Peut-on réaliser un achat immobilier sans apport personnel ?

Pour accorder un prêt immobilier, une banque exige généralement que l’emprunteur finance une partie du projet (à minima les frais de notaire) avec sa propre épargne. Cet apport personnel peut provenir, par exemple, d’un livret ou d’une assurance-vie, il est souvent considéré comme une nécessité pour accéder au crédit. Mais est-ce réellement le cas ? Découvrez les conditions pour acheter dans l’immobilier, neuf ou ancien, sans apport avec Emerige.

Financer son achat immobilier sans apport personnel

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel est une somme d’argent fournie par l’emprunteur lui-même, en complément du prêt immobilier. Il permet de financer une partie du prix d'achat du bien immobilier. L’apport personnel peut notamment provenir :
  • de l’épargne du ou des acheteur(s)
  • des placements financiers (Assurance-Vie, Plan Épargne Entreprise)
  • des sommes placées sur un livret A ou un livret développement durable
  • des prêts aidés comme le prêt épargne logement (PEL), le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt 1 % logement ou encore le prêt fonctionnaire
L’apport personnel est un élément rassurant pour la banque prêteuse. Il diminue mécaniquement le montant du prêt à accorder pour l’achat du logement, et il démontre la capacité de l’emprunteur à épargner et gérer son budget de façon responsable. Ces deux facteurs diminuent le niveau du risque pris par la banque et donc peut jouer favorablement sur les conditions d’emprunt.

Quelle épargne personnelle pour investir dans l’immobilier ?

L’apport est exprimé sous la forme d’un pourcentage de la somme totale empruntée. En règle générale, on considère que l’apport personnel dans le cadre du prêt immobilier doit être au moins égal à 10 % de la somme totale empruntée pour acheter un appartement neuf, ou acquérir un bien ancien. Cela représente, par exemple, 20 000 € si l’emprunt porte sur une somme totale de 200 000 €.Selon la qualité du profil de l’emprunteur et la politique interne de l’établissement bancaire, l’apport exigé peut même grimper à 20 ou 30 %(1) de l’emprunt total.A noter que dans certains cas précis, l’apport personnel demandé par les banques peut être réduit uniquement au financement des frais de notaire, c’est notamment le cas lors d’un projet d’investissement locatif. De même, si vous disposez de revenus importants, sécurisés et pérennes ou si vous disposez d’une capacité d’épargne importante. La banque peut alors vous octroyer un prêt à 100% couvrant le prix du bien (or frais annexes comme les frais de notaire).

L’apport personnel doit-il couvrir les frais de notaire ?

Pour réaliser l’achat de votre appartement dans le neuf ou l’ancien, en règle générale la banque exige un apport personnel couvrant a minima les frais de notaire. Cela permet à l’emprunteur de ne pas s’endetter pour une somme supérieure à la valeur réelle de son bien. Pour rappel, les frais de notaire sont compris(2) :
  • entre 7 et 8 % du prix du bien immobilier si vous investissez dans l’ancien ;
  • entre 2 et 3 % du prix seulement si vous réservez votre logement neuf dans un programme immobilier

Comment emprunter sans apport personnel ?

Pour acheter dans l’immobilier neuf, faire un emprunt sans apport personnel est possible notamment dans le cas d’un investissement locatif. À défaut d’une épargne disponible pour votre projet d’achat immobilier, il vous est possible de faire valoir d’autres atouts.

Disposer d’un excellent profil emprunteur

Certains jeunes actifs souhaitent accéder à la propriété dès le début de leur vie professionnelle, afin d’éviter de payer un loyer à perte. Dans ce cas, ils n’ont, bien souvent, pas eu le temps d’épargner une somme suffisante pour constituer un apport pour leur achat immobilier. Ce point négatif peut être compensé aux yeux de la banque par d’autres aspects, comme :
  • une situation professionnelle stable et garantie (contrat de travail à durée indéterminée, emploi dans la fonction publique...) ;
  • des revenus très confortables comparativement à la somme empruntée ;
  • l’absence de crédit en cours ;
  • de bonnes perspectives d’évolution salariale à court terme.
Ces derniers arguments sont aussi valables pour une personne ou un couple qui souhaiteraient réaliser un investissement immobilier pour le louer sans toucher à leurs épargnes.

Solliciter l’aide d’un courtier en prêt immobilier

Afin d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt possible, n’hésitez pas à mettre les banques en concurrence. Le courtier immobilier est alors une bonne solution pour réaliser cette opération. Ce professionnel contactera des banques et utilisera son pouvoir de négociation pour obtenir les meilleures conditions. Sa connaissance du secteur lui permet d’avoir les arguments pour convaincre au moins une banque de vous suivre dans un financement.

Proposer une épargne conséquente en nantissement

Vous disposez d’une épargne, mais ne souhaitez pas la dépenser pour l’achat de votre bien immobilier ? Le nantissement  est une alternative possible : il consiste à immobiliser une somme d’argent pendant la durée de l’emprunt. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut alors se rembourser en prélevant la somme nantie.Le principe du nantissement est donc le même qu’une hypothèque. Il s’applique, cependant, sur une valeur mobilière (livret, compte-titres, assurance-vie...) et non sur le bien immobilier lui-même.

Obtenir un prêt à taux zéro 

Le prêt à taux zéro (PTZ) est garanti par l’État et vous permet de financer une partie de votre projet immobilier à l’aide d’une enveloppe d’argent prêtée au taux de 0 %. Accordé sous conditions de ressources, il peut être employé dans le cadre d’un programme immobilier neuf pour l’achat d’un appartement en résidence principale. Son montant peut atteindre 40 % du prix de vente total du bien immobilier(3). La banque assimile le PTZ à une forme de contribution de l'emprunteur. Ce prêt n’est pas valable pour un projet d’investissement locatif.

Solliciter un prêt familial ou une donation

Si l’absence d’apport personnel est un élément bloquant pour votre projet, il est possible, enfin, de demander l’aide des membres de votre famille si leurs ressources le leur permettent. Rappelons que chaque parent peut effectuer une donation défiscalisée de 100 000 € à son enfant une fois tous les 15 ans(4), soit jusqu’à 200 000 € pour un couple souhaitant aider au financement du projet.L’absence d’apport personnel ne doit pas être un frein à votre souhait d’acheter dans l’immobilier neuf. N’hésitez pas à contacter Emerige dès maintenant pour réaliser des simulations de financement afin d'estimer votre capacité d'achat et connaître les projets en cours de commercialisation.Les trois points clés à retenir :
  • Les banques demandent en général un apport personnel permettant de couvrir à minima les frais de notaire afin de vous accorder le prêt immobilier nécessaire à l’achat de votre logement neuf ou ancien.
  • En pratique, un bon profil peut convaincre un établissement bancaire de vous suivre sans apport pour financer l’achat du bien.
  • Un prêt à taux zéro, un nantissement ou une donation familiale peuvent tenir lieu d’apport personnel.