Taux d’usure : définition, calcul et rôle dans un projet immobilier

Le taux d’usure correspond au taux maximal auquel une banque est autorisée à accorder un crédit immobilier. Fixé par la Banque de France et révisé chaque mois, il encadre les conditions d’emprunt pour protéger les consommateurs contre des taux excessifs. Mieux comprendre ce seuil réglementaire permet d’évaluer la faisabilité d’un projet immobilier et d’anticiper les éventuelles limites à l’octroi d’un prêt.

Tout comprendre au taux d’usure pour votre emprunt immobilier

Définition du taux d’usure pour un crédit immobilier

Le taux d’usure a un impact important sur l’obtention de l’emprunt nécessaire à la réalisation de votre projet immobilier neuf. Mais qu’est-ce réellement que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le taux maximum légal auquel les banques et les établissements de crédit peuvent accorder un prêt. Différent selon le type d’emprunt, il répond à un « objectif de protection des emprunteurs les plus vulnérables, sans conduire à restreindre leur accès au crédit » comme expliqué dans un communiqué du Ministère de l’Economie. Concrètement, le taux d’usure a pour but de protéger les emprunteurs de taux excessifs qui pourraient les placer dans une situation financière compliquée, voire dans certains cas dans une situation de surendettement.

Pour vérifier qu’une offre de crédit n’est pas « usuraire », c’est-à-dire qu’elle ne dépasse pas le taux d’usure, un indicateur de référence est utilisé : le taux annuel effectif global (TAEG).

Définition du taux annuel effectif global (TAEG)

Le taux annuel effectif global est un indicateur qui englobe la totalité des coûts liés à votre crédit immobilier : taux d’intérêt de base, frais de dossier, éventuels frais de courtage, prime d’assurance emprunteur, etc. Il est par exemple utile pour comparer les offres de prêts de différentes banques lorsque vous cherchez un financement pour l’achat de votre appartement neuf.

Le TAEG est plafonné et ne peut pas dépasser le taux d’usure applicable. Au-dessus du seuil maximum légal, les banques sont dans l’obligation de refuser les prêts sous peine de s’exposer à des sanctions allant jusqu’à 2 ans de prison, une amende de 300 000 € et une interdiction d’exercer de 5 ans maximum selon l’article L341-50 du Code de la consommation.

Règle de calcul du taux d’usure

Le taux d’usure est calculé par la Banque de France sur la base des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, majorés d’un tiers. Ce taux est désormais actualisé chaque mois (et non plus chaque trimestre) et publié au Journal officiel.

Il varie selon plusieurs critères :

le montant emprunté,
la durée du crédit,
le type de prêt immobilier (taux fixe, variable, prêt relais…).

Comment optimiser son crédit immobilier pour respecter le taux d’usure ?

Si le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) proposé par votre banque dépasse le taux d’usure en vigueur, il est possible d’agir sur plusieurs leviers afin de rester dans les seuils réglementaires. Ces ajustements peuvent faciliter l’acceptation de votre dossier de prêt.

Voici quelques pistes couramment utilisées :

Comparer plusieurs offres de prêt : les taux d’intérêt, les frais annexes et les conditions d’assurance peuvent varier d’un établissement bancaire à l’autre. Une mise en concurrence permet d’identifier les conditions les plus avantageuses.
Augmenter votre apport personnel : en réduisant le montant emprunté, vous limitez mécaniquement le coût total du crédit, ce qui peut faire baisser le TAEG.
Réduire la durée du prêt : une durée plus courte est généralement associée à un taux nominal plus bas, même si elle implique des mensualités plus élevées.
Négocier les frais liés au crédit : les frais de dossier, de garantie ou d’assurance emprunteur peuvent faire varier sensiblement le TAEG. Il est recommandé de comparer les assurances (délégation d’assurance) ou de faire appel à un courtier pour optimiser l’ensemble du montage.
Choisir un bien immobilier neuf ou en VEFA : ce type de projet peut offrir des avantages financiers, tels que des frais de notaire réduits, une TVA allégée ou l’accès à des aides comme le Prêt à Taux Zéro. Ces éléments peuvent améliorer votre plan de financement et réduire le montant à emprunter.

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Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Le taux d’usure est le taux maximum légal auquel les banques et les établissements de crédit sont autorisés à vous accorder un prêt. Il leur est formellement interdit de prêter de l’argent au-delà de ce taux.Le taux d’usure, différent selon le type d’emprunt souscrit, permet de protéger les emprunteurs de taux excessifs. C’est donc une donnée importante pour l’obtention du financement de votre achat immobilier neuf.

