vos données personnelles sur la base de votre consentement, vous avez le droit de retirer votre consentement à tout moment. Vous pouvez procéder au retrait de votre consentement en nous contactant à l’adresse donneespersonnelles@emerige.com.
5.8 Le droit de nous fournir des directives sur l’utilisation de vos données personnelles après votre décès
Vous avez le droit de nous fournir des instructions sur la gestion (ex : conservation, effacement et divulgation) de vos données après votre décès.Vous pouvez modifier ou révoquer vos instructions à tout moment.Si vous souhaitez exercer l’un de ces droits vous pouvez contacter notre DPO (Délégué à la protection des données) à l’adresse suivante : donneespersonnelles@emerige.com.
5.9 Droit de déposer une réclamation auprès de la CNIL
Si vous n’êtes pas satisfaits de notre réponse à votre réclamation ou si vous pensez que le traitement de vos données personnelles n’est pas conforme à la réglementation applicable sur la protection des données, vous pouvez déposer une réclamation auprès de l’autorité de contrôle compétente en matière de protection des données. La Commission Informatique et Libertés (CNIL) est l’autorité de protection des données en France.
Article 6 - SÉCURISATION DES DONNÉES
EMERIGE s’assure que les données sont traitées en tout sécurité et confidentialité, y compris lorsque certaines opérations sont réalisées par des sous-traitants. Si une atteinte à la sécurité des données vous concernant se produit, nous vous en informerons dans les délais et selon les modalités précisées par les dispositions légales et réglementaires en vigueur.
Article 7 - MODIFICATION DE LA PRÉSENTE POLITIQUE DE CONFIDENTIALITÉ
EMERIGE a la possibilité de modifier à tout moment cette Politique de Confidentialité notamment en cas d’évolution de la réglementation en matière de traitement des données à caractère personnel. Lorsque nous procédons à la modification de la présente Politique de Confidentialité, nous vous en informerons par tout moyen utile. Nous vous invitons à consulter régulièrement la présente Politique de confidentialité pour être informé de la façon dont nous protégeons vos données.
Article 8 – Délégué à la protection des données (DPO)
Le délégué à la protection des données (DPO – Data Protection Officer) peut être contacté à l’adresse donneespersonnelles@emerige.com ou via son adresse postale : Délégué à la Protection des Données, EMERIGE, 121 Avenue de Malakoff, 75116 Paris.
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Cette simulation n’a aucune valeur contractuelle, en ce sens, elle n’est pas constitutive d’une offre et n’engage aucune des parties. Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un professionnel afin de réaliser un plan de financement détaillé.
Mention légale BRS (Bail réel solidaire)
BRS (Bail réel solidaire) - dispositif sous conditions de ressources et pour un achat en résidence principale. Profitez de la possibilité d’acheter un logement neuf en-dessous des prix de marché, dans une résidence éligible au dispositif BRS – Bail Réel Solidaire. A compter de la livraison de votre logement vous verserez à l’OFS – Organisme Foncier Solidaire propriétaire du foncier de votre logement, une redevance foncière mensuelle suivant la surface habitable de votre logement. Cette redevance fera l’objet d’une réévaluation annuelle basée sur l’indice des loyers publié trimestriellement par l’INSEE. Bail Réel Solidaire : Les acquéreurs de logements neufs peuvent bénéficier du BRS « Bail Réel Solidaire » sous réserve de respecter plusieurs conditions cumulatives, détails disponibles dans le code de la construction de l’habitation, articles L255-1 à 19, R255-1 à 9. En référence à la loi 3DS du 21 février 2022 visant à simplifier le BRS, le BRS opérateur et le BRS preneur ont fusionné ; l’accédant ne signe avec le promoteur qu’un contrat de cession de droits réels immobiliers. Renseignez-vous auprès du conseiller commercial pour connaitre tous les détails et modalités du dispositif BRS.
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