Location LMNP : tout ce qu’il faut savoir

LMNP : de quoi parle t-on ? 

La définition du statut LMNP est la suivante : il s’agit d'un régime d’investissement locatif s’appliquant aux propriétaires encaissant des loyers issus d’un ou plusieurs logements meublés, et ce de manière non professionnelle. Le LMNP peut s’appliquer dans l’ancien ou le neuf à : 

• un ou des biens meublés classiques à usage d’habitation 
• un ou des biens situés dans des résidences de services comme : les résidences de tourisme, les résidences d’affaires, les résidences étudiantes ou encore les résidences séniors 

Comment faire du LMNP ?

Développer une activité de location en LMNP est possible pour tous les contribuables, à condition de respecter quelques conditions : 

• Le bien doit être meublé de manière à répondre aux besoins d’habitation (manger, dormir etc.). La loi donne une liste précise du minimum de meubles qu’il faut installer dans l’appartement.
• Les revenus locatifs doivent respecter les plafonds fixés. 
• La location meublée ne doit pas être exercée à titre professionnel par le propriétaire. Les revenus générés par le versement des loyers doivent donc respecter une certaine proportion de l’ensemble des revenus du loueur. 

Quelle est la fiscalité du statut LMNP ? 

Tout d’abord, la fiscalité du dispositif LMNP s’adresse aux contribuables particuliers. Les investisseurs professionnels devront privilégier un autre statut tel que le statut LMP.D’un point de vue fiscal, les revenus issus de l’activité LMNP entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ainsi, un loueur en meublé non professionnel est considéré de la même manière qu’un micro-entrepreneur. Sa personne physique est directement liée à son activité, et ses déclarations fiscales sont simplifiées. Néanmoins, si le loueur souhaite pouvoir déduire ses charges locatives, il peut choisir le régime réel. Celui-ci s’applique aussi en-dessous d’un certain plafond de revenus. Alors, régime micro-bic ou régime réel, comment choisir ? 

Le régime micro-Bic, et ses 50 ou 71 % d’abattement fiscal 

Le régime fiscal directement affilié au statut LMNP est le micro-Bic. Ce régime s’applique automatiquement si les recettes du loueur se situent en dessous de 77 700 € par an (188 700€ pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes). La déclaration de vos revenus en micro-Bic donne droit à un abattement fiscal de 50 % sur les recettes générées par la location de biens meublés classiques. Une exception est faite pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, pour lesquels l’abattement fiscal est de 71 %. 

Le régime réel, la solution pour déduire vos charges 

Dès lors que vous dépassez les 77 700 € de loyers encaissés par an pour les meublés classiques et 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, le régime fiscal dit réel s’applique. Cependant, il est possible de déclarer votre location LMNP aux impôts au régime réel, même si vos recettes sont inférieures aux montants ci-dessus. Il peut être intéressant de déclarer au réel si vous avez fait d’importants travaux de rénovation par exemple. En effet, au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos recettes locatives (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…). Si le résultat est négatif, vous générez un déficit foncier, ce qui réduit mécaniquement votre impôt. De plus, ce déficit peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €, avec la possibilité de reporter le solde éventuel sur les années suivantes. De quoi optimiser votre fiscalité et booster votre rendement net !

Louer en LMNP : comment ça marche ? 

Une fois que vous connaissez les avantages fiscaux du statut LMNP et les moyens d’optimiser la fiscalité de votre activité de location de biens meublés, vous pouvez vous intéresser à la gestion quotidienne de biens en LMNP. Choix du logement, du locataire ou encore respect du plafonnement des niches fiscales : Emerige vous aide à faire le point.

Choisir le logement à proposer en location meublée 

La première étape de votre activité de location en LMNP est bien évidemment de choisir un logement adapté. Dans les faits, tous les types de biens immobiliers sont éligibles à la location meublée. Il vous faudra simplement équiper le bien afin qu’il soit légalement éligible au dispositif. Néanmoins, quelques critères peuvent vous permettre de repérer les biens présentant un bon potentiel pour la location meublée. Pour cela, prenez tout d’abord en compte la localisation du bien. Si celui-ci est situé en centre-ville, une petite surface sera facilement louée par des étudiants ou des professionnels en mobilité. A l’inverse, dans les quartiers résidentiels des métropoles, il est possible de se tourner vers de grands appartements en meublé. Ces logements plus vastes s’adressent à des familles, souvent en attente de trouver un logement non meublé dans lequel s’installer plus durablement, ou à des colocations. 

Sélectionner votre locataire 

En LMNP, le choix du locataire s’effectue selon les mêmes critères qu’en location vide. Pour sélectionner un dossier, vous devez alors vérifier que les revenus du locataire potentiel soient bien supérieurs au montant du loyer. La majorité des propriétaires demandent généralement un salaire net trois fois supérieur aux charges du loyer. Ce mode de calcul permet de lui garantir un reste à vivre une fois son loyer réglé. Si le mode de sélection du locataire LMNP ne change pas par rapport à une location classique, la durée du bail de location varie. Alors qu’une location en logement vide est conclue pour 3 ans, le contrat de location LMNP garantit un an de location, ou d’un à 10 mois s’il s’agit d’un bail dit “mobilité”. En sachant qu’il est interdit de renouveler un bail mobilité.

Quid des niches fiscales ? 

Le statut LMNP, au forfait micro-bic ou au réel, n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €.

LMNP ou LMP, quelle différence ? 

Nous l’avons vu : le statut LMNP s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier et optimiser leur charge fiscale. Il permet de reconnaître l’activité de location meublée comme une entreprise sans pour autant faire entrer le loueur dans la catégorie des professionnels. En effet, les investisseurs professionnels en location meublée disposent de leur propre statut : le régime LMP. En LMP, il est possible d’imputer les déficits de l’activité de location sur les revenus globaux du bailleur sans limitation de durée, alors que le régime LMNP permet de le faire uniquement sur les revenus provenant des loyers et pour une durée maximum de 10 ans. Par ailleurs, le régime LMP permet, au moment de la vente d’un bien ayant été mis en location meublée, de reconnaître la plus-value réalisée comme une plus-value professionnelle, et non pas immobilière, un régime plus avantageux pour l’investisseur. Enfin les biens loués en LMP sortent de l'assiette de calcul de l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), dans le cas où la location de biens meublés est votre activité professionnelle principale. Vous avez pour projet d'investir dans l'immobilier. N'hésitez pas à contacter un de nos conseillers pour en savoir plus et découvrir les avantages du statut LMNP dans l'immobilier neuf.