Qu'est-ce que le taux annuel effectif global (TAEG) ?

Le taux annuel effectif global, ou TAEG, permet d’évaluer le coût global d’un prêt immobilier. Il prend en compte :

Le taux d’intérêt de base
Les frais liés à l’emprunt tels que les frais de dossier
Le coût de l’assurance emprunteur si celle-ci est souscrite en même temps que le crédit

Qu'est-ce qui est pris en compte dans le taux d'usure ?

Pour vérifier que votre offre de prêt ne dépasse pas le seuil du taux d'usure, on utilise le TAEG. Cet indicateur permet de prendre en compte le coût global du crédit : le taux d'intérêt du prêt (dit aussi "taux nominal"), les frais de dossier, les frais de courtage éventuels, le coût de l'assurance emprunteur...

A quoi sert le taux d'usure ?

Le taux d'usure sert à encadrer les taux d'emprunt accordés par les établissements de crédit et les banques. Il les empêche de pratiquer des taux excessifs qui pourraient placer l'emprunteur dans une situation financière difficile ou dans une situation de surendettement. Le taux d'usure a donc un rôle de régulateur des taux de prêt et a pour mission de protéger les emprunteurs.

Qui est concerné par le taux d'usure ?

Le taux d'usure concerne les particuliers mais pas les professionnels. Il entre en application pour toutes les personnes souscrivant un ou des crédits, notamment pour la réalisation d'un achat immobilier neuf.

Comment est calculé le taux d'usure ?

La Banque de France calcule le taux d’usure tous les trimestres, et sur dérogation tous les mois de février à juillet 2023. Pour cela, elle interroge les banques et établissements de crédit pour faire la moyenne des TAEG pratiqués sur la dernière période. Ce taux moyen est alors augmenté d’un tiers. La Banque de France obtient ainsi le taux d’usure applicable, publié au Journal officiel.

A chaque type de prêt son taux d’usure. Il y a donc un taux d’usure spécifique pour les emprunts immobiliers.

Quand change le taux d'usure ?

Le taux d'usure est réévalué chaque mois par la Banque de France depuis 2023.

Comment connaître le taux d'usure pour mon prêt immobilier ?

Vous souhaitez connaître le taux d’usure en vigueur pour le financement de votre achat au sein d’un programme immobilier neuf ? Rendez-vous sur le site de la Banque de France où tous les taux d’usure sont détaillés.

Comment le taux d'usure impacte-t-il votre crédit ?

Votre crédit immobilier ne peut être accepté que si son TAEG ne dépasse pas le taux d'usure. Celui-ci prend en compte l'ensemble des coûts liés à votre emprunt : taux d'intérêt de base, frais de dossier, prime d'assurance emprunteur, frais de courtage...

Il est illégal d'accorder un prêt dépassant le taux d'usure (dit "prêt usuraire"). Si votre TAEG dépasse le seuil légal, votre banque est dans l'obligation de refuser le crédit.

Qu'est-ce qu'un prêt usuraire ?

L'article L. 314-6 du code de la consommation définit comme prêt usuraire « tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues ».

Concrètement, un emprunt est usuraire s'il dépasse le taux d'usure en vigueur. Accorder un prêt usuraire est interdit, sous peine de sanctions pour l'établissement bancaire.

Que faire si votre prêt est refusé car il dépasse le taux d'usure ?

Vous n'êtes pas sans solution pour réaliser votre projet immobilier neuf. Si vous avez consulté uniquement votre banque habituelle, n'hésitez pas à vous tourner vers d'autres établissements bancaires ou à faire appel à un courtier. Activez aussi les leviers permettant de baisser votre TAEG, c'est-à-dire le coût global de votre crédit : négocier votre taux d'emprunt ou le montant des frais de dossier, augmenter votre apport personnel, opter pour une assurance emprunteur moins chère...

Quels sont les textes légaux qui régissent le taux d'usure ?

La législation fixant les seuils de l'usure est basée sur deux textes principaux :

Les articles L. 314-6 à L. 314-9 du code de la consommation
L’article L. 313-5-1 du code monétaire et financier

Ceux-ci font suite à l'adoption des trois lois suivantes :

La loi n° 2003-721 du 1er août 2003 pour l'initiative économique
La loi n° 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des PME
La loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation

Retrouvez l'ensemble des textes juridiques encadrant le taux d'usure sur le site de la Banque de France**.