Investissement et gestion locative : comment augmenter son loyer annuellement ?

Vous avez effectué un investissement immobilier locatif en Île-de-France. Pour faire face à des dépenses ou suivre l’inflation, vous souhaitez savoir si le loyer de votre appartement en location peut être augmenté. Découvrez quelles sont les conditions pour pouvoir réviser votre loyer.

Ai-je le droit d’augmenter le loyer de mon appartement en location ?

En cours de bail

Pour qu’un propriétaire puisse augmenter le montant du loyer de son appartement alors qu’il est occupé par un locataire, il faut que le contrat de location contienne une clause de révision du loyer. Le cas échéant, l’augmentation ne peut être effectuée qu’une fois par an, à la date de révision mentionnée dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. ⁽¹⁾

À noter : en métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et qu’il concerne un logement classé F ou G au DPE, la révision du loyer est interdite. ⁽¹⁾ 

A RETENIR
 Pensez à inclure une clause de révision du loyer dans le bail de location de votre investissement immobilier locatif.

Si le contrat de location ne comporte pas de clause de révision, vous devez attendre la fin du bail de votre locataire pour pouvoir augmenter le montant du loyer de votre investissement immobilier locatif. 

Une exception est admise pour la plupart des biens immobiliers : le loyer peut être augmenté en cours de bail si des travaux d’amélioration du logement sont effectués aux frais du propriétaire. La majoration du loyer doit faire l’objet d’un accord entre le propriétaire et le locataire, et cet accord doit être matérialisé par une clause dans le contrat de location (à la signature du bail) ou par un avenant ajouté au contrat de location (en cours de bail) ⁽¹⁾

Là encore, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole et que le logement est classé F ou G au DPE, une hausse du loyer est interdite tant que le logement reste classé F ou G. ⁽¹⁾ 

Lors d’une remise en location

Tout dépend de la zone où se situe votre investissement immobilier locatif.

En zone détendue, le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire. 

À noter toutefois : en métropole, pour un logement classé F ou G au DPE, il n’est pas possible d’augmenter le loyer (entre 2 locataires, au renouvellement, ou via la révision annuelle) tant que le logement reste classé F ou G, dans les conditions prévues par la réglementation. ⁽⁷⁾ 

En zone tendue, l’augmentation du loyer lors d’une nouvelle location est encadrée, notamment lorsque le logement a été inoccupé moins de 18 mois. ⁽²⁾

Lorsque le logement est classé F ou G au DPE (DPE valable), il est interdit d'augmenter ou de réviser le loyer dans les cas prévus (notamment en cours de bail, en cas de relocation, après travaux ou en cas de loyer sous-évalué), dès lors que le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole, tant que le logement reste classé F ou G. ^(1)(2)(7)

En zone tendue, le loyer lors d’une remise en location doit en principe être le même que celui du précédent locataire, sauf si ⁽²⁾ :

• Le propriétaire prouve que le loyer du précédent locataire était sous-évalué (hausse encadrée).
• Le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration ou de mise en conformité pour être décent : selon le montant des travaux, la hausse est plafonnée (notamment à 15% du coût TTC à partir d’un certain seuil) ou le nouveau loyer peut être fixé librement lorsque les travaux sont très importants et récents (dans le respect, le cas échéant, des plafonds applicables dans certaines communes).
• Le loyer n’a pas bénéficié de la révision annuelle légale liée à l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

À noter : ces exceptions ne permettent pas d’augmenter le loyer si le logement est classé F ou G et que le gel des loyers s’applique. ⁽²⁾⁽⁷⁾ 

De combien puis-je augmenter le loyer de mon appartement ?

Le pourcentage d’augmentation annuelle du loyer de votre bien immobilier est réglementé. Pour connaître l’augmentation maximum que vous pouvez appliquer, il faut vous référer à l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE ⁽⁵⁾.

Cette révision s’applique dans la limite des cas autorisés (et sous réserve qu’aucune interdiction légale ne s’applique, notamment pour certains logements classés F ou G). ⁽¹⁾

Pour obtenir le nouveau montant du loyer, vous devez ensuite appliquer cette opération ⁽⁵⁾ :

Nouveau loyer = loyer en cours (hors charges) × nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Mon investissement immobilier locatif est-il concerné par l’encadrement des loyers ?

Oui si votre bien immobilier est situé en zone tendue : dans ce cas, l’encadrement de l’évolution des loyers limite l’augmentation lors d’une reconduction/renouvellement de bail ou lors d’une remise en location, selon la situation (notamment si le logement a été inoccupé moins de 18 mois). ⁽³⁾ (dispositif reconduit jusqu’au 31/07/2026)

Par ailleurs, dans certaines communes situées en zone tendue, le niveau du loyer est encadré par des loyers de référence (loyer de référence minoré/majoré). En Île-de-France, c’est notamment le cas à Paris, sur le territoire d’Est Ensemble et sur le territoire de Plaine Commune. ⁽⁴⁾

Sauf cas particuliers (loyer précédent sous-évalué, réalisation de travaux, etc.) et si le logement n’a pas enregistré une vacance de plus de 18 mois, vous devez appliquer :

• Un loyer équivalent à celui du précédent locataire s’il a fait l’objet de la révision liée à l’IRL sur les 12 derniers mois,

• Ou un loyer intégrant la variation de l’IRL si celle-ci n’a pas été appliquée sur les 12 derniers mois. ⁽³⁾

À noter : lorsque le logement est classé F ou G au DPE et que les règles de gel des loyers s’appliquent, l’augmentation peut être interdite. ⁽³⁾

Des règles spécifiques sont appliquées dans certaines communes d’Île-de-France, dont Paris (ainsi que, par exemple, Est Ensemble et Plaine Commune). Lors de la signature ou du renouvellement du contrat de bail, les loyers peuvent y être encadrés par des loyers de référence définis par arrêté préfectoral selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la date de construction du logement. Le loyer de base (hors charges) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf cas prévus par la réglementation (notamment complément de loyer sous conditions). ⁽⁴⁾

Comment et quand informer mon locataire de l’augmentation du loyer ?

Comme pour toute démarche importante, il est conseillé d’envoyer une lettre en courrier recommandé avec accusé de réception pour informer votre locataire de la révision de son loyer.

La révision du loyer prend effet à la date où vous en faites la demande et selon le bail initial : vous ne pouvez pas demander une augmentation de loyer de manière rétroactive. Si vous n’informez pas votre locataire dans l’année suivant la date anniversaire du bail, vous renoncez donc à augmenter votre loyer pour l’année écoulée. ⁽¹⁾

Sources :

(1) Augmentation et révision du loyer en cours de bail d’habitation (logement vide) | Service Public
(2) Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé | Service Public
(3) Décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Légifrance
(4) En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? | Service Public
(5) Indice de référence des loyers (IRL) | Service Public

(7) Décence énergétique et gel des loyers

Article mis à jour le 02/03/2026