Achat en VEFA : Tout savoir du dépôt de garantie

Lorsque vous réservez un logement neuf auprès d’un promoteur immobilier, il vous est généralement demandé de verser un dépôt de garantie dans l’attente de la signature du contrat de vente définitif. Emerige vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie en VEFA.

Qu’est-ce que la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ?

Avant de passer en revue les modalités du dépôt de garantie, rappelons en quoi consiste la Vente en Etat Futur d’Achèvement. La VEFA est la vente d’un appartement sur plan, avant ou pendant sa construction, auprès d’un promoteur immobilier neuf. Encadré par la loi, ce mode d’achat prévoit des mécanismes de protection de l’acquéreur et permet de profiter des avantages de l’immobilier neuf.

Dépôt de garantie VEFA : définition et rôle dans l’achat sur plan

Lors d’un achat immobilier neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), un dépôt de garantie est généralement demandé par le promoteur au moment de la signature du contrat de réservation. Ce versement permet de réserver un appartement neuf dans un programme en cours de commercialisation, en attendant la conclusion de l’acte de vente notarié.

Ce dépôt constitue un acompte sécurisé : vous vous engagez à acheter le bien, et en retour, le promoteur s’engage à ne pas vendre le logement à un autre acquéreur. Le montant du dépôt est encadré par la loi pour protéger l’acheteur, et son versement s’inscrit dans un processus contractuel strict, contribuant à sécuriser votre projet VEFA.

Contrat de réservation et acte authentique de vente, quelle différence ?

Le contrat de réservation en VEFA est une sorte de document préliminaire qui permet de fixer les futures conditions d'achat de votre bien immobilier neuf. Non obligatoire, il est recommandé car il est bénéfique aussi bien pour l'acquéreur (il oblige le promoteur à lui réserver le logement neuf) que pour le vendeur (il formalise, avec le versement du dépôt de garantie, une première forme d'engagement pour le réservataire).

L'acte authentique de vente en VEFA est quant à lui un contrat obligatoire signé devant notaire qui vous rend officiellement propriétaire de votre logement neuf. Sa signature intervient dans un second temps, après que vous avez obtenu votre emprunt immobilier et lorsque les appartements sont actables.

Spécialiste de l’immobilier neuf et de la VEFA depuis plus de 30 ans, Emerige propose des programmes immobiliers neufs en Île-de-France et des logements neufs sur la Côte d’Azur. 

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Modalités de versement du dépôt de garantie en VEFA

Le dépôt de garantie en VEFA est un acompte encadré par la loi, versé lors de la signature du contrat de réservation. Son montant varie selon le délai prévu avant la signature de l’acte authentique : 

• 5 % du prix de vente si l’acte est signé dans un délai d’un an maximum ; 
• 2 % si la signature intervient entre un et deux ans ; 
• 0 % si la signature est prévue au-delà de deux ans (aucun dépôt ne peut alors être exigé).

Ce montant est versé sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement habilité, ou chez un notaire (les dépôts pouvant, le cas échéant, être regroupés dans un compte unique avec une rubrique par réservataire). Il n’est pas encaissé directement par le promoteur. Il sera déduit du prix final lors de la signature de l’acte de vente.

Récupérer son dépôt de garantie : délais et conditions

Le dépôt de garantie en VEFA est remboursable dans plusieurs cas, selon un cadre légal strict.

Délai de rétractation de 10 jours 

À compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant le contrat de réservation (ou de sa remise en main propre), vous disposez d’un délai légal de 10 jours pour vous rétracter sans justification. La rétractation doit être notifiée au vendeur (la lettre recommandée avec accusé de réception est le mode de preuve le plus utilisé).

En cas de rétractation, les fonds doivent être restitués dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Annulation au-delà du délai de rétractation (remboursement sous 3 mois maximum) 

Certains événements permettent encore d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, dans les cas prévus par le Code de la construction et de l’habitation (art. R.261-31), notamment :

• Refus de prêt immobilier (sous réserve que le ou les prêts prévus au contrat ne soient pas obtenus, transmis, ou que leur montant soit inférieur de 10 % aux prévisions) ;
• Dépassement de plus de 5 % du prix prévisionnel révisé, le cas échéant, conformément au contrat ;
• Contrat de vente non conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat de réservation ;
• Un ou plusieurs éléments d’équipement prévus au contrat de réservation non réalisés ;
• Immeuble (ou partie d’immeuble) présentant une réduction de valeur supérieure à 10 % dans sa consistance ou la qualité des ouvrages prévus.

Ces cas doivent être justifiés et notifiés par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie. Sous réserve de la justification du droit à restitution, le remboursement intervient dans un délai maximum de trois mois à compter de cette demande. 

En résumé, le dépôt de garantie a pour objectif de sécuriser votre projet immobilier neuf. Il vous permet de réserver votre logement en VEFA en attendant l’obtention de votre prêt immobilier. Son versement tout comme sa restitution en cas de désistement sont encadrés par la loi afin de protéger l’acquéreur.

Sources :

Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) | Service Public 

Section 5 : Contrat préliminaire. (Articles R261-25 à R261-33) - Légifrance 

Article R261-31 - Code de la construction et de l'habitation - Légifrance 

Article L271-2 - Code de la construction et de l'habitation - Légifrance 

Article mis à jour le 06/03/2026