Investissement et gestion locative : comment augmenter son loyer annuellement ?

Vous avez effectué un investissement immobilier locatif en Île-de-France. Pour faire face à des dépenses ou suivre l’inflation, vous souhaitez savoir si le loyer de votre appartement en location peut être augmenté. Découvrez quelles sont les conditions pour pouvoir réviser votre loyer.

Calculette / calculatrice Istock © MangoStar_Studio / istockphoto.com

Ai-je le droit d’augmenter le loyer de mon appartement en location ?

En cours de bail

Pour qu’un propriétaire puisse augmenter le montant du loyer de son appartement alors qu’il est occupé par un locataire, il faut que le contrat de location contienne une clause de révision du loyer. Le cas échéant, l’augmentation ne peut être effectuée qu’une fois par an, à la date de révision mentionnée dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. (1)A RETENIR
Pensez à inclure une clause de révision du loyer dans le bail de location de votre investissement immobilier locatif.
Si le contrat de location ne comporte pas de clause de révision, vous devez attendre la fin du bail de votre locataire pour pouvoir augmenter le montant du loyer de votre investissement immobilier locatif. Une seule exception est acceptée pour la plupart des biens immobiliers : le loyer peut être augmenté en cours de bail si des travaux d’amélioration du logement sont effectués aux frais du propriétaire. La majoration du loyer doit faire l’objet d’un accord entre le propriétaire et le locataire, et cet accord doit être matérialisé par une clause dans le contrat de location (à la signature du bail) ou par un avenant ajouté au contrat de location (en cours de bail). (1)

Lors d’une remise en location

Tout dépend de la zone où se situe votre investissement immobilier locatif. En zone détendue, le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire. En zone tendue, le loyer lors d’une remise en location doit être le même que celui du précédent locataire, sauf si (2) :
  • Le propriétaire prouve que le loyer du précédent locataire était sous-évalué.
  • Le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration ou de mise en conformité pour être décent dans les 6 derniers mois, pour un montant équivalent au moins à la dernière année de loyer encaissée (en ce cas l’augmentation du loyer annuel ne peut pas représenter plus de 15% des travaux).
  • Le loyer n’a pas bénéficié de la révision annuelle légale liée à l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
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De combien puis-je augmenter le loyer de mon appartement ?

Le pourcentage d’augmentation annuelle du loyer de votre bien immobilier est réglementé. Pour connaître l’augmentation maximum que vous pouvez appliquer, il faut vous référer à l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE (1). Pour obtenir le nouveau montant du loyer, vous devez ensuite appliquer cette opération (5) :
Opération pour l'augmentation annuelle du loyer de son investissement immobilier locatif

Est-il possible d’augmenter le loyer d’un investissement immobilier locatif en loi Pinel ?

6 Rue Paul Héroult à Rueil-Malmaison
Le programme immobilier neuf à Rueil-Malmaison "6 Rue Paul Héroult", exemple de résidence éligible Pinel Oui, il est possible d’appliquer la révision annuelle de loyer à votre investissement immobilier locatif Pinel. Là aussi, l’augmentation doit être appliquée à date fixe et respecter la limite fixée par l’IRL. Le montant final doit également rester égal ou inférieur aux plafonds de loyers applicables aux biens immobiliers loués en loi Pinel, actualisés chaque année par l’administration fiscale.

Mon investissement immobilier locatif est-il concerné par l’encadrement des loyers ?

Oui si votre bien immobilier est situé en zone tendue. Les loyers des logements loués en tant que résidence principale du locataire y sont plafonnés, tant lors d’une reconduction de bail que lors d’une remise en location. Sauf cas particuliers (loyer précédent sous-évalué, réalisation de travaux dont le coût est au moins égal à 50% de la dernière année de loyers perçus) et si le logement n’a pas enregistré une vacance de plus de 18 mois, vous devez appliquer :
  • Un loyer équivalent à celui du précédent locataire s’il a fait l’objet de la révision liée à l’IRL sur les 12 derniers mois,
  • Ou un loyer intégrant la variation de l’IRL si celle-ci n’a pas été appliquée sur les 12 derniers mois. (3)
Des règles spécifiques sont appliquées pour les biens immobiliers parisiens. Si vous être propriétaire d’un logement à Paris – par exemple après un investissement locatif dans un programme immobilier neuf éligible au dispositif Pinel – sachez que Paris a mis en place un dispositif expérimental applicable à la plupart des logements depuis l’été 2019. Lors de la signature ou du renouvellement du contrat de bail, les loyers y sont encadrés par des loyers de référence définis par arrêté préfectoral selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la date de construction du logement. (4)

Comment et quand informer mon locataire de l’augmentation du loyer ?

Comme pour toute démarche importante, il est conseillé d’envoyer une lettre en courrier recommandé avec accusé de réception pour informer votre locataire de la révision de son loyer. La révision du loyer prend effet à la date où vous en faites la demande et selon le bail initial : vous ne pouvez pas demander une augmentation de loyer de manière rétroactive. Si vous n’informez pas votre locataire dans l’année suivant la date anniversaire du bail, vous renoncez donc à augmenter votre loyer pour l’année écoulée. (1)Vous avez réalisé un investissement locatif dans un programme immobilier neuf Emerige ? Pour simplifier votre gestion locative, nous vous offrons la possibilité de bénéficier de l’offre préférentielle « DAUCHEZ PATRIMONIAL ».