Immobilier ancien, immobilier neuf et VEFA : définitions
L’immobilier ancien : Il concerne tous les logements achevés depuis plus de 5 ans ou ceux qui ont déjà fait l’objet d’une mutation – c’est-à-dire d’une vente, d’une donation ou d’une succession – par leur premier propriétaire dans le délai de 5 ans suivant leur achèvement. L’immobilier neuf : Il s’agit des logements construits depuis moins de 5 ans, qui n’ont jamais été habités et n’ont pas fait l’objet d’une mutation par leur premier propriétaire depuis leur achèvement. La VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) : Elle concerne les logements qui n’ont pas encore été construits ou dont la construction n’est pas encore terminée. La VEFA est aussi appelée la « vente sur plans ».Les différences entre VEFA, achat immobilier neuf et achat immobilier ancien
La visite et la disponibilité de votre futur logement
Lorsque vous vous intéressez à l’achat immobilier neuf ou à l’achat immobilier ancien, la visite du bien que vous convoitez est quasiment systématique. Cela vous permet de constater sur place l’état du logement, sa configuration et ses espaces. Si vous décidez de concrétiser votre achat immobilier neuf ou ancien, vous pourrez emménager rapidement.Avec l’achat sur plan, votre bien immobilier n’est pas encore construit sauf si vous optez pour un programme immobilier neuf en livraison immédiate. Le plan vous permet toutefois d’imaginer votre futur appartement et sa configuration lors de l’achat. Les outils modernes qu’Emerige met à votre disposition selon les programmes immobiliers – perspectives, plans 3D, maquettes physiques, maquettes orbitales, visites virtuelles… – vous permettent également de vous rendre compte de l’architecture de votre futur immeuble et de la disposition de votre futur appartement.
Le prix et l’état du bien immobilier
Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, le prix fait partie des principaux critères à prendre en considération. Si vous optez pour un bien ancien, le coût d’acquisition vous paraîtra souvent moindre mais vous aurez la plupart du temps à prévoir des travaux de remise en état et de décoration plus ou moins importants et qu’il convient de bien chiffrer. Si vous choisissez d’acheter en VEFA, le coût d’acquisition sera un peu plus élevé mais aucun frais en dehors de la décoration ne sera à ajouter. De plus, votre logement neuf sera moderne, fonctionnel, avec moins de m2 perdus, et répondra aux dernières normes de construction, d’environnement et de sécurité. Vous ne devriez donc pas avoir à prévoir de travaux avant de nombreuses années (notamment grâce aux garanties attachées à l’achat en VEFA). De plus, grâce à son isolation thermique et phonique optimale, l’achat immobilier neuf vous permet de réduire vos factures énergétiques : une sérieuse économie à terme.Tous nos programmes immobiliers neufs en Île-de-France répondent à la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) et proposent des biens économes en énergie.Les frais d’acquisition
Autre paramètre important à prendre en compte ! Le montant des frais d’acquisition, appelés aussi « frais de notaire », n’est pas le même selon que vous achetez en VEFA ou dans l’ancien. En effet, pour l’achat immobilier neuf et l’achat en VEFA, ils représentent entre 1,5 et 2,5% environ du prix de votre bien, contre 7 à 8% dans l’ancien.La fiscalité
Les biens immobiliers anciens ne sont pas soumis à la TVA (1) mais engendrent des droits d’enregistrement d’environ 5 à 6% en moyenne (hors émoluments du notaire). L’immobilier neuf ou en VEFA est pour sa part vendu soit en TVA à 20%, soit en TVA réduite à 5,5% pour certains programmes immobiliers neufs situés en zones ANRU (quartiers considérés comme prioritaires pour la construction de logements) ou dans un périmètre de 500 mètres autour de ces zones. Ni l’achat immobilier neuf, ni la VEFA ne supportent de droits d’enregistrement. Le bien immobilier acquis en VEFA permet de bénéficier dans la plupart des villes d’une exonération partielle de la taxe foncière pendant deux ans. L’immobilier ancien n’y est pas éligible, sauf si des travaux d'économie d'énergie sont réalisés. L’exonération est alors de 50 ou 100% pendant 5 ans. (2)Les aides à l’achat immobilier neuf ou ancien
Pour un achat en résidence principale
- Le prêt conventionné (4) : Proposant un taux d'intérêt plafonné, il peut être obtenu sous conditions auprès des établissements financiers ayant passé une convention avec l'Etat. Il concerne notamment l'achat d'un logement neuf ou d'un logement ancien.
- Le prêt d'accession sociale (PAS) (5) : Destiné aux personnes aux revenus modestes sous conditions d'éligibilité, il présente lui aussi un taux d'intérêt plafonné. Il concerne à la fois l’achat immobilier neuf et l’achat immobilier ancien.
- Le prêt action logement (PAL) (6) : Destiné aux salariés ou préretraités d'une entreprise du secteur privée non agricole employant 10 salariés au moins, il finance 30% maximum du coût total de l'opération (sous réserve d'éligibilité). Il est valable pour l'achat d'un logement neuf ou ancien sans travaux.
Pour votre investissement immobilier locatif
- Le dispositif Cosse ancien (8) : Il s’applique aux logements récents ou anciens, avec ou sans travaux, loués non meublés en tant qu’habitation principale du locataire. Pour bénéficier de ses avantages, le propriétaire doit passer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitant (Anah) en fonction de laquelle il aura le choix entre 3 niveaux de loyer (intermédiaire, social ou très social). L’avantage fiscal pour le propriétaire dépend de cette convention.
- La loi Malraux (9) : Elle concerne la restauration complète d’immeubles anciens (les restaurations partielles sont exclues) uniquement si elle est déclarée d’utilité publique. Il doit s’agir d’un site patrimonial remarquable (avec l’accord d’un architecte des Bâtiments de France), d’un quartier ancien dégradé ou d’un immeuble situé dans l’un des 53 quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain. Le propriétaire doit s’engager à mettre les logements de l’immeuble en location pendant au moins 9 ans. L’avantage fiscal est de 30%, jusqu’à 400 000 euros dépensés en travaux pendant 4 ans consécutifs maximum.
