Quelles différences entre l’achat immobilier neuf, en VEFA et l’achat immobilier ancien ?

Vous souhaitez acquérir un nouvel appartement à Paris ou en Île-de-France. Pour concrétiser votre projet immobilier, vous pouvez opter soit pour un bien immobilier neuf, soit pour un bien en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), soit pour un bien dit « ancien ». Découvrez les grandes différences entre la VEFA, l’immobilier neuf et l’ancien.

Le programme immobilier en VEFA à Clamart "Place du Garde"
Le programme immobilier en VEFA "Place du Garde" à Clamart

Immobilier ancien, immobilier neuf et VEFA : définitions

L’immobilier ancien : Il concerne tous les logements achevés depuis plus de 5 ans ou ceux qui ont déjà fait l’objet d’une mutation – c’est-à-dire d’une vente, d’une donation ou d’une succession – par leur premier propriétaire dans le délai de 5 ans suivant leur achèvement. L’immobilier neuf : Il s’agit des logements construits depuis moins de 5 ans, qui n’ont jamais été habités et n’ont pas fait l’objet d’une mutation par leur premier propriétaire depuis leur achèvement. La VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) : Elle concerne les logements qui n’ont pas encore été construits ou dont la construction n’est pas encore terminée. La VEFA est aussi appelée la « vente sur plans ».

Les différences entre VEFA, achat immobilier neuf et achat immobilier ancien

La visite et la disponibilité de votre futur logement

Lorsque vous vous intéressez à l’achat immobilier neuf ou à l’achat immobilier ancien, la visite du bien que vous convoitez est quasiment systématique. Cela vous permet de constater sur place l’état du logement, sa configuration et ses espaces. Si vous décidez de concrétiser votre achat immobilier neuf ou ancien, vous pourrez emménager rapidement.Avec l’achat sur plan, votre bien immobilier n’est pas encore construit sauf si vous optez pour un programme immobilier neuf en livraison immédiate. Le plan vous permet toutefois d’imaginer votre futur appartement et sa configuration lors de l’achat. Les outils modernes qu’Emerige met à votre disposition selon les programmes immobiliers – perspectives, plans 3D, maquettes physiques, maquettes orbitales, visites virtuelles… – vous permettent également de vous rendre compte de l’architecture de votre futur immeuble et de la disposition de votre futur appartement.
Aperçu de la maquette orbitale du programme immobilier neuf à Rueil-Malmaison 6 Rue Paul Héroult"
Aperçu de la maquette orbitale du programme immobilier neuf à Rueil-Malmaison "6 Rue Paul Héroult"De plus, acheter en VEFA offre de nombreux avantages, par exemple la possibilité de personnaliser votre intérieur à travers un catalogue d’options, sous réserve de respecter la réglementation en vigueur et les dispositions propres à chaque programme immobilier. Vous pouvez ainsi créer un lieu de vie parfaitement adapté à vos besoins et, souvent, vous pouvez disposer d’un parking, d’un balcon, d’une loggia ou d’une terrasse. Autre avantage important, la VEFA permet d’avoir un appartement respectant les dernières normes d’isolation thermique et acoustique pour un confort accru.Pour personnaliser votre logement neuf, transmettez votre demande au plus tôt à votre promoteur immobilier. Certaines modifications ne peuvent plus être acceptées après un certain stade d’avancement du chantier.

Le prix et l’état du bien immobilier

Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, le prix fait partie des principaux critères à prendre en considération. Si vous optez pour un bien ancien, le coût d’acquisition vous paraîtra souvent moindre mais vous aurez la plupart du temps à prévoir des travaux de remise en état et de décoration plus ou moins importants et qu’il convient de bien chiffrer. Si vous choisissez d’acheter en VEFA, le coût d’acquisition sera un peu plus élevé mais aucun frais en dehors de la décoration ne sera à ajouter. De plus, votre logement neuf sera moderne, fonctionnel, avec moins de m2 perdus, et répondra aux dernières normes de construction, d’environnement et de sécurité. Vous ne devriez donc pas avoir à prévoir de travaux avant de nombreuses années (notamment grâce aux garanties attachées à l’achat en VEFA). De plus, grâce à son isolation thermique et phonique optimale, l’achat immobilier neuf vous permet de réduire vos factures énergétiques : une sérieuse économie à terme.Tous nos programmes immobiliers neufs en Île-de-France répondent à la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) et proposent des biens économes en énergie.

