Tout savoir sur les frais de notaire réduits pour un achat en VEFA

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, les frais de notaire doivent être soigneusement pris en compte dans votre plan de financement. Bien qu'ils soient réduits par rapport à un achat dans l'ancien, ces frais représentent une part significative du coût total de l'acquisition. Cet article vous explique tout ce que vous devez savoir sur ces frais, leur montant, leur composition et les possibilités de réduction.

À quoi correspondent les frais de notaire en VEFA ?

Pour tout achat d’appartement, vous devez vous acquitter des frais d’acquisition ou frais de notaire. Ces frais pour un achat immobilier se composent de :

La taxe de publicité foncière (TPF) : elle est destinée à l’Etat ou aux collectivités locales. Son montant varie selon le département et surtout selon l’ancienneté du bien acheté.
La contribution de sécurité immobilière : C'est une taxe perçue par l'État pour la conservation des hypothèques.
Les frais d'administration et de débours : ils permettent de couvrir les démarches administratives liées à une vente en l’état de futur achèvement.
Les émoluments du notaire : cette somme correspond à la rémunération de l’officier public pour la rédaction de l’acte authentique de vente ainsi que les autres démarches réalisées.

Comment calculer les frais de notaire pour l’achat d’un appartement neuf ?

Contrairement à un achat immobilier dans l’ancien, les frais de notaire sont réduits en VEFA. En effet, pour l’achat d’un logement en VEFA, ils se situent entre 2 et 3 % du prix de vente alors qu’ils sont compris entre 7 et 8 % dans l’ancien.

La différence principale entre les frais de notaire pour un bien neuf et un bien ancien réside dans les droits de mutation (ou droits d'enregistrement). Les droits de mutation sont nettement plus élevés pour un bien ancien.

Pour estimer les frais de notaire pour un appartement neuf en VEFA, il suffit de multiplier le prix d’achat de votre appartement neuf par 3%.

Frais d’acquisition : que sont les droits de mutation ?

Les droits de mutation désignent les taxes perçues par l'État et les collectivités locales lors du transfert de propriété d'un bien immobilier. Ils sont généralement payés par l'acheteur et sont collectés par le notaire lors de la signature de l'acte de vente. Pour chaque achat immobilier, le notaire est tenu de récolter ces droits de mutation qui représentent une large part des frais de notaire et comprennent :

Droits départementaux
Taxe communale
Frais d'assiette et de recouvrement
Taxe additionnelle

Frais d’acquisition : la Contribution à la Sécurité Immobilière (CSI)

La Contribution de Sécurité Immobilière est une taxe relativement modeste en comparaison des autres frais liés à la vente d'un bien immobilier. Elle a pour but de financer le service de la publicité foncière.

Son montant est fixe et s'élève à 0,10% du prix de vente du bien, quel que soit le type de bien (immobilier neuf ou ancien) et le type de vente (vente classique, vente en VEFA, etc.).

Il convient de noter que la Contribution de Sécurité Immobilière ne s'applique pas à tous les actes notariés, mais uniquement à ceux qui portent sur un bien immobilier.

Quels frais de notaire pour un logement neuf ?

Les frais de notaire réduits ne concernent que les logements neufs. Pour être considéré comme tel, le bien immobilier doit être en état futur d'achèvement ou avoir moins de 2 ans et ne pas avoir été habité. En dehors de ces cas de figure, les frais de notaire pour l'ancien s'appliquent. Ils seront donc situés entre 7 et 8 % pour tous les biens immobiliers qui ne respectent pas les critères précités.

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Qui règle les frais de notaire pour un achat en VEFA ?

Les frais de notaire sont toujours à la charge de l'acheteur. Lors de la demande de financement, cette somme peut être ajoutée au prix de vente. En effet, elle sera à régler au notaire lors de la signature de l'acte authentique de vente.

Les frais de notaire peuvent représenter une part significative du coût total de l'acquisition immobilière. En tant qu'acheteur, veillez à prendre en compte ces frais lors de la planification de votre budget.

Peut-on négocier les frais de notaire en VEFA ?

Même si les frais de notaire sont déjà réduits, l'acquéreur peut tenter de les négocier. Des réductions sont en effet possibles dans deux cas de figure :

Le promoteur immobilier prend en charge les frais d'acquisition dans le cadre d'une acquisition "acte en main". Cette possibilité dépend des négociations entre l'acheteur et le promoteur ;
Les émoluments du notaire peuvent être négociés, à condition que le prix du bien immobilier acheté en VEFA soit supérieur ou égal à 100 000 €. Depuis le 1er janvier 2021, cette remise sur la rémunération du notaire est de 20 % maximum. Cette remise s'applique sur la part de l'émolument du notaire, calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 100 000 €⁽¹⁾.

Ces remises ne sont pas automatiques. Elles sont accordées selon le type d’acte de vente. Vous pouvez aborder ce sujet avec le promoteur immobilier ou le notaire concerné pour discuter des possibilités de réduction de ces frais ou pour profiter d'offres spéciales ponctuelles.

Peut-on se passer des services du notaire en VEFA ?

Compte tenu du montant des frais de notaire, les acquéreurs peuvent légitimement se demander s’ils peuvent se passer de ses services. Selon l’article 1582 du Code civil, la signature de l’acte de vente peut avoir lieu sous seing privé. La validation de la vente peut ainsi être réalisée sans l’intervention d‘un notaire.

En théorie, il est donc possible de se passer des services d’un notaire. Cependant, dans les faits, la signature d’un acte de vente sous seing privé peut présenter de nombreux inconvénients par rapport à la signature d’un acte authentique devant notaire. En effet, sans inscription au service de la publicité foncière, l’acte sous seing privé ne possède pas la même valeur qu’un acte de vente authentifié par un notaire.

Pour acheter neuf en VEFA sereinement, mieux vaut faire appel à des notaires pour inscrire cette transaction immobilière dans les registres officiels. De cette façon, vous êtes protégé en cas de litige. La vente devient alors opposable, ce qui signifie qu’en cas de contentieux, l’acte de vente notarié prouve la pleine appartenance de la propriété.

Quel est le rôle des frais de notaire ?

Aussi bien pour un achat en VEFA ou dans le parc ancien, les frais de notaire assurent la sécurité juridique des transactions immobilières. En effet, cet officier public se charge des vérifications nécessaires avant de rédiger l’acte authentique de vente.

Grâce à cette sécurité juridique, le nombre de contentieux est considérablement réduit en France. À titre de comparaison, les litiges sont trois fois plus nombreux aux États-Unis qui ne prennent pas les mêmes précautions pour les transactions immobilières.

Source : (1) Bercy Infos Particulier (Ministère de l'Economie)

Article publié le 13/09/2023