Les frais d’acquisition

Autre paramètre important à prendre en compte ! Le montant des frais d’acquisition, appelés aussi « frais de notaire », n’est pas le même selon que vous achetez en VEFA ou dans l’ancien. En effet, pour l’achat immobilier neuf et l’achat en VEFA, ils représentent entre 1,5 et 2,5% environ du prix de votre bien, contre 7 à 8% dans l’ancien.

La fiscalité

Les biens immobiliers anciens ne sont pas soumis à la TVA (1) mais engendrent des droits d’enregistrement d’environ 5 à 6% en moyenne (hors émoluments du notaire). L’immobilier neuf ou en VEFA est pour sa part vendu soit en TVA à 20%, soit en TVA réduite à 5,5% pour certains programmes immobiliers neufs situés en zones ANRU (quartiers considérés comme prioritaires pour la construction de logements) ou dans un périmètre de 500 mètres autour de ces zones. Ni l’achat immobilier neuf, ni la VEFA ne supportent de droits d’enregistrement. Le bien immobilier acquis en VEFA permet de bénéficier dans la plupart des villes d’une exonération partielle de la taxe foncière pendant deux ans. L’immobilier ancien n’y est pas éligible, sauf si des travaux d'économie d'énergie sont réalisés. L’exonération est alors de 50 ou 100% pendant 5 ans. (2)

Les aides à l’achat immobilier neuf ou ancien

Pour un achat en résidence principale
Logo PTZPrêt à Taux Zéro %
Le Prêt à Taux Zéro (3), destiné à aider la primo-accession, permet de financer jusqu’à 40% du prix de votre logement (sous réserve d’éligibilité). Le PTZ est cependant plus restrictif dans l’ancien que dans le neuf. En effet, pour la VEFA et l’achat immobilier neuf, le PTZ est valable sans condition de travaux et dans n’importe quelle zone jusqu’à la fin 2019. A partir de 2020, il sera recentré sur les zones tendues A bis, A et B1. Dans l’immobilier ancien, le PTZ n’est valable qu’en zone B2 ou C, sous condition de réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération à financer.D'autres aides existent pour vous aider à acquérir votre résidence principale, notamment :
  • Le prêt conventionné (4) : Proposant un taux d'intérêt plafonné, il peut être obtenu sous conditions auprès des établissements financiers ayant passé une convention avec l'Etat. Il concerne notamment l'achat d'un logement neuf ou d'un logement ancien.
  • Le prêt d'accession sociale (PAS) (5) : Destiné aux personnes aux revenus modestes sous conditions d'éligibilité, il présente lui aussi un taux d'intérêt plafonné. Il concerne à la fois l’achat immobilier neuf et l’achat immobilier ancien.
  • Le prêt action logement (PAL) (6) : Destiné aux salariés ou préretraités d'une entreprise du secteur privée non agricole employant 10 salariés au moins, il finance 30% maximum du coût total de l'opération (sous réserve d'éligibilité). Il est valable pour l'achat d'un logement neuf ou ancien sans travaux.
Pour votre investissement immobilier locatif
Dispositif Pinel
En achetant un bien immobilier en VEFA en vue d’une mise en location, vous pouvez prétendre au dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021 si l’appartement est situé en zone éligible (A, A bis ou B1). Celui-ci vous permet, sous certaines conditions (notamment le respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire), de défiscaliser une partie du prix de votre logement en échange d’un engagement de mise en location. Déduisez 12% du montant pour un engagement de mise en location de 6 ans, 18% pour un engagement de 9 ans ou 21% pour un engagement de 12 ans.Dans l’ancien, il est aussi possible de profiter de la loi Pinel en zones éligibles mais à condition d’effectuer de lourds travaux de réhabilitation ou de rénovation (dont le coût représente au moins 25% du coût total de l’opération) (7). Vous pouvez prétendre à d’autres dispositifs d’investissement locatif mais leurs conditions d’application les rendent très spécifiques :
  • Le dispositif Cosse ancien (8) : Il s’applique aux logements récents ou anciens, avec ou sans travaux, loués non meublés en tant qu’habitation principale du locataire. Pour bénéficier de ses avantages, le propriétaire doit passer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitant (Anah) en fonction de laquelle il aura le choix entre 3 niveaux de loyer (intermédiaire, social ou très social). L’avantage fiscal pour le propriétaire dépend de cette convention.
  • La loi Malraux (9) : Elle concerne la restauration complète d’immeubles anciens (les restaurations partielles sont exclues) uniquement si elle est déclarée d’utilité publique. Il doit s’agir d’un site patrimonial remarquable (avec l’accord d’un architecte des Bâtiments de France), d’un quartier ancien dégradé ou d’un immeuble situé dans l’un des 53 quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain. Le propriétaire doit s’engager à mettre les logements de l’immeuble en location pendant au moins 9 ans. L’avantage fiscal est de 30%, jusqu’à 400 000 euros dépensés en travaux pendant 4 ans consécutifs maximum.

Le mode de paiement de votre bien immobilier

Là encore, la différence entre l’achat en VEFA et l’achat d’un bien immobilier ancien est notable. Pour devenir propriétaire d’un bien ancien, vous versez une indemnité d’immobilisation lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente puis vous réglez le montant restant en une seule fois lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.Avec l’achat en VEFA, vous payez votre bien immobilier neuf au fur et à mesure de sa construction. Vous versez d’abord un dépôt de garantie équivalent à 5% maximum du prix de votre logement lors de la signature de votre contrat de réservation. Si vous souhaitez vous rétracter dans le délai légal ou si vous n’obtenez pas votre financement, cette somme vous est intégralement restituée. A partir de la signature de l’acte authentique de vente, vous payez selon un calendrier d’appel de fonds figurant dans le contrat de vente (si vous avez souscrit un emprunt immobilier, la banque débloquera la somme correspondante à chaque appel de fonds). La VEFA offre donc un mode de paiement échelonné puisque vous débloquez les fonds par étape, après que l’avancement du chantier a bien été constaté.

Les garanties obligatoires et le service après-vente

Lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement ancien, vous recevez des diagnostics techniques obligatoires (par exemple concernant la présence d’amiante ou de plomb) vous permettant de connaître l’état précis de votre bien. Une fois acheté, vous bénéficiez d’une garantie des vices cachés vous protégeant des défauts qui n’étaient pas visibles lors de l’achat, et d’une garantie décennale uniquement si le bien a moins de 10 ans et sur la durée restante. Cette dernière vous protège contre les dommages engendrant l’impropriété à destination (détériorations importantes de la structure de la construction). Cependant, vous ne bénéficiez d’aucun service après-vente.L’immobilier en VEFA est quant à lui soumis à plusieurs garanties obligatoires – par exemple la garantie de parfait achèvement ou les garanties biennale et décennale – qui protègent votre achat immobilier neuf pendant une durée 2 et 10 ans après la fin des travaux. Votre promoteur immobilier met un service après-vente à votre disposition après votre remise des clés.Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour choisir entre un projet immobilier ancien et un projet immobilier en VEFA. Contactez nos conseillers au 01 78 05 45 43 pour en savoir plus sur nos opportunités d’achat immobilier en VEFA en Île-de-France.